Аукцион по продаже земельного участка виды правила и особенности проведения

Понятие купли-продажи земельных участков

Аукцион по продаже земельного участка представляет собой процедуру, в ходе которой данный объект выставляется на продажу для множества претендентов. Побеждает при этом тот из них, кто предложит за него самую большую цену.

Открытые

В этом случае мероприятие проводится без какого-либо ограничения по численности участников или их категории. При этом предложение о проведении торгов размещается в общем доступе и распространяется на всех возможных претендентов. Единственное ограничение, которое допускается в этом случае, это ограничение по численности участников, что обычно связано с их квалификационными характеристиками.

Некоторые различия при этом есть и во время установления цены. В частности, в данном случае заявки на цену подаются открыто, без каких-либо защитных мер.

Закрытые

В этом случае круг потенциальных участников весьма ограничен не только по численности, но и по определенным характеристикам, которые могут быть связаны с особенностями законодательства или условиями аукциона.

Что касается способа подачи заявлений о цене, то это делается с определенными ограничениями. В частности, ставки участников подаются в закрытых конвертах, и никто из них не знает о предложениях от других претендентов.

Несмотря на наличие определенных ограничений при проведении закрытых торгов, информация о них все равно должна поступать в средства массовой информации. Причем оповещение должно быть опубликовано как перед началом этого мероприятия, так и после его окончания, для оглашения результатов.

В идеале именно такая форма и должна использоваться при продаже государственных и муниципальных земельных участков .

Земельное
правонарушение можно определить как
виновное противоправное деяние,
нарушающее правовые нормы, регулирующие
отношения в области использования и
охраны земель.

Общим
объектом являются отношения в области
использования и охраны земель. В качестве
специальных объектов могут быть выделены
отношения собственности, землевладения,
землепользования (например, при
самовольном занятии земельного участка);
установленный порядок использования
и охраны земель (например, при использовании
земельного участка не по назначению).

Аукцион по продаже земельного участка виды правила и особенности проведения

Объективную
сторону образует противоправное деяние,
которое выражается в противоправных
действиях (например, захламление земель)
или в противоправном бездействии
(например, невыполнение мероприятий по
охране земель).

Субъектом
земельных правонарушений могут быть
любые физические (российские, иностранные
граждане, лица без гражданства) и
юридические лица. Нередко ответственность
несут специальные субъекты – должностные
лица органов государственной власти и
органов местного самоуправления.

Субъектами
земельных правонарушений являются как
«непосредственные» лица, которым
земельные участки предоставлены на
законном основании (например, при
использовании землевладельцем земельного
участка способами, приводящими к
ухудшению его качества), так и «сторонние»
(например, при самовольном занятии
земельного участка).

Субъективная
сторона земельных правонарушений
характеризуется виной правонарушителя,
т.е. наличием неосторожности или умысла.

За
земельные правонарушения законодательство
предусматривает административную,
уголовную, гражданскую и дисциплинарную
ответственность.

Правовое регулирование купли-продажи земельных участков в России осуществляется преимущественно в рамках §7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ «Продажа недвижимости».

Земельный кодекс России регламентирует рассматриваемые правоотношения достаточно скупо, с помощью ст. 37 «Особенности купли-продажи земельных участков». Правила ЗК РФ отображают специфику и оборотоспособность участков как объектов гражданских прав.

Аукцион по продаже земельного участка виды правила и особенности проведения

По логике ЗК РФ объем категорий «купля-продажа» и «предоставление земель, находящихся в муниципальной и госсобственности» не совпадают.

И это при том, что «предоставление» зачастую предполагает переход права собственности на участок от публичного субъекта (государство, муниципальная община) к частному лицу на возмездных основаниях.

Гл. 5.1 ЗК РФ «Предоставление земельных участков…» оперирует понятием «продажа» только применительно к торгам и аукционам.

Правила и порядок проведения торгов на земельные участки

Кто проводит торги?

Аукцион проводится специально назначенным лицом – аукционистом.

Согласно федеральному законодательству и муниципальным актам это могут быть органы государственной власти, местного самоуправления, или граждане и компании, имеющие свободные в обороте земельные участки.

Участвовать разрешено всем гражданам и юридическим лицам, имеющих возможность оплатить купленный или арендованный участок. Участие начинается с обращения в местный муниципалитет с заявлением. При себе нужно иметь гражданский паспорт с регистрацией. Также понадобится оплатить первоначальный взнос и предъявить ксерокопию квитанции в администрацию.

Аукцион по продаже земельного участка виды правила и особенности проведения

Место проведения во всех случаях определяется организатором и заранее указывается в извещении о торгах.

Перечень документов

Для того, чтобы участвовать в торгах, потребуется предоставить следующие документы:

  • Заявку в форме, которую требует организатор, обычно её публикуют на сайте организующего учреждения. В заявке должны быть указаны сведения об участнике, а также реквизиты счёта, на который перечисляется задаток;
  • Для граждан – документ, удостоверяющий личность, для физических лиц-предпринимателей – выписку из ЕГРИП, для юридических лиц – выписку из ЕГРЮЛ;
  • Платёжный документ, удостоверяющий факт перечисления задатка.

Плата за участие

Претендентов аукциона обязуют внести задаток, указанный в извещении о проведении торгов. Он составляет порядка 10% от первоначальной стоимости участка или первоначального размера арендной платы.

Денежные средства возвращаются лицам, которые не выиграли торги.

Участник, выигравший торги, заключает договор, внесённые деньги засчитываются в счёт оплаты стоимости участка.

    1. прием
      документов, представленных для
      государственной регистрации прав,
      регистрация таких документов;

    2. правовая
      экспертиза документов, проверка
      законности сделки в соответствии с
      настоящим Федеральным законом, в том
      числе установление отсутствия
      противоречий между заявляемыми правами
      и уже зарегистрированными правами на
      объект недвижимого имущества, а также
      других оснований для отказа в
      государственной регистрации прав или
      ее приостановления;

    3. внесение
      записей в Единый государственный
      реестр прав на недвижимое имущество
      при отсутствии указанных противоречий
      и других оснований для отказа или
      приостановления государственной
      регистрации прав;

    4. совершение
      надписей на правоустанавливающих
      документах и выдача удостоверений о
      произведенной государственной
      регистрации прав.

Аукцион по продаже земельного участка виды правила и особенности проведения

Государственная
регистрация прав проводится не позднее
чем в месячный строк со дня подачи
заявления и документов, необходимых
для регистрации.

    • если
      с заявлением о регистрации прав
      обратилось ненадлежащее лицо;

    • если
      представленные на регистрацию документы
      не соответствуют требованиям действующего
      законодательства;

    • если
      правоустанавливающий документ
      свидетельствует об отсутствии у
      заявителя прав на данный объект
      недвижимого имущества.

Наличие
судебного спора о границах земельного
участка не является основанием для
отказа в государственной регистрации
прав на него.

Отказ
в регистрации прав может быть обжалован
в суде или в арбитражном суде.

Порядок
проведения государственной кадастровой
оценки земель устанавливается
Правительством РФ.

Государственная
кадастровая оценка земель основывается
на классификации земель по целевому
назначению и виду функционального
использования. Государственная
кадастровая оценка земель городских и
сельских поселений, садоводческих,
огороднических и дачных объединений
осуществляется на основании статистического
анализа рыночных цен и иной информации
об объектах недвижимости, а также иных
методов массовой оценки недвижимости.

Аукцион по продаже земельного участка виды правила и особенности проведения

Государственная кадастровая оценка
сельскохозяйственных угодий вне черты
городских и сельских поселений и земель
лесного фонда осуществляется на основе
капитализации расчётного рентного
дохода. Государственная кадастровая
оценка иных категорий земель вне черты
городских и сельских поселений
осуществляется на основе капитализации
расчётного дохода или исходя из затрат,
необходимых для воспроизводства и (или)
сохранения и поддержания ценности их
природного потенциала.

В
процессе государственной кадастровой
оценки земель проводится оценочное
зонирование территории. Оценочной зоной
признаётся часть земель, однородных по
целевому назначению, виду функционального
использования и близких по назначению
кадастровой стоимости земельных
участков.

Органы
исполнительной власти субъектов РФ
утверждают средний уровень кадастровой
стоимости по муниципальному району
(городскому округ).

В
случаях определения рыночной стоимости
земельного участка кадастровая стоимость
земельного участка устанавливается в
процентах от его рыночной стоимости.

•индивидуальная;

•массовая.

Индивидуальная
оценка земельных участков представляет
собой оценку какого-либо определенного
участка на определенный момент времени.
Обычно данную оценку проводит небольшая
группа оценщиков. Более того, осуществление
этой оценки выполнимо и для одного
эксперта. А для того чтобы выяснить
насколько качественно оценщик проделал
свою работу, его результаты сравниваются
с продажами других, но аналогичных
земельных участков.

Для
проведения массовой оценки необходимо:
во-первых, привлечение достаточно
большого количества экспертов; во-вторых,
разработать универсальную методику
оценивания, с помощью которой было бы
возможно оценить большое число земельных
угодий до определенной даты. Все методы,
которые используются в ходе самой
массовой оценки, должны также использоваться
и для проверки качества выполненной
оценочной работы.

Методы.

Нормативный
метод основан на определении нормативной
цены земли, используется при передаче
выкупе земли в собственность, установлении
долевой собственности сверх бесплатной
нормы, передаче по наследству или
дарении, получении кредита под залог.

Земли
городов оцениваются с учетом престижности
района, плотности застройки, характера
окружающего землепользования,
экологического состояния, транспортного
обустройства и др. Земли подразделяют
на зоны, дифференцированные по базовым
ставкам земельного налога и нормативной
цене земли (Закон РФ «О плате за землю»).
Нормативная цена земли фиксируется в
Земельном кадастре.

Метод
сравнения продаж – прост и эффективен,
используется для оценки свободной
земли. Он помогает определить конкретную
цену земельного участка путем внесения
процентных поправок к ценам продаж
аналогов. При данном методе расчет
рыночной стоимости участка земли основан
на принципе замещения.

Метод
капитализации земельной ренты. При
наличии достаточно полной информации
о ставках аренды земельных участков
проводится определение стоимости этих
участков как текущей стоимости будущих
доходов в виде арендной платы за
оцениваемый земельный участок. Величина
земельной ренты рассчитываться как
доход от сдачи в аренду земельного
участка на условиях, сложившихся на
рынке земли.

Метод
распределения – это определение
составляющей стоимости земельного
участка на основании известного
соотношения стоимости земли и улучшений
в имущественном комплексе. Метод
базируется на принципе вклада и
утверждении, что для каждого типа
недвижимости существует нормальное
соотношение между стоимостью земли и
стоимостью недвижимого имущества в
целом.

Метод
выделения применяется для оценки
застроенных земельных участков, если
есть информация о ценах сделок с
аналогичными объектами недвижимости.

Метод
остатка основан на технике инвестиционной
группы для физических составляющих, он
применяется для оценки застроенных и
незастроенных участков, если есть
возможность внесения в оцениваемый
земельный участок конструктивных
улучшений, приносящих доход.

Метод
разбивки на участки используется при
оценке земли, пригодной для разделения
на индивидуальные участки.

крестьянскими
(фермерскими) хозяйствами;

хозяйственными
товариществами и обществами,
производственными кооперативами,
государственными и муниципальными
унитарными предприятиями, иными
коммерческими организациями;

некоммерческими
организациями, в том числе потребительскими
кооперативами, религиозными организациями;

казачьими
обществами;

опытно-производственными,
учебными, учебно-опытными и
учебно-производственными подразделениями
научных организаций, образовательных
организаций, осуществляющих подготовку
кадров в области сельского хозяйства,
и общеобразовательных организаций;

общинами
коренных малочисленных народов Севера,
Сибири и Дальнего Востока Российской
Федерации для сохранения и развития их
традиционных образа жизни, хозяйствования
и промыслов.

Подается
заявление гражданином и схему, если не
образован, в течении 30 дней уполномоченный
орган: 1)публикует извещение о предоставлении
ЗУ, по месту нахождения ЗУ, или 2) принимает
решение об отказе в предварительном
согласовании или об отказе в предоставлении
ЗУ.

Предоставлена
возможность получения некоторыми
категориями граждан земли без аукционов.
Касается это, прежде всего, льготников,
нуждающихся в земельных наделах для
строительства жилья или ведения личного
подсобного хозяйства.

Получить
землю без торгов смогут и юридические
лица, если они будут строить социально
важные объекты — дороги, коммуникации,
детские сады, больницы, спортивные
площадки, или же такие специфические
сооружения, как электростанции,
гидротехнические объекты, промышленные
предприятия.

Максимальное
время, необходимое для предоставления
земельного участка без торгов, сократится
для них с нынешних 3-х лет до 3-х месяцев.

Особенности приобретения земельного участка через аукцион

В обязанность продавцу вменяется уведомление потенциальных покупателей об:

  • обременениях, существующих в отношении участка;
  • ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ).

Речь идет о сервитутах на проезд и проход, запрете строительства вблизи коммуникаций. Наличие таких обременений как залог или ипотека влечет необходимость согласования отчуждения с залого- или ипотекодержателем.

Прочитайте также:  Кто утверждает правила внутреннего трудового распорядка организации

Покупатель вправе требовать уменьшения цены участка либо расторжения сделки и компенсации убытков на случай, если продавец сознательно соврал об:

  • обременениях;
  • ограничениях разрешенных видов использования;
  • разрешении на застройку;
  • использовании соседних участков, если это существенно сказывается на стоимости отчуждаемого объекта;
  • свойствах почвы;
  • иных обстоятельствах, могущих повлиять на решение о покупке.

Организация мероприятия и извещение о нем Орган, подготавливающий аукцион, обязан объявить о том, когда это мероприятие состоится.Побеждает при этом тот из них, кто предложит за него самую большую цену. В этом случае круг потенциальных участников весьма ограничен не только по численности, но и по определенным характеристикам, которые могут быть связаны с особенностями законодательства или условиями аукциона.

При проведении аукциона сторонней организаций, присутствие представителя муниципального отдела по работе с землей является обязательным. Аукцион по продаже земельного участка представляет собой процедуру, в ходе которой данный объект выставляется на продажу для множества претендентов. Побеждает при этом тот из них, кто предложит за него самую большую цену.

Приобретение земельных участков в частную собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (или права на заключение договора аренды такого земельного участка) на торгах (конкурсах, аукционах) — новый институт современного земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних пяти лет на территориях тех субъектов РФ, где активно развивались рыночные отношения.

Приобретение или аренда земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется путем проведения аукциона. Рассмотрим процедуру подробнее.

Причины срыва торгов

  • Когда не набирается нужное число участников, аукцион отменяется.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Под формированием земельного участка в соответствии с подп. I п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ понимается: подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

Объявление размещается в местной газете, выбранной властями для подобных целей, а также в интернете на официальном сайте РФ за месяц до события.В случае если аукцион признан несостоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 6.1 настоящего Положения, единственный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды земельного участка по начальной цене предмета аукциона.

В этом случае мероприятие проводится без какого-либо ограничения по численности участников или их категории. При этом предложение о проведении торгов размещается в общем доступе и распространяется на всех возможных претендентов. Единственное ограничение, которое допускается в этом случае, это ограничение по численности участников, что обычно связано с их квалификационными характеристиками.

Объект купли-продажи земельных участков

В ходе аукциона можно приобрести землю в собственность:

  • для индивидуального жилищного строительства (под ИЖС);
  • для садоводства, огородничества, дачного хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства.

Аукцион по продаже земельного участка виды правила и особенности проведения

Иногда на торгах можно встретить земли для многоэтажного строительства, возведения магазинов и торговых центров. Такие участки можно получить только в аренду.

В некоторых случаях после оформления земли в собственность ее разрешенное использование можно изменить. Это зависит от градостроительной зоны, к которой относится участок.

Решение о проведении аукциона принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в зависимости от того, кому принадлежит земля.

Продать можно только поставленный на кадастровый учет участок с четко установленными границами, на котором отсутствуют обременения и аресты. Эти правила гарантируют полную юридическую чистоту земли.

Отчуждение участков в России проводится на основании гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». К недвижимости в понимании ст. 130 этого Кодекса отнесены именно земельные участки, а не земли как таковые.

Объектом продажи и мены может быть только участок, поставленный на кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ). Отсутствие данных о землях в ЕГРП препятствием к их продаже не является.

Госреестр недвижимости создан в 1997 году. Сведения об участках, последние юридически значимые действия с которыми были проведены до 1997 года, в ЕГРП могут отсутствовать.

В подтверждение своих прав на участок продавец вправе предъявлять покупателю, а впоследствии и госрегистратору, документы старых образцов. В России гарантируется признание бумаг, оформленных согласно правилам, действовавшим на момент их выдачи.

Аукцион по продаже земельного участка виды правила и особенности проведения

Все обычные условия договора купли-продажи земельного участка в этом случае актуальны. В документе указываются параметры общего участка, в разделе «Предмет договора» устанавливается размер отчуждаемой доли.

В результате наследования или иных действий в собственности правообладателя могут оказаться «странные» доли: очень малые 2/67 или большие – 65/67. Юридически на возможность продажи это не влияет.

  • если участок образован из земли, ранее оформленной в аренду для освоения территории;
  • если участок образован из земли, переданной некоммерческим организациям для дальнейшей застройки, например, кооперативам или садовым обществам;
  • если участки образованы из земель, переданных некоммерческой организации в рамках ИЖС;
  • если участок образован из земли, переданной юр. лицу для ведения дачного хозяйства и являющейся территорией общего пользования;
  • если на участке имеются постройки;
  • земли оформлены для нужд граждан в порядке бессрочного постоянного использования;
  • земли продаются крестьянско-фермерскому хозяйству в установленных законом случаях;
  • земли реализуются для организации ЛПХ

Продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности осуществляется путем организации торгов в виде аукциона. Благодаря использованию этого варианта, земли могут быть проданы по более высокой цене, а также отпадает необходимость в выборе покупателя.

Процедура проведения аукциона является законной и регулируется Гражданским кодексом, Земельным кодексом РФ и правилами организации торгов, утверждёнными постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г.

Сначала государственными или муниципальными органами власти выносится решение об организации торгов. Инициаторами могут быть заинтересованные лица, которые должны предоставить соответствующее заявление в уполномоченную службу. На этом этапе принимается первоначальная стоимость договора продажи или аренды, шаг публичного аукциона, время и место, где будет проводиться мероприятие, вид процедуры, условия. 2 участков в одном лоте быть не может.

Далее местные СМИ (газеты, сайты) публикуют информацию, а затем принимаются заявки и регистрируются в журнале учёта. Заявки должны быть соответствующей формы, которая установлена организатором, в них необходимо указать банковские реквизиты счёта, куда будет возвращаться задаток.

Мероприятие может проходить в:

  • открытой форме;
  • закрытой;
  • электронной.

Аукцион по продаже земельного участка виды правила и особенности проведения

Побеждает на конкурсе тот, кто предложит наиболее высокую цену или сумму арендной платы. Если предложения равны, то выигрывает тот, кто подал заявку раньше. Сама же стоимость является рыночной или кадастровой.

Аукцион может не состояться в следующих случаях:

  • Если на участие заявлено менее, чем 2 участника;
  • Никто не поднял билет после оглашения начальной суммы;
  • Победивший отказывается от подписания протокола или договора купли-продажи (аренды).
    1. общее;

    2. специальное;

    3. ведомствен­ное
      (отраслевое).

1)
органы общей компе­тенции:

    • Президент
      РФ,

    • Правительство
      РФ,

    • органы исполнительной
      власти субъектов
      РФ,

    • органы
      ме­стного самоуправления.

2)
специально упол­номоченные органы
государства в данной области:

    • федеральные
      ми­нистерства (Министерство
      природных ресурсов и экологии, Министерство
      сельского хозяйства Российской
      Федерации);

    • федеральные
      службы (Федеральная
      служба государственной регистрации,
      кадастра и картографии,
      и др.);

    • федеральные
      агенства (Федеральное
      агентство лесного хозяйства; Федеральное
      агентство по управлению государственным
      имуществом и
      др.).

Статья
388 НК РФ: Налогоплательщики

1.
Налогоплательщиками налога признаются
организации и физические лица, обладающие
земельными участками, признаваемыми
объектом налогообложения в соответствии
со статьей 389 настоящего Кодекса, на
праве собственности, праве постоянного
(бессрочного) пользования или праве
пожизненного наследуемого владения,
если иное не установлено настоящим
пунктом.

В
отношении земельных участков, входящих
в имущество, составляющее паевой
инвестиционный фонд, налогоплательщиками
признаются управляющие компании. При
этом налог уплачивается за счет имущества,
составляющего этот паевой инвестиционный
фонд.

2.
Не признаются налогоплательщиками
организации и физические лица в отношении
земельных участков, находящихся у них
на праве безвозмездного пользования,
в том числе праве безвозмездного срочного
пользования, или переданных им по
договору аренды.

Статья
389 НК РФ: Объект налогообложения.

1.
Объектом налогообложения признаются
земельные участки, расположенные в
пределах муниципального образования
(городов федерального значения Москвы,
Санкт-Петербурга и Севастополя), на
территории которого введен налог.

1)
земельные участки, изъятые из оборота
в соответствии с законодательством
Российской Федерации;

2)
земельные участки, ограниченные в
обороте в соответствии с законодательством
Российской Федерации, которые заняты
особо ценными объектами культурного
наследия народов Российской Федерации,
объектами, включенными в Список всемирного
наследия, историко-культурными
заповедниками, объектами археологического
наследия, музеями-заповедниками;

4)
земельные участки из состава земель
лесного фонда;

5)
земельные участки, ограниченные в
обороте в соответствии с законодательством
Российской Федерации, занятые находящимися
в государственной собственности водными
объектами в составе водного фонда;

6)
земельные участки, входящие в состав
общего имущества многоквартирного
дома.

Аукцион по продаже земельного участка виды правила и особенности проведения

•массовая.

Методы.

64.
Крестьянские
(фермерские) хозяйства, порядок
предоставления, правовой статус,
особенности наследования фермерских
земель.

1.Крестьянское
(фермерское) хозяйство (далее также —
фермерское хозяйство) представляет
собой объединение граждан, связанных
родством и (или) свойством, имеющих в
общей собственности имущество и совместно
осуществляющих производственную и иную
хозяйственную деятельность (производство,
переработку, хранение, транспортировку
и реализацию сельскохозяйственной
продукции), основанную на их личном
участии.

Основными
видами деятельности фермерского
хозяйства являются производство и
переработка сельскохозяйственной
продукции, а также транспортировка
(перевозка), хранение и реализация
сельскохозяйственной продукции
собственного производства.

2.
Фермерское хозяйство может быть создано
и одним гражданином.

3.
Фермерское хозяйство осуществляет
предпринимательскую деятельность без
образования юридического лица.

Право
на создание фермерского хозяйства имеют
дееспособные граждане Российской
Федерации, иностранные граждане и лица
без гражданства.

Фермерское
хозяйство считается созданным со дня
его государственной регистрации.

Аукцион по продаже земельного участка виды правила и особенности проведения

Наследование
имущества фермерского хозяйства
осуществляется в соответствии с
Гражданским кодексом Российской
Федерации.

Гражданин
в случае выхода его из фермерского
хозяйства имеет право на денежную
компенсацию, соразмерную его доле в
праве общей собственности на имущество
фермерского хозяйства. Срок выплаты
денежной компенсации определяется по
взаимному согласию между членами
фермерского хозяйства.

Земли
КФХ должны использоваться в соответствии
со своим основным назначением – как
земля для ведения фермерского хозяйства.

родажа
земли под фермерское хозяйство
регламентируется Земельным кодексом
РФ и Федеральным законом «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения».

Гражданин
РФ, желающий стать собственником
земельного участка для организации и
ведения фермерского хозяйства, должен
подать заявление в уполномоченный
орган. В документе следует указать
следующую информацию:

  • аукцион по продаже земельных участков;
  • аукцион по аренде земельных участков.

39. Залог зу.

Как
и другое имущество, земельный участок
является предметом залога в
качестве обеспечения выполнения
обязательства собственника
земли. Самым распространенным случаем
является залог земельного участка для
получения денежного кредита.

Согласно ст.
1 Закона
об ипотеке, по договору о залоге
недвижимого имущества (договору об
ипотеке) одна сторона — залогодержатель,
являющийся кредитором по обязательству,
обеспеченному ипотекой, имеет право
получить удовлетворение своих денежных
требований к должнику по этому
обязательству из стоимости заложенного
недвижимого имущества другой стороны
— залогодателя преимущественно перед
другими кредиторами залогодателя, за
изъятиями, установленными федеральным
законом.

Залогодателем
может быть

    1. сам
      должник по обязательству, обеспеченному
      ипотекой, или

2.
лицо,
не участвовавшее в этом обязательстве
(третье лицо).

Аукцион по продаже земельного участка виды правила и особенности проведения

При
этом имущество,
на которое установлена ипотека, остается
у залогодателя в его владении и
пользовании.

Предметом
ипотеки может быть любой земельный
участок, который принадлежит залогодателю
на праве собственности (ст.
5, 6 Закона
об ипотеке), за исключением земельных
участков, указанных в ст. 63 Закона об
ипотеке, которая запрещает
залог земельных участков:

    • находящихся
      в государственной или муниципальной
      собственности (внимание! см.
      ниже
      !),
      а также

    • участков,
      размеры которых меньше установленных
      минимальных предельных размеров.

Отсутствие
государственной регистрации права
собственности на земельные участки,
государственная собственность на
которые не разграничена, не является
препятствием для ипотеки таких земельных
участков.

В
настоящее время, в соответствии со  ст.
340 ГК
РФ, ипотека здания или сооружения
допускается только с одновременной
ипотекой по тому же договору земельного
участка, на котором находится это здание
или сооружение, либо принадлежащего
залогодателю права аренды этого участка.

Возникновение
ипотеки возможно (ст.
334 ГК
РФ):

    1. на
      основании договора;

на
основании закона.

1)
Не допускается залог возведенных
объектов недвижимости без одновременного
залога участков под этими объектами.

2)
Если собственник ЗУ и объект недвижимости
– одно лицо, то залог допускается только
ЗУ без объекта (Румянцеву не нравится,
запрет д.б. в обоих случаях).

Регулирование
залога арендного права в законодательстве
гражданском и специальном неодинаково.
ГК предусматривает обязательность
согласия собственника при залоге
арендного права арендодателя. ЗК
допускает такую сделку без согласия,
достаточно наличия уведомления.

К
договору о залоге оформляется закладная,
которая представляет собой ценную
бумагу, закрепляющую безусловное право
требования исполнения денежных
обязательств залогодержателя и
подтверждение залогового права на
предмет сделки. В настоящее время запрет
на залог ЗУ остался только на государственные
земли и на земельные доли в общедолевом
ЗУ с/х назначения.

Прочитайте также:  Пожаловаться на обновление базы мвд о гражданстве

Впервые
залог ЗУ был разрешен по УПрез от 27
декабря 1991 г. «О неотложных мерах по
осуществлению земельной реформы в
России». Разрешалось закладывать КФХ.
Это дозволение было в дальнейшем
закреплено в Указе от 27 октября №1863 и
в специальном законе «Об ипотеке».

Аукцион по продаже земельного участка виды правила и особенности проведения

С
принятием приоритетных целевых программ
(2006 г.) был снят запрет залога муниципальных
земель.

Обязательным
приложением к договору ипотеки является
отчет профессионального оценщика о
стоимости ЗУ: она должна быть не ниже
кадастровой стоимости (нормативной
цены, которая применяется только в тех
случаях, когда не определена кадастровая
стоимость). Отчет об оценки выполняется
на основании норм ФЗ «Об оценочной
деятельности».

Заключается в соглашении
о выполнении оценочных услуг. В этот
отчет должны быть включены 2 характеристики:
о рыночной стоимости и о ликвидной
стоимости закладываемого ЗУ. Правовую
силу отчет об оценки сохраняет 6 месяцев.
Достаточно рисковым в условиях кризиса
считается залог права аренды ЗУ.

1)
Наследование фермерских земель. Закон
«О КФХ» в первой редакции от 20 ноября
1990 г. запрещал завещание ЗУ. С принятием
третьей части ГК этот запрет был снят.
Российское законодательство существенно
отличается по наследованию таких ЗУ от
зарубежного законодательства.

Не
вполне обоснованным является установление
действовавшего ранее наследования
только по закону. Нецелесообразно с
т.з. сохранности земель.

Аукцион по продаже земельного участка виды правила и особенности проведения

2)
Если собственник не оформил завещание,
необходимо соблюсти требования земельного
законодательства о делимости земельных
участков, если при наследовании по
закону на каждого из наследников будет
приходится доля в наследуемом имуществе
меньше установленного в законе. В этом
случае кому то из наследников остальные
будут обязаны выплатить денежную
компенсацию в сроки, установленные
специальным законом (например, Законом
«Об обороте» — 1 год).

Следует
считать не вполне корректной формулировку
ст. 1179 ГК, которая позволяет ее толковать
как возможность установления доли в
наследуемой фермерской земле без участия
самого наследодателя после его смерти
его наследником, не являющимся членом
КФХ, с наследниками, являющимися таковыми.

3)
Распространяются в отношении иностранных
граждан и ЮЛ в соответствии с Законом
«Об обороте». Обязанность такого
наследника заключается в продаже в
течение года наследуемого ЗУ. В случае,
если в течение этого срока он не смог
осуществить отчуждение. Тогда закон
предписывает СРФ выступить в качестве
обязательного покупателя.

Выплата
наследнику отчуждаемого ЗУ должна быть
произведена в течение 90 дней с момента
заключения договора купли-продажи. В
случае невыплаты, наследник в судебном
порядке защищает свои права. Требование
региональному казначейству. К договорной
сумме выкупа наследник вправе предъявить
по 395 ГК.

Аукцион по продаже земельного участка: виды, правила и особенности проведения

Участок может принадлежать заинтересованным лицам на праве:

  • общей совместной собственности;
  • общей долевой собственности.

Совместная собственность без определения долей. Наиболее распространенный случай возникновения такого правового режима земельного участка – покупка в браке (ст. 34 Семейного кодекса России).

Каждый из участников общей совместной собственности на участок вправе продать этот объект в целом с письменного согласия остальных совладельцев (ст. 253 ГК РФ). Для целей госрегистрации согласие подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Аукцион по продаже земельного участка виды правила и особенности проведения

Чтобы продать долю в праве общей собственности на участок, ее сначала необходимо выделить, то есть изменить режим общей совместной собственности на общий долевой. По умолчанию доли всех совладельцев признаются равными.

Другой вариант разрешения этой проблемы: выдел нового земельного участка в натуре по правилам ст. 11.5 ЗК РФ.

Долевая собственность. Лицо, которому принадлежат имущественные права на участок, стоит перед выбором.

  • продавать «что есть», то есть имущественное право;
  • инициировать выдел земельного участка.

Когда речь идет о продаже другим дольщикам, выдел участка обычно не актуален. Процедура проста: на основании договора сторон в ЕГРП вносятся изменения о распределении долей контрагентов. Доли остальных совладельцев, сведения об участке остаются прежними.

Выдел земельного участка предполагает:

  • создание нового объекта недвижимости;
  • изменение площади и границ исходного участка.

Соответственно, требуется разработка землеустроительной документации, постановка на кадастровый учет в ГКН и государственная регистрация в ЕГРП.

Выдел не всегда возможен технически и зачастую сопровождается спорами с другими дольщиками. Тем не менее, выделенный участок как объект продажи более привлекателен для сторонних лиц, а его продажная стоимость обычно выше, чем цена доли.

Кроме того, выдел участка в натуре позволяет при необходимости обойти правило о приоритетном праве других дольщиков на выкуп реализуемых долей (ст. 250 ГК РФ).

Возможность заключения предварительных договоров оговорена ст. 429 ГК РФ. Документ призван удостоверить намерения продавца продать и намерения покупателя приобрести такой участок в будущем.

Эта сделка предшествует основной и должна содержать существенные условия будущего договора:

  • ссылку на кадастровую документацию, а при ее отсутствии – описание способом, позволяющим идентификацию объекта;
  • продажную стоимость;
  • срок, в который стороны обязуются заключить основную сделку (по умолчанию – 1 год);
  • любые не запрещенные законом условия, если хотя бы одна из сторон посчитала их значимыми.

Аукцион по продаже земельного участка виды правила и особенности проведения

Предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается в той же форме, что и основной, то есть в простой письменной. Государственной регистрации он не подлежит.

Цель предварительного договора – гарантировать заключение основной сделки в будущем.

Актуальность обязательства на будущее может быть обусловлена:

  • для продавца – желанием собрать урожай, перенести сборно-разборные конструкции, оформить необходимую кадастровую документацию;
  • для покупателя – необходимостью занять нужную сумму, взять кредит, продать другую недвижимость для покупки участка.

Посредством предварительного договора обе стороны защищают себя от возможного необоснованного отказа контрагента от заключения основной сделки. На такой случай предусмотрена возможность принуждения к заключению договора через суд (ст. 445 ГК РФ).

Исковая давность составляет полгода с момента невыполнения требования о заключении основного договора. По своему усмотрению участники предварительного соглашения могут предусмотреть применение к недобросовестной стороне штрафа или других санкций.

Предусмотренные предварительным договором обязательства прекращаются, если ни одна из сторон официально не обратилась ко второй с предложением о заключении основной сделки в оговоренный срок.

Договор купли-продажи земельного участка – это гражданско-правовая сделка, в рамках которой продавец земельного участка обязуется передать принадлежащий ему на законных основаниях участок в собственность покупателя. Последний, в свою очередь, обязуется принять участок в собственность и уплатить его стоимость. Приведенное определение вытекает из содержания ст. 454 ГК РФ «Договор купли-продажи».

Стоит обратить внимание на формулировки «обязуется передать» и «обязуется уплатить» вместо возможных «передает», «уплачивает». Рассматриваемая сделка имеет консенсуальную конструкцию.

Другими словами, продажа считается свершившимся фактом не в момент подписания договора и даже не в момент его регистрации в ЕГРП, а только после передачи земельного участка в натуре. Это событие удостоверяет передаточный акт (ст. 556 ГК РФ).

Есть и другие особенности купли-продажи земельных участков. Из всех обязательств сторон наименее очевидным для обывателя является обязательство принять участок.

На практике оно заключается в необходимости:

  • обратится в органы Росреестра или МФЦ (по согласованию с продавцом) за оформлением документов;
  • подписать передаточный акт.

На собственника возложено бремя содержания имущества и ответственность за него (ст. 210 ГК РФ). Применительно к земельным участкам речь идет, например, о целевом использовании, сохранении межевых знаков, в некоторых случаях – о поддержании плодородия и проведении мелиоративных работ.

Учитывая исключительную значимость земель для государства и общества, правительство предусмотрело информационно-правовую систему, в рамках которой собственник земель, ответственный за их содержание, всегда четко установлен.

Договора рассматриваемого вида должны соответствовать требованиям ст. 550 ГК РФ. Письменная форма для них обязательна. Примечательно, что договор должен быть единым документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 550 ГК РФ).

Это правило значимо, поскольку в большинстве случаев на основании ст. 434 ГК РФ возможно признание соглашением двух отдельных документов:

  • предложения о заключении сделки, могущего исходить как от продавца, так и от покупателя и содержащего все важные условия (оферта);
  • согласие второй стороны (акцепт).

Сделка может быть удостоверена нотариально по желанию сторон. Она подлежит обязательной регистрации в ЕГРП.

Если нотариус не привлекается, нужно позаботится о юридической грамотности соглашения. Лучше доверить сопровождение процедуры юристу, риэлтору или иному специалисту по недвижимости.

Госпошлина за регистрации прав собственности на участок в ЕГРП согласно ст. 333.33 Налогового кодекса РФ:

  • общее правило для граждан – 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб.;
  • на участок для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, жилищного или дачного строительства – 350 руб.;
  • на участок сельскохозяйственного назначения независимо от правообладателя – 350 руб.

Госпошлина за совершение нотариальных действий, подлежащая зачислению в государственную казну (услуги нотариуса оплачиваются отдельно) согласно ст. 333.24 НК РФ:

  • заверение доверенности – 200 руб.;
  • освидетельствование подлинности подписи – 200 руб. (по 100 руб. за подпись)

Аукцион по продаже земельного участка виды правила и особенности проведения

Нотариальный тариф за удостоверение купли-продажи участка согласно ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате. Примеры:

  • супругу, родителям, детям, внукам при стоимости участка до 10 млн. руб. – сумма, рассчитываемая по формуле: 3 тыс. руб. 0,2% стоимости участка согласно оценке;
  • остальным лицам при стоимости участка до 1 млн. руб. – сумма, рассчитываемая по формуле: 3 тыс. руб. 0,4 стоимости участка согласно оценке.

Услуги риэлтора и нотариуса оплачиваются по договоренности. Запрашиваемая сумма зависит от региона деятельности и личных амбиций. Так, разница в цене нотариальных услуг в Москве и провинциальном городке может достигать кратных значений.

Но если заявление-согласие или доверенность можно оформить у любого нотариуса страны, то в отношении продажи участка действует жесткая территориальная привязка. Такой договор может удостоверяться только нотариусом округа, в пределах которого он расположен.

Существенными условиями рассматриваемого договора согласно ГК РФ являются условия о:

  • предмете (земельном участке);
  • его продажной стоимости.

Если хотя бы одно из указанных обстоятельств в соглашении не прописано, оно признается недействительным. Между тем, есть множество нюансов, которые следует прописать в договоре.

Это, среди прочего:

  • состояние почв (особенно – в отношении земель сельскохозяйственного назначения);
  • порядок оплаты: наличностью или на счет; полная предоплата, частична послеоплата, рассрочка, задаток и прочее;
  • распределение издержек на оформление купли-продажи земельного участка (нотариальные и юридические услуги, госпошлина за регистрацию);
  • дата и порядок подписания передаточного акта.

Любое из условий становится существенным, если на его включении в договор настаивает одна из сторон. При невнесении такого условия в договор он может признаваться недействительным.

Ст. 37 ЗК РФ некоторым образом ограничивает свободу воли сторон. Договор купли не может содержать положений:

  • о возможности продавца выкупить участок обратно (подмена аренды продажей);
  • об ограничении дальнейшего распоряжение отчуждаемым участком касательно его передачи в залог, ипотеку, аренду (мнимый договор продажи, после заключения которого реальным правообладателем остается продавец);
  • об ограничении ответственности отчуждателя на случай предъявления прав на участок третьими лицами.

очень интересно

Если подобное положение в соглашение все же внести, это наверняка заметит чиновник Росреестра. Он откажет в регистрации перехода прав на основании такого договора.

Если незаконное положение все же попало в зарегистрированную сделку, через суд может быть разрешен вопрос о признании недействительным отдельного положения. Если в результате исключения незаконного положения теряется первичное значение и смысл договора, суд может признать недействительной сделку в целом.

1. Преддоговорные процедуры, которые могут разниться в каждом конкретном случае и мало урегулированы законодательством:

  • поиск подходящего контрагента самостоятельно, через знакомых или профессиональных посредников (сопровождение сделки риэлтором – платная услуга, по поводу чего заключается отдельный договор);
  • устные или письменные переговоры, по желанию сторон – с помощью уполномоченных доверенностью или действующих без нее посредников;
  • согласование перечня содержания и существенных условий сделки;
  • составление и согласование проекта договора.
  • срок на обращение сторон к госрегистратору;
  • срок проведения процедуры госрегистрации вновь возникших прав в ЕГРП.
Прочитайте также:  Снятие ограничения обременения права на недвижимое имущество

Проведение торгов

В
отношении ЗУ применяются все нормы ГК,
регулирующие данный договор применимо
к объектам недвижимости.

Особенностью
законодательного регулирования БЫЛО:
в законе «Об обороте» предусматривалось
императивное предписание о применении
к непереоформленному в указанные сроки
договору аренды ЗУ в праве ДУ.

Это
означало, что менялась правовая природа
этих отношений, в силу которых обязанная
сторона превращалась в статус
управомоченной стороны.

Это
предписание являлось противоречащим
общим гражданским принципам. Было
впервые применимо в российском
законодательстве вызвало критику в
научных кругах и у правоприменителей.
В результате было ОТМЕНЕНО 29 декабря
2003 г.

Сторонами
договора: доверительный управляющий и
учредитель управления. Первый должен
действовать в интересах второго.
Единственное ограничение: подписываться
должен как ДУ. Запрет на отчуждение ЗУ
без согласия учредителя. Расторжение
по нормам ГК.

•массовая.

Методы.

Испрашиваемое
право на предоставляемые участки земли
под фермерское хозяйство (собственность);

Условия
предоставления в собственность земельных
участков – на платной или бесплатной
основе;

Обоснование
размеров земельных участков с учетом
типов деятельности и числа членов
будущего фермерского хозяйства;

Предполагаемое
расположение приобретаемых участков
земли;

Соглашение
о создании крестьянского хозяйства.

В
том случае, если земля под фермерское
хозяйство предоставляется во временное
пользование, в заявлении указывается
срок аренды, а также соответствующее
испрашиваемое право (аренда).

Проект
границ земельного участка составляется
и утверждается в течение 1 месяца;

Принятие
решения о предоставлении участка в
аренду или собственность осуществляется
в течение 14 дней;

На
заключение договора купли-продажи или
аренды участка под фермерское хозяйство
отводится 7 дней.

Законы
субъектов РФ определяют минимальные и
максимальные размеры земель для
фермерского хозяйства, предоставляемых
в собственность. Исключение составляют
фермерские земли, используемые для
садоводства, овощеводства, птицеводства,
цветоводства, виноградарства, пчеловодства
и рыбоводства. Отказ в предоставлении
фермерских земель в аренду или
собственность может быть оспорен в
судебном порядке.

Иными словами, на аукционе по продаже права на аренду земельного участка администрация выставляет зарегистрированные в кадастре участки, готовые к использованию в определенных целях, и устанавливает на них первоначальную цену (перед торгами специально проводится оценка земли независимым оценщиком). Все желающие могут принять в аукционе участие и предложить свою цену.

По окончании аукциона составляется протокол. Его подписывают члены комиссии и участник аукциона, которому достался лот. Председатель комиссии заверяет протокол.Так, в силу п. 2 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах, которые могут проводиться в виде как конкурсов, так и аукционов.

Исполнитель в течение 30 дней после проведения аукциона публикует в средствах массовой информации сообщение о результатах его проведения.

Однако для этого претендентам практически во всех случаях придется пройти процедуру участия в торгах, в ходе которых и будет определен покупатель. Более подробно о правилах и особенностях проведения данной процедуры — далее в статье.

Участники аукциона, которым не удалось приобрести земельный участок, могут во время перерыва перерегистрироваться на другие лоты.

Кроме этого, правовое регулирование осуществляется отдельным документом — Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков.

Аукцион земельных участков является мероприятием, в ходе которого представители власти дают возможность заинтересованным лицам купить или арендовать наделы для последующего их использования в своих целях. Участки, выставляемые на торги, должны иметь кадастровый номер. Решение о признании аукциона несостоявшимся принимается организатором в трехдневный срок со дня поступления указанного уведомления.

Делается это в средствах массовой информации минимум 30 дней до начала аукциона. В частности, извещение необходимо опубликовать в периодическом издании (газете или журнале) того региона, где продается земля. Также допускается информирование при помощи официального сайта местного органа власти, который является продавцом.

Для получения права на участие в аукционе они должны в установленный срок подать следующий пакет документов:

  • заявка на участие (заполняется в соответствии с установленной формой, которая указывается в извещении);
  • копии удостоверяющих личность документов (требуются в том случае, если претендентом выступает гражданин);
  • выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ (необходима для индивидуальных предпринимателей или юридических лиц соответственно);
  • документы, которые подтверждают внесение задатка (стоит учитывать, что это считается оформлением соглашения о задатке);
  • заверенный в соответствии с требованиями российского законодательства перевод на русский язык бумаг, которые подтверждают государственную регистрацию юридического лица (если заявителем является иностранное юрлицо).

Крайний срок подачи всех бумаг — за пять дней до начала аукциона. Документальное закрепление поданных заявок осуществляется в специальном журнале.

Рассмотрение заявок

На этом этапе проверяются такие моменты:

  • наличие у претендента всех необходимых документов;
  • его соответствие предъявляемым требованием;
  • установление факта поступления задатка.

Те участники, которые были допущены к аукциону, заносятся в протокол. Не позднее дня после подписания этого документа всем претендентам, которые подавали заявки, должны быть направлены извещения с закрепленным там решением о том, прошли или не прошли они процедуру отбора.

Проведение торгов

Они проводятся в то время и в том месте, которые ранее были указаны в извещении.

В начале мероприятия проводящее его лицо (аукционист) оглашает наиболее важную информацию, а именно:

  • наименование предмета продажи;
  • его основные характеристики;
  • начальную цену;
  • «шаг аукциона».

После этого все участники получают пронумерованные билеты. Эти билет желающие могут поднимать каждый раз для увеличения цены участка (либо начальной, либо уже повышенной другими претендентами).

Если после очередного повышения не будет претендентов, готовых еще больше поднять цену, аукционист должен произнести ее три раза. В том случае, если после этого никто так и не поднимет билет, победителем торгов будет признан тот участник, который делал это последним.

Делается это при помощи протокола, в который заносятся сведения о победителе аукциона, а также о других существенных условиях сделки (в частности, о цене). Далее именно этот документ будет являться главным основанием для заключения договора купли-продажи.

Протокол составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами аукциона — его победителем и организатором. Один экземпляр после этого остается у организатора, второй передается победителю.

Делается это в тех же источниках, в которых ранее публиковалось извещение о проведении мероприятия.

1. Объектом продажи может быть только такой участок, который прошел процедуру установленную законодательством процедуру государственного кадастрового учета. При этом в отношении земли должны быть определены данные по ее разрешенному использованию, а также быть подключенными все необходимые для конкретного участка коммуникации.

2. Продавец земли (то есть государственный орган исполнительной власти) определяет такие параметры мероприятия:

  • начальную стоимость объекта;
  • величину задатка, который должны внести участники;
  • существенные условия договора купли-продажи.

3. Организатор торгов определяет следующие условия этого мероприятия:

  • дату, время и место;
  • порядок проведения;
  • срок и форму подачи заявок;
  • порядок внесения задатка и его возврата;
  • шаг аукциона.

Последний показатель представляет собой величину возможного повышения цены участка за один раз. Обычно его размер находится в пределах 1-5% от первоначальной стоимости продаваемого объекта, установленной продавцом.

Схема проведения торгов определена действующим законодательством и включает несколько этапов.

Как проходит аукцион:

  1. Извещение о проведении торгов.

Официальное извещение о проведении торгов размещает организатор. Найти информацию можно на сайте местного органа, на странице федерального органа исполнительной власти или с помощью общей площадки по этой ссылке. Извещение об аукционе размещается не менее чем за 30 дней до даты его проведения.

Прежде, чем подавать заявку, внимательно изучите всю документацию, приложенную к извещению. В особенности удостоверьтесь, что предложенный земельный участок действительно вам подходит.

Здесь опубликован список необходимых документов для сделки купли-продажи.

О предварительном ДКП земли читайте по этой ссылке.

Интересную статью по кредитам на землю и господдерже мы размещали по этому адресу.

На нюансы продажи доли в праве на землю ведет эта ссылка.

О порядке переуступки права аренды на земельный участок читайте эту статью.

  1. Прием заявок от потенциальных участников.

Кто проводит торги?

Заключение договора купли-продажи земельного участка: ключевые этапы

Победитель аукциона подписывает договор аренды в соответствии с правилами гражданского законодательства не ранее, чем через 10 дней после объявления итогов торгов.

Договор заключается на срок выше 5 лет. Если выигравший участник обанкротился или приостановил свою деятельность, то организатор в праве отказаться от договора.

Если победитель уклоняется от заключения договора, то составляется документ об отказе, а организатор имеет право обратиться в суд с целью принудить его подписать договор.

Залог, внесённый для участия в аукционе, вычитается из итоговой стоимости. Претенденты, которые не выиграли аукцион, в течение трёх дней получают свои залоги обратно на те счета, которые они указали в заявлениях.

В большинстве случаев участие в торгах с целью получения недвижимости участка является выгодным решением, поскольку земля таким образом имеет меньшую стоимость по сравнению с рыночной. Единственный недостаток этого процесса – на него сложно попасть.

Обе стороны могут уполномочить на представительство своих интересов при подписании и регистрации договора третьих лиц нотариальной доверенностью. Также необходимо провести уплату госпошлины за регистрационные действия.

3. Обращение к регистратору со всеми надлежащими документами.

Нотариальное заверение договора купли-продажи земельного участка

По желанию за соответствующую плату можно:

  • удостоверить предварительный и/или основной договор купли-продажи участка в целом (гл. X Основы законодательства РФ №4462-I);
  • заверить подписи сторон под такими договорами (гл. XIII Основ).

В первом случае нотариус несет полную ответственность за содержание сделки, удостоверяемой им в целом, в том числе имущественную. Он проверяет юридическую чистоту договора, в том числе:

  • принадлежность участка продавцу;
  • отсутствие арестов и обременений, исключающих продажу;
  • дееспособность и вменяемость сторон, понимание ими сути заключаемого соглашения.

55. Дисциплинарная ответственность.

Дисциплинарная
ответственность наступает за совершение
дисциплинарного проступка. Субъектом
дисциплинарной ответственности может
выступать только лицо, состоящее с
организацией в трудовых отношениях.
Субъектом такой ответственности за
земельные правонарушения могут быть
лица, в обязанности которых входит
соблюдение земельного законодательства
(например, по проведению мероприятий,
связанных с повышением плодородия
земель);

Меры
дисциплинарной ответственности
(замечание, выговор, увольнение и др.)
применяются к правонарушителю по
усмотрению администрации организации
и в необходимых случаях. Порядок
привлечения к ответственности определяется
трудовым законодательством,
законодательством о государственной
и муниципальной службе, законодательством
о дисциплинарной ответственности глав
администраций, федеральными законами
и иными нормативными правовыми актами,
законами и иными нормативными правовыми
актами субъектов РФ.

Частный
случай дисциплинарной ответственности
предусмотрен в п. Iст. 75 ЗК РФ. Согласно
ему должностные лица и работники
организации, совершившие земельные
правонарушения, привлекаются к
дисциплинарной ответственности, если
в результате ненадлежащего выполнения
ими своих должностных или трудовых
обязанностей организация понесла
административную ответственность за
проектирование, размещение и ввод в
эксплуатацию объектов, оказывающих
негативное (вредное) воздействие на
состояние земель, их загрязнение
химическими и радиоактивными веществами,
производственными отходами и сточными
водами.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

Расторжение договора – это несколько иное. Действительность первичного соглашения в этом случае под сомнение не ставится.

Учитывая, что переход прав на участок является результатом внесения соответствующих сведений в ЕГРП, вопросом о расторжении купчей задаются только лица, которые уже провели ее госрегистрацию. У тех, кто к регистратору еще не обращался, ситуация проще: достаточно не идти в МФЦ или Росреестр.

Если первичный договор имел простую письменную форму, то ее будет достаточно и для расторжения. Если стороны сделки обращались к нотариусу за удостоверением продажи участка, то им придется обращаться к нему повторно и за расторжением.

При обращении к регистратору предоставляется обычный пакет документов, а также:

  • соглашение о расторжении;
  • обратный передаточный акт;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Если прийти к соглашению о расторжении не удалось, проблема может разрешится через суд. Иск может быть мотивирован существенным нарушением договора одной из сторон, в результате которого вторая сторона не получила того, на что обосновано рассчитывала (ст. 450 ГК РФ).

Для такого дела требуется грамотное юридическое сопровождение. В зависимости от обстоятельств дела можно обосновывать не расторжение, а недействительность договора либо просить суд о признании его незаключенным.

В случае положительного вердикта суда, его решение используется как правоустанавливающий документ. Для МФЦ или Росреестра достаточно заявления выигравшего разбирательство истца. Присутствие ответчика и передаточный акт не требуются.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector