Образец оценки земельного участка

На основе чего определяется?

Стоимость права аренды земли определяется исходя из выгоды и обязательств, получаемых правообладателем. Финансовая выгода от обладания правами на землю зависит от ряда факторов, а именно физических характеристик и юридического статуса участка.

  1. К физическим характеристикам относят: размер участка, форму, место его нахождения, особенности, наличие коммуникаций.
  2. К юридическому статусу: к какой из категорий земель принадлежит участок, наличие нюансов, возможно ли что-либо там построить.

В основном наибольший вес имеют юридические особенности земли. От них зависит цена земли, а также стоимость прав его найма. Рассмотрев вышеизложенные данные, мы могли бы оценить

стоимость объекта

. Чтобы оценить стоимость возможности аренды требуется рассмотреть условия арендного договора.

Условия арендного договора – решающие при оценке. Сначала нужно обратить внимание на характеристику объекта: месторасположение, наличие зданий. Затем следует срок, на который арендуется земля, арендная плата, при каких условиях происходит расторжение договора.

Основные методы оценки земельного участка

Оценка земельных участков является довольно комплексной задачей, так как в процессе нужно учесть множество деталей.

При оценке чаще всего применяются следующие подходы:

  • доходный метод, который учитывает капитализацию прибыли в процессе использования земли по назначению;
  • метод сравнения, который анализирует сделки по продаже аналогичных участков;
  • остаточный метод, при котором учитываются расходы на улучшение и благоустройство участка.

В большинстве случаев при оценке используется сравнительный метод. Его привлекательность заключается в том, что он учитывает специфику рынка. Но основной его недостаток – это сложность определения стоимости земли в районах, где рынок недвижимости недостаточно развит.

Кроме того, при такой методике не учитывается ряд факторов, которые могут оказать существенное влияние на стоимость участка.

Доходный метод используется не так часто, но он незаменим при определении стоимости земель, которые будут использоваться в инвестиционных проектах. Данный способ позволяет проанализировать доход, который можно получить в результате использования земли.

Сравнения продаж

Находятся похожие объекты, изучается их полная информация: стоимость прав найма, условия по которым они предоставляются. После этого происходит сравнение по каждому критерию, находятся различия и после анализа рассчитывается цена права аренды.

Сравниваемые критерии:

  1. Время до истечения арендного срока.
  2. Размер ежемесячной платы по аренде.
  3. Возможность выкупить земельный объект арендатором.
  4. Возможность пролонгации договора.

Выделения

Требуется информация о цене арендных договоров аналогов оцениваемого объекта, либо же о стоимости предложений на рынке.

Образец оценки земельного участка

Метод выделения используют для вычета стоимости объекта без улучшений. Из стоимости объекта с улучшением вычитаем стоимость тех самых улучшений.

Распределения

С использованием данного метода происходит оценка права аренды земельного участка с застройкой.

Он проще, нежели метод выделения, так как не требуется делать вычет. Здесь используется принцип соотношения стоимости участка и застройки вместе к стоимости самой земли. Используя метод сравнения продаж мы просчитываем стоимость земли вместе с застройкой и умножаем на долю земли.

Чтобы вычислить долю, нужно найти аналогичные объекты и применить найденное соотношение на свой участок.

ВАЖНО! Метод не дает точных данных. Для более точной информации его нужно совмещать с другими источниками.

Прочитайте также:  Соглашение о предоставлении синдицированного кредита: бланк, образец 2019

Капитализации

Для подсчета цены возможности найма требуется поделить чистый операционный доход на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации можно рассчитать разными методами (Ринг, Хоскольд).

В процессе просчета капитализации не забудьте учесть риски с вложениями денег, их рост.Суть метода капитализации:

  1. Определение суммы дохода за установленный срок путем эффективного использования арендованной земли.
  2. Расчет коэффициента капитализации.
  3. Просчет стоимости возможности найма на рынке.

Остатка

Его применяют при создании на объекте доходных улучшений.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Суть метода:

  1. Расчет цены эксплуатированных улучшений.
  2. Расчет чистого дохода за установленный отрезок времени.
  3. Вычет цены эксплуатированных улучшений из цены прав аренды.

Используется с целью получить доход с прав аренды.

Суть метода:

  1. Определение суммы расходов, которые требуются для использования земли.
  2. Расчет доходов, которые вы получите при использовании.
  3. Просчет цены аренды с помощью дисконтирования доходов и расходов.

Нюансы отчёта

Z = DA DIА

,

  • где Z — земельный доход;
  • DA — прибыль, которую получит арендодатель;
  • а DIA — прибыль арендатора.

Выше было показано распределение земельного дохода между владельцем и арендатором. Можно понять, что если доходы DA — прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0.

RS = RAL RA

,

  • где RS — цена полного права собственности на рынке;
  • RAL — стоимость права аренды арендодателя;
  • а RA — стоимость права найма арендатора.

Пример:следуя формуле RS=RAL RA предположим что RS (рыночная стоимость полного права собственности) равна 600 тысяч долларов. Стоимость права аренды арендодателя, которую определили местные органы власти составит 250 тысяч долларов. Исходя из этого рассчитываем, что RA = 350 тысяч долларов, т.е стоимость права аренды составит 350000$.

В результате оценки формируется итоговый отчёт, который является документом-основанием для любого заинтересованного лица. Формат отчета должен соответствовать нормативным требованиям.

Несмотря на то что единая форма отчёта до сих пор не установлена законодательством, в нём должна быть следующая информация:

  • данные о цене объекта;
  • описание способов, применяемых при осуществлении оценки;
  • объяснение специальных терминов, применяемых в отчёте.

Кроме того, информация в отчете должна быть подана таким образом, чтобы любое заинтересованное лицо могло без проблем понять содержание отчёта.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок (Б-1)

В связи с этим должны соблюдаться следующие требования:

  • в отчёте не должны быть сведения, противоречащих друг другу;
  • данные должны быть объективными, а также иметь соответствующее подтверждение;
  • расчеты должны быть приведены таким образом, чтобы можно было на каждом этапе проследить способ получения конечного результата;
  • не должна присутствовать информация, не относящаяся к результатам либо принципам расчёта.

При формировании отчёта исполнительное лицо обязано:

  • вовремя выполнить все согласованные работы и предоставить заказчику готовую форму отчёта об оценке;
  • упомянуть в отчёте о целях проведения оценки и применяемой методологии, а также указать дату её проведения;
  • привести обоснование, почему была использована именно такая методика проведения оценки;
  • показать сведения, необходимые для более полноценного использования той или иной методики;
  • прошить и пронумеровать отчёт, заверив его печатью.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Важные условия

Под субъектами оценочной деятельности подразумеваются стороны, которые проводят оценку и непосредственно представляют участок для этой цели.

Проводить оценку могут следующие лица:

  • физические лица, оформленные как ИП, имеющие соответствующую лицензию и прошедшие подготовительные курсы в этой сфере;
  • юридические лица, получившие лицензию на осуществление данного типа работ;
  • юридические лица, осуществляющие хозяйственную деятельность в любой сфере, но имеющие в штате оценщиков, обладающих соответствующей лицензией;
  • органы местной исполнительной власти, имеющие полномочия в сфере земельной оценки.

Как уже было отмечено выше, профессиональную оценка могут проводить только специалисты, обладающие соответствующей лицензией. Только документ, полученный от таких экспертов, может быть принят к рассмотрению в официальных органах.

Таким документом является непосредственно отчёт об оценке земли. Он может предоставлен либо в виде акта, либо в форме справки, которая отражает результаты осуществлённых расчётов.

Если же получение официального документа не требуется, то оценку можно провести самостоятельно. Сделать это можно либо в режиме онлайн на специализированных сайтах либо провести собственную оценку, используя одну из методик оценки земельных участков.

Суть процедуры

Основная суть сценки участка заключается в определении его цены или стоимости права аренды.

Основными аспектами, которые учитываются при оценке, являются:

  • местонахождение участка;
  • внешние факторы, которые могут быть как благоприятными, так и негативными;
  • спрос на землю в конкретной зоне;
  • полезность участка в сравнении с другими аналогичными предложениями.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок (Б-2)

При оценке также учитывается наличие подключенных инженерных коммуникаций, а при их отсутствии – возможности их проведения.

Учитывая, что в этих целях в основном и используются земельные участки, то данные показатели имеет первоочередное значение.

Какие факторы влияют на итог

Категория участка Земля, предназначенная для возведения коммерческих сооружений, стоит дороже, чем для постройки жилых домов. Земля в промышленных зонах оценивается исходя из местонахождения и доступности транспортных коммуникаций. На определение цены земли, используемой в аграрных целях, также огромное влияние оказывает окружающая инфраструктура, а также то, насколько плодородной является почва.
Местоположение участка В центре больших населённых пунктов земельные участки стоят намного дороже, чем на прилегающей к городу территории либо находящееся вдали от центральных населенных пунктов. Немаловажно также наличие подъездных путей к участку.
Рыночная конъюнктура Спрос на землю в рассматриваемой зоне оказывает сильное влияние на окончательную стоимость объекта. К примеру, цена на участки в районе города Сочи сильно подскочила после объявления города центром проведения зимних игр.
Характеристика территории Ландшафт и климатическая зона оказывают огромное влияние на стоимость земли, так как от них зависит, в каких целях она может быть использована.
Площадь участка Небольшие участки, как правило, оцениваются в сотках. Сельскохозяйственные земли могут оцениваться в гектарах.
Состояние экономики в регионе В благополучных субъектах Федерации земля всегда будет стоить дороже, чем в депрессивных районах.
Плодородность Она важна для земель сельхозназначения. В этом плане имеют преимущество районы, в которых преобладает чернозёмные почвы.
Форма собственности На цену влияет также тот факт, находится ли земля в аренде либо в частной собственности.
Прочитайте также:  Свидетельство о праве на наследство по закону: образец

Общий порядок

Заключение соглашения на выполнение работ При этом следует согласовать даты выполнения работ и обследования участка, а также договориться о вознаграждении, которое получит оценщик.
Сбор требуемых данных На данном этапе производится выезд специалиста в целях осмотра земли и прилегающих территорий. Помимо анализа местоположения проверяются юридические документы на землю.
Анализ возможного применения земли Учитывая, что рыночная стоимость участка зависит непосредственно от того, как его можно использовать, на данном этапе производится оценка:

  • целесообразности выбранного способа использования;
  • технических возможностей по его осуществлению;
  • потенциальной экономической выгоды;
  • предельной цены, которая может быть назначена, основываясь на вышеперечисленных фактах.
Обобщение результатов и выяснение конечной стоимости Результаты всех методов суммируются, и определяется среднее значение.
Формирование отчёта В отчёте приводится конечный результат и обоснование полученных выводов.
Образец паспорта гражданина РФ

Образец паспорта гражданина РФ

Средняя стоимость

На стоимость работ по оценке участка могут влиять следующие факторы:

  • площадь земли;
  • её местонахождение;
  • задачи, поставленные перед специалистами.

Стоимость оценки также зависит от региона, в котором она проводится. Минимальная цена не в центральных субъектах Федерации, как правило, составляет 2000 руб. В Московской области и столице минимальный порог в два-три раза больше.

Земли под ИЖС, дачные участки Менее 12 сот. 12-20 сот. Более 20 сот. Выезд специалиста в пределах города Срок выполнения (раб. дней) Форма документа
Оценка стоимости (рыночной) 4 тыс. 7 тыс. 9 тыс. Входит в стоимость 2-5 Отчет
Оценка ставки ренты 4 тыс. 7 тыс. 9 тыс. Входит в стоимость 2-5 Отчет
Оценка прав аренды 6 тыс. 7 тыс. 9 тыс. Входит в стоимость 2-5 Отчет
Земли сельхозназначения либо под коллективную застройку Менее 10 га 10-100 га Более 100 га Выезд эксперта в пределах нас. пункта Срок выполнения (рабочих дней) Форма документа
Оценка стоимости (рыночной) 7 тыс. 8 тыс. 10 тыс. Входит в стоимость 2-5 Отчет
Оценка ставки ренты 7 тыс. 8 тыс. 10 тыс. Входит в стоимость 2-5 Отчет
Оценка прав аренды 9 тыс. 1 тыс. 11 тыс. Входит в стоимость 2-5 Отчет
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector