Оформление сельхоз земель в собственность

Содержание

Как можно оформить арендованную у государства землю в собственность

  1. Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» установил, что в упрощенном порядке могут оформляться права граждан на земельные участки, предоставленные им до введения в действие Земельного кодекса РФ (то есть до 30.10.2001), для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного или гаражного строительства. При этом период упрощенного порядка оформления прав граждан на вышеназванные земельные участки никаким сроком не ограничиваются.
  2. Оформить право на приобретательную давность, которая согласно статьи 234 ГК РФ возникает после 15 лет целевого использования земельного участка.
  3. Оформить право собственности на основании расположенного на земельном участке индивидуального жилого дома, приобретенного в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (см. ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
  4. Купить арендованный у государства земельный участок на аукционе (стоимость выкупа будет равна кадастровой стоимости или выше);
  5. Выкупить арендованный у государства земельный участок без аукциона. Если договором аренды не предусмотрено, что вы обязаны арендовать земельный участок определенное количество лет до его выкупа в собственность, а также прямо не предусмотрен запрет перевода в собственность арендуемого земельного участка, то по общему правилу, предусмотренному ст.ст. 39.20., пп.6. п.2 ст. 39.3 ЗК РФ — собственникам жилых и нежилых зданий, сооружений, либо помещений в них, предоставляется льготный выкуп земельного участка из аренды в собственность за 1,5-20% кадастровой стоимости.

Последний способ самый популярный, поэтому о нем я расскажу подробно.

Пошаговая процедура покупки земли сельскохозяйственного назначения

Условия и порядок предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения, из земель принадлежащих федеральным или муниципальным органам власти, гражданам или юридическим лицам, регулируется главой 5.1 Земельного кодекса РФ, Федеральным законом № 5 от 09.01.1997 «О предоставлении социальных гарантий Героям…», а также различными региональными нормативными актами.

На платной основе на предоставление земли сельхозназначения имеет право любой совершеннолетний дееспособный гражданин РФ, подав заявление в местный земельный комитет и приняв участие в аукционе.

Работники востребованных в сельской местности специальностей могут получить в пользование сельскохозяйственную землю для фермерского хозяйства или садоводства, которая подразумевает возможность возведения жилого дома, и оформить в собственность такую землю через пять лет после получения, если они эти пять лет работали по специальности и начали строительство дома.

ВНИМАНИЕ! Если получивший в пользование сельскохозяйственный надел работник востребованной в селе профессии увольняется с работы или использует данный надел не по назначению в течение пяти лет с момента начала пользования, то такой работник лишается права на бесплатное получение надела.

Права последней в списке категории граждан на бесплатные земли также указаны в п. 4 ст. 3 ФЗ № 5 от 09.01.1997 г.

Условия получения

Выкуп сельскохозяйственных земель для различных целей имеет основным условием участие в аукционных торгах и корректное пользование (в соответствии с назначением) ранее предоставленным в аренду наделом земли, который подлежит выкупу в собственность.

СПРАВКА!

Правила

бесплатного предоставления земель

региональные власти устанавливают самостоятельно в зависимости от социальной ситуации в конкретном субъекте федерации и наличии свободных земель.

В большинстве субъектов федерации условия бесплатного получения сельскохозяйственных угодий следующие:

    Оформление сельхоз земель в собственность

  • получение бесплатного надела земли допускается один раз в жизни;
  • на одного получателя выделяется только один надел земли;
  • получатель должен проживать в регионе предоставления и иметь постоянную регистрацию не менее пяти последних лет;
  • получатель должен быть признан нуждающимся согласно критериям данного региона;
  • получатель должен иметь документы, которые подтверждают его право на льготы;
  • получатель должен иметь гражданство РФ.

Оформление сельхоз земель в собственность

Критерии нуждаемости закрепляются нормативными актами каждого конкретного региона РФ.

Требования к землям

Выделяемые в пользование гражданам наделы должны соответствовать ряду требований, которые зависят от:

  • цели предоставления наделов земли;
  • региона предоставления надела;
  • категории лиц-получателей.

Площадь предоставляемых земель также зависит во многом от того, собирается ли получатель строить жилой дом. Для строительства дома земля не должна быть меньше 6 соток.

Существуют два основных способа как получить сельхоз участок земли от органов государственной власти:

  1. Выкуп земельного надела на аукционных торгах.
  2. Получение земельного надела бесплатно.

Бесплатно земельный надел могут получить льготники, для всех остальных граждан РФ предусмотрено проведение аукциона.

Выкуп земельного надела на торгах подразумевает обращение лица, желающего выкупить землю, в местную администрацию с соответствующим заявлением и последующая организация аукциона с объявлением о нём в СМИ. Победителю аукциона предоставляется право выкупа надела (или право его аренды).

Оформление сельхоз земель в собственность

В общем случае последовательность действий для получения участка через торги следующая:

  1. поиск подходящего земельного участка на региональной кадастровой карте.
  2. Подача заявления в земельный комитет местных органов власти о намерении выкупить участок земли.
  3. Проведение работ по межеванию выбранного участка (при необходимости).
  4. Объявление в СМИ о дате проведения торгов с информацией о предмете торгов (наделе земли).
  5. Проведение торгов и выбор победителя.
  6. Заключение с победителем договора аренды.
  7. Выкуп арендатором земельного надела по истечении пяти лет арендования.

Начальная аукционная цена за год аренды надела земли устанавливается в размере 2,5 % от кадастровой стоимости такого надела. Межевые работы проводятся за счёт заявителя-организатора торгов.

В договоре аренды прописываются сроки и цели аренды и её стоимость. В стандартных условиях договора право выкупа наступает по истечении пяти лет аренды, при условии эксплуатации сельскохозяйственного надела с учётом разрешённого пользования.

Как получить землю под сельское хозяйство бесплатно? Льготникам, желающим получить участок земли для занятия садоводством или строительства дачи, могут потребоваться следующие документы (в зависимости от категории имеющихся льгот):

    Оформление сельхоз земель в собственность

  • паспорт;
  • справка об официальных доходах всех членов семьи;
  • удостоверение многодетной матери/отца;
  • справка об инвалидности (выдаётся МСЭ)
  • орденская книжка;
  • военный билет;
  • свидетельства о рождении детей;
  • справка обо всех наделах земли, имеющихся в собственности заявителя;
  • удостоверение участника боевых действий.

Точный список документов необходимо уточнять в регионе проживания лиц, имеющих право на льготы.

Процедура получения надела на безвозмездной основе являет собой следующую последовательность действий:

  1. сбор необходимых документов, перечисленных выше.
  2. Подача заявления в земельный комитет местной исполнительной власти.
  3. Рассмотрение заявления комиссией земельного комитета (от 15 до 30 суток).
  4. При положительном решении заявитель получает справку о его постановке на льготную очередь.
  5. При наступлении очереди заявитель вызывается в земельный комитет, где ему сообщают о местонахождении и параметрах предлагаемого участка.
  6. Выдача заявителю свидетельства о вещном праве на предлагаемый участок.
  7. Обращение заявителя с документами о вещном праве и документами, подтверждающими право на льготы, в органы Росреестра, где происходит оформление участка в собственность.

Заявление, которое подаётся в земельный комитет, должно состоять из трёх основных частей:

  • описательной;
  • пояснительной;
  • резолютивной.

В описательной части льготник-заявитель указывает свои паспортные и иные данные, а также описывает свою ситуацию и льготную категорию. В пояснительной части заявитель ссылается на законодательные акты данного субъекта федерации, согласно которым он имеет право на бесплатную землю, а в резолютивной части должна излагаться просьба о предоставлении земельного надела в связи с вышеизложенными фактами.

Сельскохозяйственные участки, согласно п. 1 ст. 78 ЗК РФ, можно использовать для следующих целей:

    Оформление сельхоз земель в собственность

  1. организация крестьянского хозяйства (КФХ).
  2. Организация личного подсобного хозяйства (ЛПХ) полевого типа.
  3. Дачное строительство.
  4. Занятия огородничеством и/или садоводством.
  5. Ведение охотхозяйства.
  6. Выпас скота и животноводство.

Строительство жилых домов не допускается на участках для полевого личного подсобного хозяйства и для занятия огородничеством, а также на наделах, представляющих особую природную ценность.

На участках, выделенных для крестьянского или охотничьего хозяйства, а также для дачного строительств а или садоводства возможно возведение жилого дома.

Итак ещё раз в кратце о том как получить землю под хозяйство: для получения сельскохозяйственных земель необходимо обратиться в местную администрацию с необходимыми документами.

Льготные категории лиц могут получить участки бесплатно, а остальные граждане могут принять участие в торгах, победителю которых будет предоставлен надел в аренду с правом последующего выкупа.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Итак, перед продажей земли третьим лицам требуется сначала оповестить об этом органы местной власти (ст. 8 ФЗ Об обороте земель c/х назначения).

Как обладатель права преимущественной покупки ЗУ, местная администрация должна дать ответ, согласна ли она купить надел по той цене, что была установлена продавцом.

Уведомление является открытым предложением продавца участка (офертой). Оно подаётся в письменной форме, где помимо стоимости участка указывают:

  • Его размеры (в гектарах либо кв. метрах) и месторасположение (его адрес на территории субъекта).
  • Правоустанавливающие документы продавца и его личные сведения (паспорт и т.д.).
  • Сроки и условия взаимного расчёта (на тот случай, если государство решит купить землю).
  • Другие важные сведения, которые определяют условия сделки (их перечень определён в ст.2 ФЗ Об обороте c/х земель).
Прочитайте также:  Как оформить генеральную доверенность на машину

Оформление сельхоз земель в собственность

Для продажи необходимо подготовить:

  • Паспорта участников сделки. Если продажу или покупку осуществляет доверенное лицо, нужно будет предоставить ещё и доверенность, заверенную нотариусом.
  • Выписку из ЕГРН предмета сделки.
  • Документы, подтверждающие права продавца на землю сельхоз назначения.
  • Отказ местных властей от права преимущественной покупки ЗУ или свидетельство, подтверждающее тот факт, что продавец известил районную администрацию о начале продажи, но не получил от неё ответа в установленный законом срок.
  • Сам договор купли-продажи.
  • Квитанция об уплате госпошлины.
  • Протокол собрания собственников (если продаваемый надел является частью общего земельного массива фермерского хозяйства).

Договор купли-продажи ЗУ сельхоз назначения имеет общую структуру. В нём необходимо указать:

  • Дату и место заключения договора, и количество подготовленных экземпляров (обычно – три: два предоставляются сторонам сделки, а третий предназначен для Росреестра).
  • Сведения о сторонах сделки. Юридические лица указывают наименование организации, органы местной власти – название структурного подразделения, физические лица обозначают свои паспортные данные.
  • Информация о предмете сделки – размер участка и его месторасположение, идентификационный (кадастровый) номер и категория надела (вид разрешённого пользования) и пр.
  • Наименование документа, на основании которого продавец обладает правом собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, дарения, наследования и др.).
  • Обязательства сторон и возможные последствия при их нарушении.
  • Стоимость земли и порядок взаимного расчёта сторон.
  • В какой момент договор вступает в силу.
  • Обязательно – подписи все участников сделки.

У государства

Какие документы нужны для перевода земли из аренды в собственность

  1. Договор аренды или договор переуступки права аренды на земельный участок;
  2. оригинал постановления главы районной Администрации о предоставлении земельного участка в аренду;
  3. Постановление о расторжении договора аренды;
  4. Постановление о переводе земельного участка из аренды в собственность;
  5. Кадастровый паспорт на земельный участок;
  6. Кадастровый паспорт на построенный объект;
  7. Выписка из ЕГРН на земельный участок и построенный объект. 

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

У кого можно купить землю сельскохозяйственного назначения и как найти подходящий участок?

Владельцами земельных участков сельскохозяйственного использования могут быть как физические, юридические лица, так и государство, муниципалитеты.

Оформление сельхоз земель в собственность

Продажа сельскохозяйственных земель сегодня набирает активные обороты. Ведь если правильно подобрать участок и надлежащим образом его оформить, то можно и помимо сельскохозяйственных вопросов решить жилищный.

Не запрещена законом застройка сельхоз участка. В случае создания крестьянско-фермерского хозяйства субъекту такой деятельности разрешается строить жилье, так как фермерам нужно где-то жить в процессе работы.

В то же время использование сельскохозяйственного участка должно быть строго по его назначению. Без формирования крестьянско-фермерского хозяйства застраивать домами землю не допускается.

При покупке подходящего участка будущий землевладелец должен учесть все нюансы и определиться со всеми моментами: целями использования сельскохозяйственных угодий, условиями использования участка, размером земельного налога, качественным состоянием земли, уровнем почв.

Перед непосредственным приобретением у физического/юридического лица следует убедиться в наличии всех прав владельца на землю, необходимых документов. Вся документация на участок должна быть правильно оформленной. В документах не может быть стилистических или других ошибок. Фактическое местонахождение земельного надела должно соответствовать юридически закрепленному в документации.

Нелишне при подборе участка проводить сверку реквизитов продавца по договору и реквизитов владельца.

Оформление сельхоз земель в собственность

Вид разрешенного использования и целевое назначение необходимого участка должны быть указаны в правоустанавливающей документации.

Лучше всего приобретать земли у государства и муниципальных властей либо у проверенной компании с высокой репутацией деятельности в данной сфере.

Многие фирмы предлагают участки от 0,63 га до 5000 га, причем в Московской области. Предлагаемые земли принадлежат частным собственникам и находятся в отличном состоянии, подходящем для осуществления всех задуманных планов по организации сельского хозяйства.

  • Участники долевой собственности имеют право продать свою земельную долю без выделения земельного участка в счет земельной доли только другому участнику данной долевой собственности, сельскохозяйственной компании либо физическому лицу, которое является членом крестьянско-фермерского хозяйства. При этом нет необходимости в обязательном уведомлении других участников долевой собственности о желании продать свою долю.
  • Во время регистрации перехода права собственности на долю сельскохозяйственных угодий к другому участнику помимо стандартного перечня документов необходимо предоставить документы, подтверждающие возможность реализации земельной доли или возможность ее занесения в уставный капитал.
  • Законодательством не предусмотрено преимущественного права на продажу доли земельного участка для государственных властей субъектов РФ или местных органов власти в отличие от продажи полноценного земельного надела.
Оформление сельхоз земель в собственность

Государственные органы покупают право на доли земель бесплатно в случае отказа от оформления земельной доли физическим лицом.

Таким образом, продажа земельной доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения любому третьему лицу невозможна без выделения ее из общей долевой собственности.

После того как доля будет официально выделена, ее границы будут очерчены, собственник обязан предложить купить выделенный участок сначала органам власти субъекта РФ или органам местного самоуправления. Только в случае их отказа у собственника появляется возможность продать свою долю любому другому стороннему лицу.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • В городах с численностью населения выше 3 млн.чел — стоимость выкупа равна 20% от кадастровой стоимости земельного участка. В Москве выкуп муниципального земельного участка под объектом строительства равен 20-25%; в Санкт-Петербурге — 19,5 % (по общим правилам). Если земля федеральная (принадлежит государству, а не муниципалитету), то могут потребовать выкуп с коэффицентом 1, то есть за полную кадастровую стоимость;
  • В городах с численностью от 500 тыс. до 3 млн. чел. — в размере от 5-ти до 17-кратного размера ставки земельного налога. Сам налог составляет 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, т. е. стоимость выкупа в собственность будет от 7,5 до 24%. К таким городам относятся: Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Казань, Омск, Челябинск, Нижний Новгород и другие города миллионники;
  • В населенных пунктах до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов — в размере от 2-х до 10-кратного размера ставки земельного налога, т.е. стоимость выкупа будет от 3-х до 15% кадастровой стоимости. Например, в Московской области — 10-кратная ставка, поэтому перевод участка из аренды в собственность будет стоить 15% кадастровой стоимости;
  • Размер выкупа для сельских и поселковых округов устанавливается индивидуально и может быть менее 1% кадастровой стоимости.

Так как перевод земель из аренды в собственность регулируется муниципальными и региональными подзаконными актами, то точную стоимость выкупа вам скажут только в Администрации, на территории которой расположен земельный участок. Вашим местным законодательством (региональным) должен быть предусмотрен порядок и стоимость выкупа земельных участков в соответствии со ст. ст.

22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Законом вашей области ««О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в вашей области».

У кого можно купить землю сельскохозяйственного назначения и как найти подходящий участок?

Земельный пай, как любая собственность, покупается и продается. Чтобы сделка считалась действительной, и при получении права собственности не возникло никаких проблем, новому собственнику необходимо пройти процедуру регистрации права собственности в Росреестре. Для этого необходимо:

  • Обращение со стороны покупателя;
  • Квитанции об оплате государственной пошлины;
  • Копии паспортов от двух сторон;
  • Соглашение администрации на передачу участка в собственность другого лица;
  • Доказательство о факте информирования других владельцев земельного пая;
  • Договор, составленный со стороной продавца;
  • Соглашение на сделку законного супруга продающего земельный пай;
  • Акт, удостоверяющий законность прав со стороны продавца.

При желании новый владелец земельного участка может отделить его из общего, организовав собрание всех собственников посредством проведения межевания. Либо пользоваться данной землей на тех же условиях, что и прежний владелец.

Как перевести из аренды в собственность землю под объектом строительства

Статья 39.20 ЗК регламентирует приобретение права собственности и преимущественное право аренды земельных участков, на которых расположены строения или зарегистрированные недостроенные объекты, находящиеся в собственности арендатора. Обращаю внимание на понятия указанные в данной статье, а именно «зданий» «сооружений» «помещений» — это означает что, объект расположенный на земельном участке должен быть оформленным в вашу собственность и иметь статус — здания или сооружения, т.е. должен быть достроенным и оформленным в собственность.

Если резюмировать все то, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и не капитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).

Оформление сельхоз земель в собственность

При этом, существуют некоторые ограничения: 

  1. Дом должен быть жилым, не выше чем в три этажа и не больше одного дома на участке. Перед строительством вам нужно будет заказать в проектной организации или отделе местной архитектуры только схему планировочной организации земельного участка (это один документ). Схема представляет собой план вашего участка с указанием границ участка, красной линии застройки, границы допустимых зон строительства жилых зданий, допустимых зон размещения хозяйственных построек и т.д., а так же предполагаемые габариты и размеры вашего будущего дома. Обращайтесь в архитектуру и делайте схему через них.
  2. Если дом, который вы хотите построить, будет превышать указанные выше условия, то перед началом строительства придется согласовать в органах местного самоуправления проект, выполненный лицензированой проектной организацией (Законодательное регулирование — п.3,4,5 ГрК РФ).
  3. С оформлением регистрации для постоянного проживания проблем сейчас не возникнет.

В определении объекта капитального строительства указание на временные постройки (киоски, навесы и другие подобные постройки) заменено на не капитальные строения и сооружения. При этом установлено, что под не капитальными строениями и сооружениями понимаются строения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

По поводу строительства дома из блок-контейнеров двоякое мнение. Тут все будет зависеть от того, как построен сам дом из контейнеров, т.е. если это здание стоящее на фундаменте, с подведенной к нему инженерной инфраструктурой, имеющее односкатную или двускатную крышу, имеющее необходимый внутренний метраж по СанПИН для проживания не более трех этажей  — думаю проблем при регистрации возникнуть не должно. Другое дело, если это просто контейнер стоящий на сваях, то врят ли, сталкивался с таким, — объект точно не признают жилым домом.

Прочитайте также:  Стоимость госпошлины за замену водительского удостоверения в 2019 году

Порядок действий следующий:

  1. Поставить на кадастровый учет построенный объект. Чтобы получить кадастровый паспорт на построенный дом, придется вызывать на участок комиссию. Иногда достаточно построить только фундамент (уточнять в кадастровой палате) ~ 2 недели;
  2. Присвоить объекту адрес (если нет) ~ 1 неделя;
  3. Оформить дом в собственность ~ 2 недели;
  4. Подать зяявление на выкуп земельного участка под объектом собственности в Администрацию, на территории которой расположен ЗУ. Согласно Правилам выкупа, которые устанавливает муниципалитет или Правительство РФ (для земель в федеральной собственности), выкуп земельного участка из аренды в собственность проходит без торгов, так как собственник обладает приоритетным правом;
  5. Получить у главы Администрации постановление о расторжении договора аренды и постановление о переводе земли в собственность;
  6. Получить и подписать в 3-х экземплярах подготовленные Администрацией договора купле-продажи земельного участка и в указанный срок оплатить указанную в договоре сумму (безнал);
  7. Подать документы в РосРеестр через МФЦ «Мои документы» на регистрацию права собственности. 

Как получить разрешение на строительство дома

Как призать дом капитальным и ввести в эксплуатацию

Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:

  •  ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
  • п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Покупка дома

Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:

  1. Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
  2. Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
  3. Индивидуальная определенность.

По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.

Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:

  1. Собрать полный пакет документов на земельный участок;
  2. Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
  3. Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
  4. Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.

Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов.

Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:

  • Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
  • Угодья под ИЖС;
  • Земля для строительства гаражей и бань;
  • ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.

Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:

  • не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
  • основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей. 

Как продать земельный участок с недостроем

Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет — то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.

С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено — это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.

Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет — то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.

Как перевести из аренды в собственность землю под личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Если участок под личное подсобное хозяйство расположен на землях населенного пункта — это приусадебный земельный участок. На нём можно построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения. Дом можно официально зарегистрировать и жить в нём на постоянной основе, при условии, что всё сделано с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических правил и нормативов.

Земельный участок для ЛПХ, расположенный за чертой жилой зоны — называется полевой земельный участок. Возможность его застройки полностью исключается, поскольку он имеет сельскохозяйственное назначение, то есть может использоваться только для выращивания сельхозпродукции. Некоторое время назад строительство капитальных домов на бывших полях было довольно распространено, но юридически это незаконно, и такую самовольную постройку на основании судебного решения могут снести.

Как оформить ЛПХ и начать зарабатывать

Статья 39.3 ч.2 п. 9-10 ЗК РФ регламентирует срок после которого можно подавать заявление на выкуп земельного участка сельскохозяйственного назначения из аренды в собственность — 3 года использования по целевому назначению для земель сельскохозяйственного назначения (строить здание не нужно).

Обратимся к Федеральному закону 24.07.2002 №101 — ФЗ (в редакции от 29.12.2017 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» п.1 ст. 10 вышеназванного закона — Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации., п. 4 ст.

кадастровая оценка земли с/х назначения

10 — Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Кроме того, существует возможность строительства подсобного хозяйства и проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения. Для этого необходимо стать фермером, то есть получить соответствующий сертификат. Например, стать главой крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).

Законодательное регулирование вопроса

Сделки о купли-продаже земельных наделов с/х предназначения регулируют:

  1. ФЗ Об обороте земель сельхозназначения. В нём определено, что при продаже участков (ЗУ) с таким предназначением органы власти субъекта или муниципалитета обладают преимущественным правом покупки территории по указанной продавцом цене. Здесь же закреплено, что продавец должен известить государство о продаже в письменной форме. Это правило не действует только при продаже земли на публичных торгах или при её изъятии в государственных целях.
  2. Земельный кодекс РФ. В нём определено, какие наделы признаются землей с/х назначения (в ст. 77) – это те территории, что расположены за чертой городских поселений, и предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности. На некоторых участках с определённым видом пользования разрешается даже вести строительство определённых объектов.
  3. Гражданский кодекс РФ: ст. 131, 164, 165 и 551. Они регулируют переход прав и сроки расчётов между сторонами (не дольше 90 дней с момента госрегистрации прав нового владельца).

Чаще всего сельскохозяйственные наделы являются наиболее ценными и плодородными землями. Они обладают особым правовым статусом, поскольку защищаются государством в особом порядке (определено в ст. 77 ЗК РФ).

Если стороны не соблюдали правила купли-продажи с/х ЗУ, установленные законодательством, региональные власти вправе изъять такой участок земли. Также необходимо помнить, что надел должен использоваться в соответствии с его целевым назначением. Причём по закону, продавец также должен заботиться о его плодовитости и экологическом состоянии (при несоблюдении возложенных обязанностей государство также может забрать участок). Уже после того, как земля была продана, эти обязанности ложатся на нового владельца.

Как перевести из аренды в собственность землю в садовом некоммерческом товариществе (СНТ)

Чтобы перевести из аренды в собственность участок в СНТ с назначением для ведения садоводства или огородничества, который расположен на землях населенных пунктов, также, как и на участке под ИЖС, нужна построенная и оформленная в собственность дача, баня или хозпостройка с углубленным фундаментом.

На садовых участках, расположенных на землях сельхозназначения, также придется строить капитальное здание. Однако здесь со строительством нужно поторопиться: узаконить постройку по дачной амнистии нужно до 31.12.2020 года и только при условии, что вы являетесь членом данного СНТ.

Прочитайте также:  Жалоба в милицию на соседей

На землях сельхозназначения, предназначенных для огородничества, теперь строить вообще ничего нельзя. 

Как прописаться на даче

Как перевести из аренды в собственность землю под огородничество

аренда участка у частного лица

Если земельный участок под огородничество находится в каком-либо СНТ или ДНТ, то действует норма ст. 39.3 ЗК РФ — продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества.

При этом, региональными приказами и положениями норм местного законодательства регулируется ценовая политика выкупа земельных участков лицам использующими их на праве аренды. Например, в некоторых районах Московской области есть приказ ДИЗО (Департамент имущественных и земельных отношений), который гласит что — земельные участки без строений, предназначенные для садоводства или огородничества, выкупаются из аренды в собственность за 50 процентов кадастровой стоимости. При наличии зарегистрированного строения, например в Рузском районе МО, стоимость выкупа будет 3% кадастровой стоимости.

Однако, с марта 2020 года на земельных участках под огородничество строительство капитальных зданий запрещено. Как вариант, возможен перевод участка с видом разрешенного использования под огородничество в садоводство — так вы сможете поставить на участке маленький домик, признать его жилой постройкой, а далее выкупить землю в собственность по льготной ставке.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения

Государство (органы власти субъекта) также обладает правом преимущественного приобретения участка. Сначала продавец должен будет предложить пай органам местного самоуправления.

Для этого он готовит и отправляет извещение (заказным письмом с уведомлением о получении), где указывает:

  • Цену, за которую он предлагает государству свой пай.
  • Параметры земли и вид её предназначения.
  • Условия расчёта между сторонами сделки.

Если нарушить право преимущественной покупки, продажа пая любому лицу будет считаться незаконной. Это основное условие, без соблюдения которого невозможна дальнейшая регистрация прав и выполнение сторонами своих обязанностей – государство через суд (в течение года с момента регистрации покупателя в качестве владельца) может забрать права на ЗУ, у покупателя заберут участок и право собственности, а у продавца – вырученные деньги

Продавец самостоятельно определяет стоимость продаваемой недвижимости. Она может быть основана не только на кадастровой стоимости, но и на других рыночных и натуральных показателях – месторасположение, размер доли и т.д. Оплата должна быть перечислена не позже 90 дней со дня продажи.

Стоимость ЗУ будет зависеть и от прочих факторов:

  • Насколько он плодороден.
  • Обременён ли надел какими-либо ограничениями (сервитутом и пр.).
  • Каково состояние земли – растут ли на нём вредные кустарники, деревья и т.п.

С момента отправления извещения в соответствующий органов есть 30 дней на то, чтобы всё проверить и дать ответ. Если же государство отказывается от покупки пая (либо игнорирует предложение), владелец может предлагать его другим покупателям. Но только по той цене, по которой он предлагал его органам власти.

Продажа осуществляется при заключении письменного договора купли-продажи. Права на пай регистрируются в местном отделении Росреестра. Желающему оформить право собственности придётся оплатить госпошлину (согласно НК РФ) за проведение регистрации, а также понести другие издержки.

Продавец при реализации участка обязан в письменной форме уведомить об этом высший орган исполнительной власти субъекта РФ или в предусмотренных законодательством случаях известить орган местного самоуправления. При извещении о продаже собственник указывает следующие сведения:

  • Стоимость участка;
  • Площадь участка;
  • Местонахождение участка;
  • Срок осуществления взаимного расчета по договору купли-продажи.

Это далеко не все сведения, которые необходимо предоставить продавцу земли. Полный перечень содержится в абзаце первом пункта 2 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Такие сведения, как правило, в дальнейшем составляют основу всего договора купли-продажи, определяют его существенные условия. Также следует в уведомлении о продаже указывать информацию о продавце и кадастровый номер земельного участка, приложить к уведомлению ксерокопии правоустанавливающих документов на участок. Извещение о продаже является офертой, то есть открытым предложением лица заключить сделку с адресатом, принявшим предложение.

Оформление сельхоз земель в собственность

Стоимость продаваемой земли определяется только по усмотрению продавца и является, соответственно, рыночной.

Продавцу необязательно определять цену земли в зависимости от кадастровой стоимости. Цена участка указывается в рублях, и покупатель обязуется ее внести в указанный по договору срок, в том числе при оплате в несколько этапов.

Переход права собственности официально закрепляется государственной регистрацией. Общим правилом ГК РФ максимальный срок проведения расчетов по сделке купли-продажи составляет 90 дней. Отсчет трехмесячного срока пойдет не со дня получения извещения публичным образованием о желании продавца реализовать участок либо со дня получения продавцом ответа, а непосредственно с момента государственной регистрации.

Без государственной регистрации подобный род сделок является ничтожным в соответствии с пунктами 1-ыми статей 131, 164, 165, 551 ГК РФ.

Размер сельскохозяйственного участка, как и любого другого, считается по общепринятым величинам — гектарам или квадратным метрам.

Месторасположение участка определяется путем описания его с указанием адреса внутри субъекта РФ, муниципального образования. При описании используется направление от ближайшего населенного пункта и расстояние до него (к примеру, в 10 км на юго-восток от города Краснодар). В любом случае, к договору необходимо приложить кадастровый план участка (паспорт) с его кадастровым номером.

Право покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения в собственность не имеют:

  • Иностранные граждане (статья 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
  • Лица, у которых при покупке участка будет превышен максимально установленный законом субъекта РФ размер общей площади сельскохозяйственных земель, принадлежащих одному лицу (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
  • Иные лица по законодательству Российской Федерации.

расходы на оформление дарственной

Структура договора общая для всех сделок по купле-продаже земельных участков. В бланке следует указать следующие сведения:

  • Место и дата заключения договора.
  • Стороны договора (сведения о них в зависимости от вида субъектов: паспортные данные физических лиц, наименования организаций и государственных органов).
  • Данные о передаваемом участке (площадь, месторасположение, кадастровый номер, категория земли, кому принадлежит и так далее).
  • Цена, подлежащая к уплате покупателю земельного участка.
  • Порядок расчета по договору.
  • Наличие обременений и ограничений земельного участка сельскохозяйственного назначения.
  • Момент вступления договора в силу.
  • Количество экземпляров, в которых составляется договор.
  • Подписи сторон.

Как перевести из аренды в собственность землю под торговлю

https://www.youtube.com/watch?v=Kbf8K1OxQCA

Здесь необходимо обратиться к нескольким правовым актам: Градостроительный кодекс, СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ. Если резюмировать все то, что там сказано, то мы делаем вывод:

  1. «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.);
  2. Правом выкупа ЗУ без аукциона обладают лица, которые используют его на праве аренды и иных правах не связанных с правом собственности, а так же имеют на нем строения, которые являются их собственностью.

Подавайте заявление на выкуп данного ЗУ в общем порядке на торгах, либо же, делайте там фундамент и регистрируйте его как недострой. Так вероятность перевода данного ЗУ из аренды в собственность, даже в судебном порядке, увеличится в разы.

Как перевести из аренды в собственность землю под питомник

Питомники это слишком обширное понятие: могут быть государственными, а могут быть частными, при этом в состав деревьев таких питомников либо иных зеленых насаждений могут входить деревья состоящие на балансе в управлении по экологии при администрации вашего города или района.

Обращаемся к классификатору видов разрешенного использования: Код земельного участка: 1.17 Питомники: Выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян; размещение сооружений, необходимых для указанных видов сельскохозяйственного производства.

Прежде всего здесь следует определить: от какого законодательства следует отталкиваться:

  • Если земли СХ назначения — п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка». 
  • Если земли населенных пунктов, а вид разрешенного использования — питомники, тогда здесь должен подойти по классификатору ВРИ код. 2.2. — для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) с размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1 (производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных). Поэтому, следует уточнить возможность строительства на таком земельном участке, как правило, участки относящиеся к землям поселений могут иметь дополнительные ВРИ — уточните. 

По общему правилу арендатор может перевести земельный участок из аренды в собственность при соблюдении следующих условий:

  1. Срок аренды на который выделен участок от трёх лет;
  2. Арендатор земельного участка имеет в собственности объект недвижимости расположенный в границах данного участка — пп. 6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ (земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса).

земли с/х назначения

Исходя из моей практики единственным законным способом выкупа земельных участков, которые по документу «Питомник», является изменение их категорий. В субъектах РФ такими процедурами занимается Департамент лесного хозяйства. Возможность смены ВРИ и возможность строительства на таком участке уточняется через заявление в органах местного самоуправления.

Категории земель, которые нельзя перевести в частную собственность

Законом о приватизации предусмотрены следующие ограничения на перевод земель в собственность:

  1. Зарезервированные участки для государственных или муниципальных проектов;
  2. Находящиеся в зоне отчуждения железнодорожного, автомобильного транспорта, речных, морских портов и аэропортов;
  3. Полигоны, зараженные опасными для здоровья человека веществами;
  4. Улицы, парки, городские сады, заповедные зоны;
  5. Охранные зоны водозаборов (подземные и поверхностные источники воды) и очистных сооружений;
  6. Земли лесного и водного фонда, природные заповедники;
  7. Земли Министерства Обороны.

Можно ли перевести из аренды в собственность земли ограниченные в обороте

Можно ли перевести в собственность из аренды такой участок через суд, если в проекте договора аренды имеется запись «Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность» и в земельном комитете уже предупредили, что будет отказ?

Я, как судебный практик полагаю, что результат судебных тяжб заведомо проигрышный. Но, опять же, это сугубо моё личное мнение. В договоре указан запрет на перевод в частную собственность, земельный участок относится к землям с ограниченным оборотом. Судья сразу же у вас поинтересуется — «А вы когда договор заключали с ним ознакомились ?

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector