В чем особенность ипотеки от застройщика

Ипотека на квартиру в новостройке и ее особенности

Многие клиенты банков отказываются от покупки квартир на вторичном рынке, желая приобрести новое жилье, у которого еще не было хозяев, и преобразить его по своему вкусу и усмотрению. Оформление ипотеки на новостройку может производиться несколькими способами:

  • Заключение договора долевого участия. На сегодня это самый распространенный вариант. Сделка заключается между покупателем и застройщиком. Права на жилье и регистрация оформляются после окончания всех этапов строительства. ДДУ заключается в этом случае на основе Федерального закона № 214-ФЗ. Он же регламентирует отношения между сторонами.
  • Заключение договора цессии (переуступки). В этом случае сторонами выступают уже не застройщик и покупатель, а покупатель и инвестор. Заключаются подобные договора только на этапе строительства. Главный недостаток этого формата в более высокой стоимости жилья.
  • Стать дольщиком в рамках договора ЖСК. С точки зрения сохранности денег это самый рискованный способ.

К этим способам можно отнести еще один: когда между клиентом и застройщиком заключается предварительный договор купли-продажи. Однако подобный вариант возможен только в том случае, если дом уже достроен и сдан, просто документы на собственность еще не оформлены.

К выбору застройщика для получения ипотеки стоит подойти максимально ответственно.

Убедившись, что девелопер аккредитован в банке и там предлагают взять ипотечный кредит, начинается полноценная проверка застройщика и объекта. Вам нужно уточнить информацию:

  • Лицензию застройщика. Или, по-другому, разрешение на строительную деятельность. Без такой лицензии девелопер не имеет право проводить строительные работы, связанные с жилыми и нежилыми зданиями.
  • Учредительные документы застройщика и генподрядчика. Здесь работает метод от противного – если документы застройщика в порядке, то все проблемы могут возникнуть от генподрядчика. Поэтому убедитесь, что с юридической чистотой этих двух организаций все хорошо.
  • Разрешение на строительство. Обратите внимание, что застройщик может заниматься комплексным возведением домов. И предоставить вам специально или по ошибке разрешение на строительство другого объекта из застраиваемого квартала домов. Это может стать роковой ошибкой.
  • Проектная декларация – основной документ, в котором нужно изучать как первую версию, так и все дополнения и изменения. Именно здесь указаны основные технические характеристики здания, а также срок его постройки и предполагаемый срок сдачи объекта. Изучать особенно внимательно.
  • Данные по земле. Посмотрите, все ли в порядке с землей, на которой строится новостройка. Если там аренда – каков срок. Если он подходит к концу, могут возникнуть проблемы. Если собственность – узнайте, есть ли совладельцы, решены ли с ними возможные претензии по использованию участка.

В практике нередки случаи, когда несколько объектов застройщика одобрены банком, а несколько – нет. В такой ситуации вы можете потратить зря время и деньги на оформление всех документов и взаимоотношения со строителем, а в итоге так и не получить ипотечный займ.

Обратите внимание на Агентство ипотечного жилищного кредитования – это организация представлена практически во всех регионах и часто имеет как информацию, так и выгодные варианты по кредитованию новостроек.

В чем особенность ипотеки от застройщика

Получить краткосрочный займ-рассрочку можно практически в любой строительной компании. Если нужен кредит на длительный срок – то подойдет субсидирование ипотеки застройщиком по программе сбербанка или любого другого крупного банка. Если есть господдержка, то можно рассчитывать на ипотеку от 8%. Если нет – то 10,75% в случае, если заемщик соглашается на все виды страхования от банка.

В целом же ответ на поставленный вопрос можно получить в офисе застройщика – менеджеры знают, где аккредитован тот или иной объект девелопера.

Акулов Николай Валерьевич

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Купить новостройку в ипотеку можно только в том случае, если застройщик прошел в банке аккредитацию по своим объектам. А кредиторы имеют свои требования к девелоперам, касающиеся не только надежности компании, но и степени готовности объекта. Например, если в одном банке можно купить квартиру, когда дом существует только на макете, то в другом это возможности после возведения нескольких этажей.

Поэтому, если банк отказал в кредитовании, это не значит, что заем нельзя получить. А причина кроется в том, что застройщик просто не прошел аккредитацию. Есть смысл обратиться в другой банк.

Для банка ипотека на покупку квартиры в строящемся доме характеризуется высокими рисками, ведь нет гарантии окончания строительства. Ипотека – залог. А залога фактически нет, так как дом еще не построен. По этой причине банки ужесточают условия кредитования, требуя наличия поручителей или дополнительный залог в виде ликвидного имущества в собственности заемщика.

Варианты покупки

  1. По договору долевого участия – документа дольщика, который вкладывается в строительство, заключая договор с застройщиком. Этот официальный документ отражает отношения сторон, и на его основании дольщик получит квартиру и свидетельство о праве собственности на нее, когда объект будет достроен.

    Это наиболее безопасный вариант приобретения новостройки, так как договор долевого участия регламентируется Федеральным законом. Важно: недобросовестные застройщики предлагают заключить предварительный договор, который ни в коем случае нельзя подписывать. В противном случае могут возникнуть проблемы, связанные с невозможностью в итоге получить жилье, за которое участник уже заплатил.

  2. По договору уступки — цессии. Объект возводится в среднем 3 года. И необязательно приобретать квартиру на стадии «котлована». Есть возможность купить жилье уже в ходе строительства. В данном случае сделка заключается не с застройщиком, а с другим дольщиком. Заемщик просто покупает квартиру в новостройке у другого участника сделки. При этом не имеет значения, какая идет стадия строительства.

    Плюс в том, что уменьшаются риски. Середина этапа и конец – признак того, что строительство идет без проблем, и сдача объекта в эксплуатацию уже не за горами. Минус в том, что стоить жилье будет дороже, ведь стоимость квадратного метра увеличивается по мере возведения многоэтажки.

    Важно провести сделку максимально чисто, чтобы не было проблем, связанных с переходом прав собственности.

  3. По договору с кооперативом. Это самый ненадежный вариант покупки новостройки. Сделка не регистрируется, на руках у покупателя только членская книжка. По факту человек просто приобретает пай в жилищном кооперативе. Часто данной схемой пользуются девелоперы без разрешения на строительство. Они банально сначала строят дом, а только потом оформляют его официально. И здесь очень большой риск двойных продаж. Получится очень неприятно, когда покупатель в итоге не получит свое купленное жилье.

Они фактически не отличаются. Т. е. при покупки в кредит готовой квартиры и при оформлении займа на новостройку требованиям к заемщикам аналогичны. А именно:

  • Положительная КИ заемщика, созаемщиков и поручителей.
  • Гражданство и постоянная регистрация.
  • Платежеспособность. Официальный доход, причем размер зарплаты должен быть в 2.5 раза выше, чем размер ежемесячного платежа.
  • Стаж больше 1 года за последние 5 лет, от 6 месяцев – на последнем месте работы. Иногда банки требуют стаж от 3 лет.
  • Возраст от 18 лет до 75 лет. К примеру, если срок кредитования составляет 20 лет, то заемщику на момент обращения в банк должно быть не больше 55 лет.

Есть специальные и более лояльные требования для заемщиков, которые являются зарплатными клиентами банка или официально трудоустроенных в компании-партнере банка.

  • Заявление на ипотеку.
  • Паспорт.
  • Справка о доходах от работодателя по форме 2-НДФЛ или по форме банка.
  • Документы, удостоверяющие личность созаемщиков и поручителей.
  • Трудовая книжка вместе с копией.

Пенсионеры могут в качестве доказательства платежеспособности предоставить выписку со счета с пенсионными начислениями.

Многовато документов, не так ли? Но не следует опускать руки. Это общий пакет документов, для ознакомления. Все зависит от конкретного банка. К примеру, в Банке Жилищного финансирования вам могут оформить ипотеку всего по 2-м документам и с любой кредитной историей. Вероятность одобрения составляет больше 82%!

Для строительства недвижимости застройщик нуждается в финансовых источниках, в качестве которых могут выступать средства физических лиц или займы банков. Заемщик может оформить кредитный договор как на стадии строительства, так и после сдачи недвижимости в эксплуатацию.

При заключении соглашения на этапе строительства подписывается договор долевого участия, предполагающий отсрочку платежа. Такой вариант при заключении соглашения на первых этапах строительства предполагает получение максимальной выгоды, так как физическое лицо получает возможность приобрести недвижимость по минимальной цене и с каждым новым этапом стоимость жилья увеличивается.

Популярность и востребованность ипотечных программ от застройщика во многом обусловлена выгодами, которые получает заемщик при оформлении такого кредита. Основными преимуществами считается:

  • более лояльные условия кредитования;
  • упрощенный процесс оформления требуемого пакета документов;
  • отсутствие комиссионных сборов;
  • возможность воспользоваться условиями льготного кредитования;
  • более низкая стоимость приобретаемой жилой недвижимости.

Ипотека от застройщика позволяет практически сразу получить собственное жилье. Стоимость такого вида недвижимости, как правило, на порядок ниже аналогичных квартир на вторичном рынке. С учетом цены недвижимости и более низких процентных ставок физическое лицо получает возможность существенно сэкономить на переплате по кредиту.

В чем особенности ипотеки от застройщика

Решить жилищный вопрос можно не только с помощью банковского кредита. Для привлечения большего количества покупателей строительные компании разрабатывают собственные кредитные программы. Сегодня мы поговорим о том, как взять ипотеку от застройщика.

Строительство дома очень часто происходит за счет привлечения кредитных средств. Для привлечения дополнительного финансирования застройщики разрабатывают различные кредитные программы. Они могут быть двух видов:

  1. рассрочка, предоставляемая самой строительной компанией;
  2. ипотека, которую оформляет банк-партнер.

Кредит может оформляться как на стадии строительства, так и после сдачи дома в эксплуатацию.

В первом случае застройщик подписывает с покупателем договор долевого участия с отсрочкой платежа. Выгода для покупателя состоит в том, что с каждым следующим этапом строительства стоимость квартиры увеличивается.

Выгода заемщика – привлечение дополнительного финансирования. Поэтому, чем раньше оформить договор, тем меньше будет сумма рассрочки и более выгодными условия.

После сдачи в эксплуатацию, ссуда обычно оформляется на менее привлекательных условиях для покупателя, особенно в части срока кредитования.

Прочитайте также:  Могут ли отстранить от работы за воровство беременную

Если в строительстве использовался банковский кредит, то между застройщиком и банком часто заключается партнерское соглашение. Согласно ему, покупатели имеют возможность оформить ипотеку в банке на более выгодных условиях.

Оба варианта кредитования имеют свои плюсы и минусы.

Варианты покупки

Строительство дома почти всегда происходит за счет привлечения кредитов. Поэтому застройщик заинтересован в быстрой продаже объекта. Хочется не только отбить деньги, вложенные в строительство, но и заработать.

Для этого строительным компаниям необходимо привлечь как можно больше покупателей.

Для привлечения клиентов Строительные организации используют два способа:

  1. Низкие цены. На ранних этапах строительства квартиры продаются с огромными скидками. Мои близкие друзья приобрели таким способом жилье за 50% от стоимости в готовой новостройке. Но чем дальше продвигается застройка, тем меньшие скидки предоставляются. После сдачи дома в эксплуатацию цена недвижимости будет приближаться к 100% от рыночной.
  2. Льготные условия кредитования. Заем на строящееся жилье оформляется на более выгодных условиях, чем на вторичное. Связано это с высокой заинтересованностью застройщика продать квадратные метры. Как правило, предлагается два варианта. Первый — кредитование у строительной фирмы на малый срок (не более трех лет) под очень низкий процент. На рынке встречается и беспроцентная рассрочка. Второй вариант — кредитование у банка партнера под низкий процент и на длительный срок (до 30 лет).

https://www.youtube.com/watch?v=4-PetYfDlSQ

Стоит понимать, что чем дешевле обойдется вам квартира, тем позже вы в нее сможете заселиться. Среднее время строительства многоэтажного дома в России — 3 года.

Ипотека от застройщика

Рассматривая предложения банков по ипотечному кредитованию, вы не найдете ни одной программы, в которой дают заем без первоначального взноса. Кредитные организации не рассматривают возможности выдачи подобного кредита населению.

Однако для новостроек делается исключение. Если вы напрямую обратитесь в строительную организацию, то вам предложат специальные условия от банка-партнера. Иногда встречается ипотека без первоначального взноса. Но в последние два года количество таких предложений существенно сократилось.

Такую акцию от застройщика я нашел для города Екатеринбурга:

  • первоначальный взнос — 0-19%;
  • максимальная сумма кредита — 15 000 000 рублей;
  • срок кредитования — до 10 лет;
  • процентная ставка — от 12,5% годовых.

Для начала определимся с терминологией. Масса реклам, которые предлагают квартиры в ипотеку от застройщика, подразумевают покупку жилья в новостройках либо по особым программам в банках, либо по займу с помощью застройщика.

В последнем случае девелопер договаривается с банком об особом предложении, в котором кредит банк предлагает на небольшой срок под небольшой процент, и именно на этот процент застройщик предоставляет скидку. Де юре же застройщик не может предлагать именно ипотечный продукт, согласной ФЗ «Об ипотеке». Также существует ситуация, когда застройщик предлагает рассрочку платежа – это тоже отдельный вид займа.

Если в офисе девелопера вам предлагают ипотеку от застройщика, скорее всего, речь идет об одном из двух вариантов:

  • Договор займа с компанией-застройщиком. Здесь все просто – вы обязуетесь заплатить всю цену договора в рассрочку, на протяжении определенного срока и по определенным платежам. Достаточно выгодное предложение для тех, кому не хватает определенной суммы и тех, кто может найти эту сумму достаточно быстро.
  • Программу субсидирования ипотеки застройщиками. Этот продукт придется получать в банке. Здесь выгода в том, что проценты по кредиту часто гасятся не вами, а застройщиком – такой своеобразный маркетинговый ход. Проверьте, насколько отличается цена на квартиру без ипотеки у застройщика от той цены, на которую оформляется ипотечный кредит. Иногда сумма увеличивается как раз на ту скидку, которую якобы предлагает застройщик в счет процентов по ипотеке.
Расчет производится только через аккредитив Это позволяет банку контролировать все движения денежных средств. Для вас – больше гарантий, но и больше трат на оформление сделки – ведь услугу оплачивает покупатель.
Кредит выдается частями Здесь дольщик не получает ни бонусов, ни недостатков. Просто первая часть кредита застройщику перечисляется сразу после заключения ДДУ. А вторая – через определенный срок. Это фиксируется в самом договоре. Некоторые юристы считают, что это помогает и дольщику – если застройщик обанкротится в этот период, то сумма кредита будет сокращена на удержанную сумму.
Первоначальный взнос Редко когда банки и застройщики соглашаются на ипотеку от застройщика без первоначального взноса.
Требуется весомой обеспечение по кредиту В случае ипотеки от застройщика банки не так лояльно относятся к залогу в виде того самого жилья, которое только строится. Велик шанс того, что вам откажут в выдаче кредита, если у вас нет какого-то залога для обеспечения ипотеки.
Обязательная аккредитация застройщика Естественно, застройщик должен обязательно быть аккредитован в банке и у него должны иметься все разрешительные документации как на деятельность самой строительной фирмы, так и на работу с определенной стройкой.
Страхование заемщика Банки требуют обязательное страхование имущества, которое передается в залог по ипотечному кредиту. Речь идет о квартире, которая обозначена в долевом договоре. Страхование действует на весь период стройки и ипотечного кредита.
Только договор долевого участия или иные формы, утвержденные в ФЗ-214 Новостройки от застройщика в ипотеку должны продаваться только через договора долевого участия или иные, указанные в федеральном законе. Предварительные договора, паи и вексели в ипотечных процессах не принимаются.

Ипотека от застройщика без первоначального взноса – достаточно редкий случай. Обычно в таких ситуациях действует сразу несколько программ – военная ипотека или ипотека с государственной поддержкой.

В чем особенность ипотеки от застройщика

Так, в случае с военной ипотекой человек участвует в специальной ипотечной системе – где средства накапливаются на протяжении всего срока службы. Эти деньги можно использовать для приобретения квартиры в новостройке в том числе в виде первоначального взноса. Но по факту – сам заемщик живые деньги банку не передаст.

Ипотека с господдержкой помогает социально незащищенным слоям населения. В качестве первоначального взноса также может выступать материнский капитал или особый вид жилищной субсидии, принятый на уровне локальных нормативных актов. Перед тем, как брать ипотечный кредит, стоит ознакомиться с постановлениями правительства той области, в которой вы проживаете. Часто молодая семья с детьми может рассчитывать на снижение процентной ставки и лояльность со стороны банка.

Куда обратиться за кредитом?

Итак, если вы решили приобрести квартиру в новостройке с помощью залоговых средств, учитывайте, что в такой ситуации есть свои плюсы и минусы.

Преимущества покупки квартиры у застройщика в ипотеку это:

  • Проценты по ипотечному кредиту меньше, чем в ситуации покупки жилья на вторичном рынке или простой ипотеке для новостроек.
  • Время сделки сокращается за счет того, что аккредитованные в банке застройщики уже предоставили основную часть необходимой документации.
  • К застройщикам, работающим с ипотекой, банки относятся намного лояльнее. Также такие девелоперы зачастую помогают будущим дольщикам с оформлением документов и сбором необходимых справок.
  • Процент одобрения заявок намного выше – так как застройщик подает в банк документы для тех дольщиков, которые, по его мнению, точно смогут выплатить кредит.
  • Если вы встретились с удачным случаем предоставления рассрочки у застройщика – то не требуется подтверждение доходов справками по форме банка, а достаточно обыкновенной справки 2НДФЛ.
  • Возможно участие в государственных программах, в том числе военных, а также в акциях для молодых семей с пониженной процентной ставкой.

Минусы покупки новостройки от застройщика с ипотекой:

  • Если речь идет о прямой рассрочке – то вряд ли срок такого займа будет превышать два года.
  • В случае ипотечного кредита придется рассчитывать на небольшой срок займа – обычно 10-15 лет вместо возможных 30 лет на вторичном рынке жилья.
  • Придется гасить в виде первоначального взноса достаточно весомую часть жилья – обычно от 50%.
  • Все равно остается опасность остаться без квартиры, но с ипотечным долгом.

Идеальным вариантом будет ипотека от застройщика на квартиры с отделкой. В таком случае заемщик берет ипотеку на договор долевого участия, но при этом дом находится на стадии сдачи. Через небольшой промежуток времени – обычно не более полугода – дом сдается и дольщик получает квартиру в собственность и ипотеку со сниженной процентной ставкой. Но такое случается очень редко.

Особенности ипотеки на строящееся жилье предполагают наличие у такого формата покупки недвижимости ряда преимуществ и недостатков. К несомненным плюсам можно отнести следующее:

  • Исключается вероятность мошеннических действий по отношению к самому жилью. Покупка новой квартиры обеспечивает юридическую чистоту недвижимости, чего нельзя гарантировать при покупке жилья на вторичном рынке. В итоге заемщик освобождается от необходимости проверки жилья, не нужно ему и оформлять титульное страхование на недвижимость.
  • Финансовая выгода. Стоимость строящегося жилья может оказаться на 10 – 30% дешевле, нежели готовые квартиры. Наиболее привлекательными с точки зрения соотношения стоимости и рисков являются дома, у которых строительство завершено уже на 30 – 50%.
  • Современная планировка или возможность ее разработки и согласования самому. Клиент также может выбрать наиболее подходящую квартиру из предложенных застройщиком.

Широкий выбор строящихся объектов также позволяет подобрать квартиру в понравившемся районе. Для таких домов нередко разрабатывается новая инфраструктура, большое количество парковочных мест. Однако есть и ряд минусов покупки квартиры в строящемся доме:

  1. всегда существует определенная вероятность, что строительство дома не будет закончено;
  2. дополнительные расходы на время строительства (клиенту приходится оплачивать не только ипотеку, но и аренду жилья, если он не имеет собственной недвижимости);
  3. возможны задержки в сдаче квартир, и тогда размер расходов может увеличиться еще больше, правда, в этом случае в судебном порядке их можно будет взыскать с застройщика;
  4. вероятность мошенничества застройщика до конца исключить нельзя.

И все же, ипотека на строящееся жилье остается наиболее актуальным форматом покупки квартир на сегодня.

  • большой размер первоначального взноса, который достигает 50% от суммы займа;
  • снижение срока кредитования, поэтому при более низкой процентной ставки сумма ежемесячного платежа довольна велика;
  • отсутствие гарантий того, что строящееся жилье будет достроено и заемщик станет полноценным его владельцем;
  • высокие показатели мошенничества в сфере строительства, большой риск столкнуться с недобросовестным застройщиком.
  • работающих длительное время;
  • имеющих хорошую репутацию;
  • обладающих большим опытом возведения объектов;
  • имеющих хорошие отзывы от предыдущих покупателей.

В чем особенность ипотеки от застройщика

В случаях тесных партнерских отношений между банком и застройщиком, клиенту не понадобится даже приходить в офис банка – все можно оформить в офисе застройщика.

Но есть и варианты, когда программой удобно будет воспользоваться именно через банк. Всего выделяются несколько путей, когда можно от застройщика получить квартиру путем одалживания денежных средств в банке на оплату ее стоимости:

  1. Сделка с самим застройщиком.
  2. Сделка с банком, сотрудничающим с застройщиком.
  3. Стать долевым пайщиком – участником строительства, вкладывая одолженные у банка деньги в строительство многоквартирного дома, где будет квартира.
  4. Просто купить готовую квартиру в новостройке через застройщика.
Прочитайте также:  Как зарегистрировать право собственности на основании договора аренды с правом выкупа

В первом случае просто клиент приходит в офис застройщика, и ипотека оформляется через заключение договора с застройщиком, который сотрудничает с банком. Во втором случае делается то же самое, но только все наоборот.

Третий вариант говорит о том, что вы участвуете в строительстве многоквартирного дома своим финансированием, но при этом объем ваших вложений должен соответствовать стоимости будущей квартиры.

Последний вариант – это купля-продажа квартиры в построенном многоквартирном доме. Как правило, застройщик такие квартиры может продавать как с минимальной базовой отделкой, так и совсем без нее.

Можно отметить несколько важных деталей, как оформить ипотеку от застройщика:

  1. Человек приходит в офис застройщика.
  2. Далее происходит изучение и выбор подходящей программы.
  3. При желании можно бронировать понравившийся объект недвижимости для ипотечного займа.
  4. Предполагаемый заемщик-покупатель подает заявление на имя застройщика.
  5. Заемщик выбирает банк среди множества других, которые предлагается застройщиком одним перечнем.
  6. Подается заявка в банк и ожидается, пока она будет рассмотрена.
  7. После одобрения банком заявления, оформляется ипотечная сделка.
  8. Застройщик заключает предварительный договор купли-продажи либо долевого участия.
  9. Зарегистрировать договор долевого участия либо купли-продажи в Росреестре, чтобы оформить обременение – квартира, приобретаемая в ипотеку, становится залогом перед банком, пока весь долг не будет выплачен клиентом.
  10. Заключается договор также еще и со страховыми компаниями.

При ипотечной сделке подаются в банк следующее документы:

  • документация на право собственности земли, на которой будет построен многоквартирный дом;
  • разрешение от государственных учреждений на строительство;
  • акт распределения недвижимости;
  • учредительная документация застройщика;
  • паспорт гражданский клиента;
  • подтверждение доходов справками – по форме банка, либо 2-НДФЛ;
  • договор по долевому участию в застройке;
  • технические документы от застройщика.

Ипотека от застройщика

При необходимости банк имеет право потребовать предъявить и другие документы. К примеру, подтверждение официального трудоустройства – копия трудовой книжки. Либо же подтверждение брачных отношений – копия свидетельства о браке, либо его расторжении.

Обычно страхование при ипотечной ссуде в обязательном порядке должно быть имущественным и неимущественным, но исключительно по требованию банка. К первому виду относится покупка полиса на залоговое имущество.

Ко второму виду:

  • финансовые риски заимодавца;
  • обязательства клиента, оплачивать своевременно ипотеку.

Кроме обязательного вида страхования еще банк может потребовать и дополнительные виды защит.

К ним могут относиться следующие варианты полисов:

  • от потери работы;
  • страхование жизни и здоровья;
  • от несчастных случаев;
  • титульное страхование и прочее.

Договор кредитования в обязательном порядке следует регистрировать совместно с договором купли-продажи.

Изначально право собственности регистрируется в ЕГРП обязательно на клиента-покупателя, а затем, временно переводится банку, как залоговое обязательство.

Как только ипотечная ссуда будет целиком погашена клиентом, так сразу же обременение в Росреестре будет аннулировано и право собственности полностью перейдет бывшему ипотечному клиенту.

Где можно получить

 Банк  Годовые ставки, %  Минимальный первоначальный взнос  Срок  Возраст заемщика
 Сбербанк  От 11,4%  От 15%  до 30 лет  От 21 до 75 лет
 ВТБ 24  От 11,9%  От 20%  до 30 лет  От 21 до 60 лет
 Россельхозбанк  От 11,7%  От 20%  до 30 лет  От 21 до 65 лет
 Банк Открытие  От 11,2%  От 30%  до 30 лет  От 18 до 65 лет
 Промсвязьбанк  От 11,9%  От 20%  до 25 лет  От 21 до 60 лет
 Банк  Ставка
 Банк Открытие  от 8.75 %
 ВТБ 24  от 9.4 %
 Абсолют Банк  от 10 %
 Газпромбанк  от 10.8 %
 Сбербанк  от 10.9 %
 Райффайзен банк  от 11 %
  • ЖК «Квартал 38А»  аккредитирован банками: ВТБ24, Юникредит, Газпромбанк, Возрождение, Абсолют банк, ДельтаКредит.

В 2018 году предложения от застройщиков, которые бы не включали в программу займа обязательное внесение первоначального платежа, встречаются крайне редко и не так популярны среди строительных компаний, как программы с внесением аванса.

Если же оформлять ипотеку у застройщика с привлечением банковской организации, тогда есть больше шансов получить ссуд без оплаты первоначального взноса.

Но зато в банках понадобится предоставлять иного рода гарантии финансовой состоятельности.

Это и страхование, и поручительство созаемщиков, и предъявление обширного пакета бумаг, в том числе и на второй добавочный залог – ликвидное имущество.

Как оформить ипотеку от застройщика?

Процесс оформления ипотеки от застройщика аналогичен процедуре оформления кредита по стандартным программам банка. Каждое кредитное учреждение предъявляет ряд требований к заемщику и документам. Отличием такого вида ипотеки является то, что требования дополнительно предъявляются к застройщику и без их соответствия правилам банка, получить одобрение на кредит невозможно. Основные требования к застройщику выглядят следующим образом:

  • получение организацией аккредитации в банке;
  • соответствие объекта требованиям кредитной организации.

Выбор формата ипотеки

Список аккредитованных застройщиков и объектов недвижимости можно уточнить на официальном сайте или в отделении кредитного учреждения. Для заемщика наличие подобного требования является дополнительной гарантией надежности застройщика, так как получение аккредитации означает проведение тщательной проверки банком строительной организации.

Последовательность действий и требования к перечню документов зависят от того, находится дом в процессе строительства или объект уже сдан в эксплуатацию. Если возведение конструкции продолжается, то в этом случае оформляется договор долевого участия, в который в качестве дополнительных пунктов вносится дополнительная информация в отношении кредита или заключается отдельный договор.

  • сроки предоставления рассрочки;
  • ставка процента;
  • размеры штрафных санкций при невыполнении обязательств;
  • возможность досрочного погашения.

Если объект сдан в эксплуатацию, то в такой ситуации оформляется договор купли-продажи с указанием окончательного срока проведения расчетов. Вопросы регистрации права собственности регулируются в индивидуальном порядке и процедура может быть проведена как до момента проведения полной оплаты, так и после нее.

Инициирует процесс оформления ипотеки от застройщика в банке подача заемщиком заявления с указанием желаемой суммы кредита. После получения одобрения клиенту дается определенный временной промежуток для выбора объекта недвижимости и сбор требуемых бумаг, необходимых для заключения договора.

В различных банках перечень обязательных документов может незначительно отличаться, поэтому полный их список рекомендуется уточнить в конкретном кредитом учреждении. При заключении кредитного договора обязательно наличие соглашения об обязательном страховании, остальные виды страховки оформляются в зависимости от желаний клиента.

Сколько времени занимает процедура оформления

Если покупатель нашел надежного застройщика, проверил его репутацию (на предмет уже сданных объектов, возможных срывов работ), ознакомился с отзывами в интернете, то можно искать банк.

Обязательно следует убедиться, что у девелопера есть лицензии и разрешительные документы на строительство. Это возможно при обращении к юристу, хотя если застройщик прошел аккредитацию в банке, то, скорее всего, с бюрократической стороны все чисто.

Важно: наиболее рискованными вложениями являются покупка на этапе «котлована» и последние дома комплекса.

Список банков есть у застройщика. Покупателю останется только изучить условия разных кредиторов, выбрать наиболее подходящие, собрать документы и направить заявки. Многие застройщики имеют своих брокеров, и в большинстве случаев эта услуга бесплатна. Обязательно следует воспользоваться этим, чтобы минимизировать время на оформления ипотеки.

Через определенное время банки ответят. Останется только выбрать один вариант из одобренных и получить от застройщика договор долевого участия. Шаблоны ДДУ уже согласованы с банками, поэтому брокер в короткие сроки приготовит договор, с которым можно уже идти в выбранный банк.

В банке нужно будет сделать первый взнос (если требуется), оплатить страховку и, соответственно, заключить договор кредитования.

После идет регистрация ипотеки в реестре. Обычно этим занимается специалист от застройщика. В любом случае все документы необходимо направить в юстицию для регистрации сделки. Данная процедура займет около 10 дней.

Через 10 рабочих дней вместе с зарегистрированным ДДУ следует снова идти в банк, чтобы поставить точку – деньги кредитор переводит на счет застройщика. С этого момента кредит оформлен, и у заемщика возникают долговые обязательства перед банком.

Обратимся за помощью к ч.2 ст.1 федерального закона №214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». Там указаны возможные юридические формы договоров на покупку квартиры у строительных организаций.

Договор долевого участия Это наиболее приятная форма договора, в котором четко прописываются все возможные обязанности застройщика и права дольщика. В случае ДДУ банк может одобрить намного большую сумму, чем в иных, пусть и легитимных, формах оформления сделки.
ЖСК, или жилищно-строительный кооператив Второй по популярности в стране вид сделок с квартирами в новостройках. Особенности такого договора – в законности увеличения стоимости квартиры в процессе строительства через решение общего собрания кооператива.
ЖНК, или жилищно-накопительный кооператив. Практически то же самое, что и ЖСК, только квартира остается в собственности ЖНК до окончательной выплаты займа. При этом договор чаще всего не регистрируется в регпалате, а займ происходит за счет самого ЖНК. Наиболее не рекомендуемый юристами вид взаимоотношений дольщика и застройщика.

Основные виды оформления займа с застройщиком:

  • Вы можете оформить договор рассрочки с самим застройщиком. Часто работает в схеме с ЖНК и ЖСК. В случае с ДДУ оформляется предварительный ДДУ, затем после полной оплаты договора документы передаются в Регпалату – опасный вариант. В этом случае официально дольщиком вы становитесь только после оформления ДДУ, до этого юридически дольщиком вы не считаетесь.
  • Ипотечная сделка через банк – максимально удобная дольщику схема.
  • Приобрести пай через кредит в банке – здесь не идет речь об ипотеке, заемные средства оформляются как долевой пай. Малораспространенная ситуация на современном рынке.

Мы рассмотрели подробно процедуру оформления займа на долевое строительство. Но один вопрос до конца остался неясным — сколько времени это занимает.

Собрав данные, мы всё подсчитали и учли, все возможные варианты.

Получилось следующее:

  1. Сбор документов. Документы для подачи заявки реально собрать за один день. Исключение — справка 2-НДФЛ, работодатель может затянуть оформление до трех дней.
  2. Рассмотрение заявки. Если вы получаете зарплату или ранее брали кредиты в данном банке, то решение принимается быстро. Сбербанк отвечает в течение 2-5 дней. Но в отдельных случаях рассмотрение может затянуться до 30 дней.
  3. Оформление кредита. Тут все достаточно просто, если не затягивать самому, то реально уложиться в 5 дней.
  4. Регистрация ДДУ в Росреестре. От 7 до 18 дней.

Итого, при удачном стечении обстоятельств на оформление документов понадобится две недели. Максимальный срок — 2 месяца.

Чем рискует заемщик

Ипотека на строящееся жилье очень привлекательна, но она имеет и ряд рисков, которые можно избежать, правильно выстроив последовательность действий. Если человек хочет обезопасить себя и сохранить собственные сбережения, действовать ему следует в таком порядке:

  1. Рассмотреть все варианты застройки. Лучше начать с выбора района и застройщика. Далее нужно уточнить планировку, количество комнат и иные важные особенности.
  2. Собрать как можно больше информации о застройщике. Одно дело, если компания широко известна и давно работает на рынке, другое – если она появилась недавно и о ней никто не слышал.
  3. После проверки застройщика необходимо обратиться в банк за оформлением ипотеки. Придется собрать все необходимые документы для подтверждения своей платежеспособности. Банк самостоятельно проверит документы застройщика, поможет оформить договор, что существенно снизит риски возможных потерь.
  4. Заключить договор с банком и застройщиком, обязательно оформить страховку на недвижимость.

Можно начать поиск квартиры в новостройке и с обращения в банк. Там не только рассмотрят документы заемщика, но и помогут подобрать подходящего застройщика. Обращаться лучше в крупные банки, так как они работают с проверенными застройщиками и сами заинтересованы в их надежности.

Желая сэкономить на покупке жилья, нужно быть очень аккуратным. Приобретение квартиры на стадии котлована наиболее опасно, но в случае окончания строительства клиент может получить жилье с наименьшими затратами.

Прочитайте также:  Транспортный налог для пенсионеров

Долевое строительство — это риск, иначе квартиры на вторичном рынке не были бы так востребованы.

Давайте рассмотрим основные риски, с которыми может столкнуться дольщик:

  • заморозка строительства на неопределенный срок. Проблема обманутых дольщиков была крайне актуальной 7 лет назад, сейчас подобное случается реже, но риск есть всегда. Не поможет даже расторжение договора — деньги вернуть нереально;
  • необоснованное и необозначенное увеличение стоимости. Цена может измениться только в связи с увеличением метража. В остальных случаях это незаконно;
  • значительное изменение в планировке, влияющее на стоимость. Всё то же самое, что и в предыдущем пункте;
  • просрочка при сдаче в эксплуатацию. Если это произошло по причине форс-мажора, то сделать с этим ничего нельзя. Как правило, в последнее время в ДДУ прописывается неустойка при задержке сдачи дома;
  • перепродажа забронированного объекта. Договор бронирования заключается отдельно. В случае, если застройщик оказался недобросовестным и продал забронированную квартиру, то лучше отказаться от покупки жилья у него;
  • дефекты, обнаруженные после передачи, которые застройщик отказывается устранять. Если отказ происходит во время гарантийного обслуживания, то стоит принудить строителей к исполнению своих обязательств через суд.

Ипотека от застройщика без первоначального взноса

Где можно получить

Такие предложения на рынке финансовых услуг появились относительно недавно. Их появление во многом обусловлено невозможностью некоторых категорий заемщиков накопить требуемую сумму для выплаты первоначального взноса. Такими программами предпочитают прибегать молодые семьи, чье финансовое положение не отличается стабильность, но имеется желание приобрести собственное жилье.

Застройщики предлагают возможность воспользоваться предложением в виде приобретения жилой недвижимости в новых районах без внесения первоначального взноса.

Такие предложения не носят массовый характер и имеют отношение только к одной из программ банка-партнера застройщика или распространяются на период действия специальных акций. Подобные предложения можно найти сегодня в следующих банках:

  • Газпромбанк;
  • Райфайзен Банк;
  • Россельхозбанк.

В чем особенность ипотеки от застройщика

Взамен отсутствия необходимости уплаты первого взноса банки для страхования собственных рисков требуют в качестве обязательного требования предоставления дополнительного залогового имущества и ставка по таким предложениям существенно выше.

Сделка и заключение договора

Решившись взять кредит на жилье у застройщика, нужно быть очень внимательным. Прежде всего, следует проверить фирму, возводящую дом — как долго она находится на рынке, сколько домов ею было сдано, и какие о ней отзывы со стороны клиентов. Всю эту информацию можно разыскать в интернете. Не следует обращаться в неизвестные компании, так как существует риск, что уплатив первый взнос, вы можете вовсе не увидеть своей квартиры, а если и увидите, то намного позже, чем указывалось в соглашении.

Вообще договору с застройщиком нужно уделить самое пристальное внимание. В нем должны быть указаны четкие сроки сдачи дома в эксплуатацию, а также те условия, которые застройщик обязан обеспечить в новой квартире. Кроме того, в этом соглашении должны быть конкретно оговорены ставка по займу и конечная стоимость жилья.

Следует обратить внимание, чтобы в договор не попали строки, позволяющие застройщику повышать стоимость квадратных метров либо величину процентной ставки с момента подписания документа. Дабы не попасться на уловки застройщика, лучше всего будет отнести образец договора опытному юристу, не пожалев для этого денег.

Алгоритм покупки выглядит следующим образом:

  1. В офисе застройщика вы выбираете нужный объект, подбираете ипотечную программу.
  2. Получаете нужные документы для проверки застройщика, изучаете их.
  3. Определившись с решением о покупке, подаете заявление на имя застройщика
  4. Застройщик определяется с банками, которые могут дать вам кредит.
  5. Вы отправляетесь в банк и подаете заявление а ипотеку, собираете нужные документы и также относите их в банк.
  6. Через некоторое время, если сделка одобряется, приходите в банк вместе с представителем застройщика, где оформляется сделка о кредите и сделка о покупке-продаже.
  7. Договора регистрируются в Росреестре. Квартира становится залогом перед банком.
  8. Заключается договор со страховой компанией.
  9. Ипотека выплачивается, дом достраивается, квартира становится вашей собственностью после последнего платежа.

Обычно в перечень включены:

  • Подтверждающие право собственности на земельный участок. Это договор аренды или договор собственности с нотариальными справками о наличии/отсутствии совладельцев и их соглашении об использовании.
  • Документ, разрешающий строительство многоквартирного дома. Обратите внимание на слово «многоквартирный». Если в разрешении написано «под индивидуальное жилищное строительство» — избегайте такой сделки.
  • Учредительные документы застройщика, проектная декларация.
  • Паспорт заемщика, необходимые документы, подтверждающие доход – формы 2НДФЛ или справка об участии в зарплатном проекте банка.
  • Договор долевого участия, в котором прописаны требования по ипотеке, полная сумма договора и технические особенности квартиры – метраж, этажность и прочее.
  • Техническая документация от застройщика, если таковая требуется.
  • В случае, если заемщик находится в браке – нотариальное согласие партнера на совершение сделки.

Что делать, если произошла одна из вышеперечисленных ситуаций, и вы хотите расторгнуть ДДУ? В первую очередь, нужно обратиться к застройщику и попытаться мирно решить вопрос. Это будет самым оптимальным вариантом для обеих сторон.

В чем особенность ипотеки от застройщика

Проблема в том, что по договору ипотеки недвижимость находится в залоге у банка и все юридические действия должны одобряться кредитной организацией.

На уступки вам не идут, что делать в такой ситуации? Единственный вариант — обращение в суд. В судебном порядке договор будет расторгнут, и вам вернут сумму, указанную в нем.

Но остается вопрос — что делать с процентами по кредиту, которые выплачивались банку? Ведь в законодательстве этот пункт никак не регламентирован.

Любая сторона договора, нарушившая обязательства, обязуется возместить ВСЕ убытки. Поэтому имеет смысл включить проценты по ипотеке в исковые требования.

Какие банки работают с ипотекой от застройщика?

При желании оформить ипотеку от застройщика рекомендуется обратить внимание на крупнейшие российские банки. Обращение в такие организации является гарантом чистоты проведенной сделки и возможности получения наиболее выгодных условий кредитования.

Программа кредитования для приобретения строящегося жилья является одним из наиболее востребованных предложений банка. Предложение дает возможность приобрести у компании-продавца строящейся жилой недвижимости или объекта в новостройке. Условия кредитования:

  • минимальная сумма займа 300 000 рублей;
  • максимальный размер займа ограничен показателем в виде 85% от базы, в качестве которой выступает договорная или оценочная стоимость и берется наименьший из показателей;
  • срок кредитования до 30 лет;
  • сумма первоначального взноса от 50%;
  • базовая ставка 9,4%.

Минимальная процентная ставка устанавливается для участников зарплатного проекта при условии электронной регистрации сделки и заключении комплексного страхования. Для остальных клиентов ставка повышается на 0,5 пунктов. В качестве обязательного требования выступает заключение договора обязательного страхования. Клиент вправе оказаться от оформления комплексной страховки, но в этом случае размер базовой ставки повышается на 1%.

В чем особенность ипотеки от застройщика

Преимуществом банка является возможность участия в процессе кредитования материнского и жилищного сертификатов. При желании клиент вправе направить средства государственной субсидии на погашение первоначального взноса.

На официальном ресурсе кредитной организации имеется большой список аккредитованных объектов, среди которых имеется жилье на стадии строительства со сроком сдачи до 2020 года и полностью готовые объекты в новостройках. Специалисты рекомендуют обращать на специальные акции Сбербанка, которые дают заемщикам получить заем по ставке ниже базовой.

В перечень финансовых продуктов банка входит программа для приобретения строящегося, или уже полностью построенного жилья в новых домах. На текущий момент в число аккредитованных новостроек банка вошло более 10 000 объектов. Кредитные средства выдаются на следующих условиях:

  • минимальный размер кредита 600 000 рублей;
  • максимальны размер займа 60 млн. рублей;
  • ставка процента от 9,1%;
  • срок кредитования 30 лет;
  • сумма первого взноса от 10%;

Минимальная ставка процента устанавливается при заключении клиентом договора комплексного страхования. Обязательным требованием к заемщику является наличие постоянной регистрации в регионе осуществления деятельности отделением ВТБ. При отказе в заключении страхования жизни и здоровья заемщик банк вправе повысить ставку процента на 1 пункт. Преимуществом обращения в банк считается следующие нюансы:

  • возможность подтверждения платежеспособности справкой по форме банка;
  • учет банком доходов не только по месту официального трудоустройства, но и с места работы по совместительству;
  • разрешение привлекать к участию в договоре кредитования до 4-х созаемщиков.

При использовании программ с упрощенной процедурой оформления без представления справки о доходах размер минимального первоначального взноса повышается до 40%. При этом базовая ставка увеличивается на 0,7%, в обмен клиент получает оперативность в оформлении займа. Участие материнского капитала для осуществления первого взноса в таких программах не предполагается.

Один из крупнейших банков страны, который более двух десятилетий работает в банковской сфере. Сегодня кредитное учреждение осуществляет все виды банковских операций, а ипотечное направления является одним из динамично развивающихся видов его деятельности. Кредит для приобретения строящегося жилья выдается на следующих условиях:

  • максимальная сумма займа 50 млн. рублей;
  • ставка процента от 9,29%;
  • сумма первоначального взноса от 15%;
  • срок кредитования до 30 лет.

Зарплатные клиенты вправе рассчитывать на минимальную процентную ставку при условии заключения комплексного страхования. Для остальных категорий заемщиков ставка увеличивается на 0,5%. При отказе заключения комплексного страхования ставка увеличивается на 2%. Если клиент собирает требуемый пакет документов в срок менее 30 дней с момента получения одобрительного решения, что процентная ставка может быть снижена на 0,2%.

Сделка и заключение договора

Ипотека от застройщика является более выгодным в плане финансов вариантом приобретения собственного жилья. Перед оформлением кредита важно проверить надежность застройщика и полноту разрешительных документов. Процедура оформления займа предполагает наличие ряда обязательных требований банка к заемщику, застройщику и документам. Сегодня найти варианты ипотеки от застройщика не составляет труда, так как подобные предложения можно встретить в крупнейших банках страны.

Мы подробно рассмотрели, что представляет собой ипотека от застройщика. Подобными предложениями ежегодно пользуются тысячи российских семей.

В чем особенность ипотеки от застройщика

Выбирайте грамотно, не спешите и тогда вам не придется беспокоиться о том, как вернуть свои деньги, а жилищный вопрос будет решён уже в самом ближайшем будущем.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector