Оценка аренды помещений, оценка аренды квартиры, оценка аренды недвижимости, оценка аренды офиса

Как происходит оценка арендных прав?

Для проведения оценки стоимости аренды квартиры или иной недвижимости, вам потребуются следующие документы:

  • Удостоверение личности
  • Паспорт БТИ
  • Свидетельство о государственной регистрации права государственной или муниципальной организации на объект
  • Экспликация и поэтажный план здания (помещения).
  • Договор аренды

Если Вы хотите провести оценку стоимости аренды земельного участка, квартиры, помещения, любой другой недвижимости, то Вы можете обратится к нам, используя контактную информацию. Звоните, мы поможем!

Выполнение оценки прав аренды земельного участка, а также иных видов имущества производится путем тщательного изучения преимуществ и выгод, которые может получить потенциальный арендатор в результате приобретения данного права.

В процессе анализа производится перевод преимуществ юридических положений арендного договора в количественные показатели, на основе которых и выводится величина стоимости арендного права. При выполнении работ, прежде всего, учитывается наличие преимуществ (относительно общерыночной ситуации), получаемых арендатором.

Размер стоимости права аренды определяется такими факторами, как:

  • характеристики объекта;
  • инфраструктура той местности, где расположен объект аренды;
  • срок действия арендного договора, а также возможность его пролонгации;
  • наличие других прав — выкупа, продажи, перепланировки, реконструкции и пр.;
  • количество разрешенных вариантов использования;
  • наличие обременений.

Стоимость прав увеличивается в тех случаях, когда:

  • имеются значимые преимущества в величине ставки аренды;
  • существует возможность выкупить объект, а также выполнить его перепланировку или реконструкцию;
  • затраты арендатора на ремонт включаются в счет регулярных арендных платежей.
Вид оценки Стоимость Оставить заявку
Оценка права аренды земельного участка в Москве от 3500 рублей Оставить заявку
Оценка права аренды помещения в Москве от 4500 рублей Оставить заявку

Под рыночной стоимостью аренды понимается размер арендной платы, который может быть выплачен за сданный  объект недвижимости на дату проведенной оценки.  Считается, что оценка арендной платы требуется преимущественно для нежилого помещения.  Собственники квартир с арендаторами квартир разберутся и так, проведя ориентировочную оценку арендной платы своего недвижимого имущества.

Как правило, к оценке арендной платы прибегают в тех случаях, если у собственника или уполномоченного лица возникает затруднение с самостоятельным определением справедливой величины платы при сдаче недвижимости в аренду. Например, подобные ситуации возникают при намерении сдачи какого-то уникального оборудования или, наоборот, помещения, требующего капитального ремонта, либо другой нестандартной недвижимости.

Оценка аренды помещений, оценка аренды квартиры, оценка аренды недвижимости, оценка аренды офиса

При сдаче помещений в аренду на длительный срок у заинтересованных сторон могут возникать разногласия относительно справедливости назначенной цены. В таком случае их спор может разрешить независимое определение ставки.

Важно знать! Ставки арендной платы должны обладать типичной динамикой, что проявляется в отсутствии слишком больших выгод или обременений для аренды вышеуказанных объектов недвижимости.

Очень часто к подобным услугам прибегают именно государственные предприятия, которым такая оценка нужна для более эффективного и справедливо предоставления пустующих помещений в наем. В дальнейшем, при предоставлении отчетности соответствующим структурам, легче обосновать цену, по которой арендаторы занимают те или иные помещения.  Помимо этого, такой подход позволяет избегать конфликтов с самими арендаторами.

Если планируется получить кредит, то для того, чтобы показать платёжеспособность, проводится подобная оценка. Таким образом, кредитор сможет объективно оценить платежеспособность потенциального кредитополучателя.

Есть и другое определение для оценки арендной платы нежилой недвижимости, которое указывает, что это оценка ставки арендной платы. Чтобы ее установить, нужно провести сопоставление многих факторов, ответить на такие вопросы, как:

  1. Где, в каком районе расположена арендуемая недвижимость?
  2. Какова удаленность от путей сообщений, станции метро или остановки общественного транспорта?
  3. Какова площадь помещения, сколько в нем отдельных комнат?
  4. Есть ли в помещении мебель, техника, телефон и Интернет?
  5. Какое состояние помещения, здания, в котором оно находится, прилегающей территории и т.п.
  6. Насколько развита инфраструктура?
  7. И другие вопросы, которые устанавливают многие иные факторы.
Прочитайте также:  Приватизация жилого помещения в общежитии

Чтобы провести оценку арендной платы нежилого помещения, необходимо учитывать такие факторы, как:

  • какие сроки арендной платы, ее величина, в каком порядке она производится и другие условия;
  • какова площадь, этажность объекта аренды, из каких строительных материалов был построен и другие его характеристики;
  • развитость инфраструктуры района, в котором располагается арендуемый объект;
  • на какой срок заключено соглашение аренды, и какие условия его пролонгации;
  • есть ли другие дополнительные права, такие как право выкупа, право продажи и т.п.

Для того, чтобы учитывать все эти факторы, нужно иметь их документальное подтверждение. С этой целью, для проведения оценивания необходимо подать следующие документы:

  1. Документы, удостоверяющие личность собственника оцениваемого объекта, если заказчик физическое лицо.
  2. Для юридических лиц — организационно-правовая форма, полное наименование предприятия, ОГРН и дата его присвоения, место нахождения.
  3. Правоустанавливающие документы на  объект недвижимости.
  1. Документы из бюро технической инвентаризации: технический паспорт, экспликация и поэтажный план.
  2. Справка, в которой есть данные о первоначальной балансовой стоимости объекта недвижимости и его остаточной балансовой стоимости; данные заносятся в справку на дату проведения оценивания.
  3. Свидетельство о праве собственности или другие правоустанавливающие документы на участок земли.
  4. Кадастровый план участка земли.
  5. Справка о наличии или отсутствии обременений.

Чаще всего необходимость в оценке арендной платы возникает в том случае, когда

Например, если имеется нестандартная недвижимость, уникальное оборудование или требуется капитальный ремонт.

Заключая долгосрочный договор аренды, могут возникать разногласия при назначении цены. В этом случае проблему можно решить в 2019 году, пригласив для оценки независимого эксперта.

Оценка аренды помещений, оценка аренды квартиры, оценка аренды недвижимости, оценка аренды офиса

Чаще всего такой услугой пользуются государственные предприятия, имеющие пустующие помещения. Процедура позволяет разрешать споры с арендаторами и легче обосновывать арендную ставку при предоставлении отчета в специальные структуры.

Поскольку рыночная стоимость аренды недвижимости зависит от многих факторов, требуется их документальное подтверждение. Для процедуры оценивания понадобятся следующие документы:

  1. Если со стороны заказчика выступает физическое лицо, необходимы документы, удостоверяющие личность.
  2. Если заказчик предприятие — форма деятельности, полное наименование, месторасположение объекта, ОГРН и дата его присвоения.
  3. Документы на владение имуществом.
  4. Документы из БТИ, а именно экспликация помещения, чертеж здания, технический паспорт.
  5. Справка с содержанием первоначальной и остаточной балансовой стоимости оцениваемого объекта. Сведения указываются на дату проведения процедуры оценивания.
  6. Правоустанавливающие документы на участок земли.
  7. Кадастровую документацию на землю.
  8. Подтверждение наличия или отсутствия ограничений, связанных со свободным владением имущества.

Что входит

Для установления размера арендной платы учитываются несколько факторов:

  • Месторасположение арендуемого объекта.
  • Удаленность от инфраструктуры.
  • Площадь и количество комнат в помещении.
  • Наличие техники, интернета, мебели.
  • Степень изношенности объекта недвижимости.
  • Тип объекта. В зависимости от того, офисное помещение или производственное, ставка будет различаться.
  • Материалы, используемые при строительстве здания.
  • Коммунальные платежи, уплачиваемые за арендуемую комнату.
  • Этажность помещения.
  • Наличие обременений на недвижимость.

Должны ли коммунальные услуги входить в стоимость платежей за аренду? В данном случае стоит руководствоваться ГК РФ (статья 616), которая устанавливает:

  1. Оплату коммунальных платежей осуществляет тот, кто ими пользуется (арендатор).
  2. В соглашении может быть указан иной порядок.

В итоге возможны два варианта:

  • Арендатор уплачивает неизменную ставку за аренду, в которой уже учтена сумма за пользование коммунальными ресурсами.
  • Плата за аренду оплачивается отдельно, и сверх нее возмещаются начисленные коммунальные платежи.

Величина арендной ставки не может состоять только из коммунальных платежей. Такой договор признается незаключенным.

Поэтому размер за пользование арендуемым имуществом первоначально зависит от договоренности арендатора и арендодателя.

Методы

Размер ставки при аренде нежилых объектов в основном определяется в договоре самостоятельно. Однако можно применять некоторые нормативы и методики расчета, вступая в арендные отношения. Данные методы используются в 2019 году не только в России, но и в зарубежных странах.

Прочитайте также:  Ответ на претензию о возмещении ущерба образец

Не только в нашей стране, но и во всем мире принято при оценивании объектов недвижимости применять следующие методы.

Затратный метод

При затратном методе проводят калькуляцию всех необходимых затрат, которые потребуются при сооружении аналогичного объекта недвижимости. Оцениванию подлежит не только само сооружение, но и земельный участок. По результатам этой оценки полученные данные складываются. То есть, суммируется сумма, которая потребуется на само строительство, и сумма, которая потребуется на покупку участка земли под это строительство.

При этом методе получают данные, показывающие балансовую стоимость помещения с учетом вычета амортизационных отчислений, к которой суммируют стоимость участка земли. Однако, такой метод в условиях немалой инфляции дает в конечном результате заниженную оценку. Чтобы это избегать и выравнивать получаемый результат стоимости, применяют поправочные коэффициенты на стоимость строительных работ.

Аналоговый метод, который по-другому называют методом сравнительных продаж. Этот подход основывается на том, что оцениваемый объект недвижимости сравнивают с его аналогом, на который известна рыночная стоимость. Чтобы провести оценку по этому методу, изучают тип исследуемого здания, его назначение, его объем и площадь, материал, применяемый при строительстве, другие типовые характеристики объекта.

Помимо этого учитывают  экологическую обстановку, насколько помещение удалено от центра города или от населенного пункта, от путей сообщений, а также другие сопутствующие факторы.  Учитывается и стоимость объекта, когда с ним проводились сделки по отчуждению, условия этих сделок. По совокупности этих данных устанавливается стоимость оцениваемого помещения.

Важно знать! Как правило, сравнение проводят по нескольким подобным объектам, что дает в итоге более точную оценку. Такой подход позволяет нивелировать разброс рыночной стоимости и факторы окружения.

Этот метод имеет следующий алгоритм действий:

  1. Собирание данных об аналогичной недвижимости.
  2. Формирование информационной базы.
  3. Внесение получаемых данных об аналогичных объектах, используя определенную систему критериев.
  4. Поиск и фиксация относительных оценок.
  5. Поиск и фиксация взвешенных оценок.
  6. Поиск и фиксация обобщенных и удельных показателей полезности.
  7. Получение средней оценки всей совокупности объектов.
  8. Высчитывание новой стоимости для этой совокупности объектов.
  9. Определение экстремальных показателей, их учет и отсечение.
  10. Определение стоимости на новый объект.

Доходный метод

Доходный метод еще называют методом капитализации прибыли. Он основан на том, чтобы рассчитать прибыль, которую можно извлечь, если инвестированные в исследуемую и оцениваемую недвижимость средства, потратить на другие сферы предпринимательской деятельности, применяя при этом текущий процент банковского депозита.

Применение этого метода сопряжено с очень сложными методика капитализации доходов и дисконтирования. По этой причине он применяется, как правило, для оценивания инвестиционных проектов на таких рынках, как аренда магазинов, офисов, складов, помещений для производства.

Аналоговый метод

Доходный метод

Его суть заключается в сравнении оцениваемого объекта недвижимости с его аналогом, на который рыночная стоимость уже установлена.

Оценка аренды помещений, оценка аренды квартиры, оценка аренды недвижимости, оценка аренды офиса

Для проведения оценки по данной методике изучается тип здания, из какого материала оно возведено, площадь помещения и иные типовые характеристики. Берется во внимание экологическая обстановка, удаленность от инфраструктуры и иные характеристики.

Оценку проводят одновременно с несколькими подобными объектами, что дает возможность уравнять разброс рыночной стоимости и окружающих факторов. Метод предполагает прохождение нескольких этапов:

  1. Сбор сведений об аналогичной недвижимости.
  2. Создание информационной базы.
  3. Внесение данных по определенной системе критериев.
  4. Поиск и фиксация взвешенных, относительных оценок, а также удельных и обобщенных показателей полезности.
  5. Формирование средней оценки исходя из анализа стоимости рассматриваемых объектов.
  6. Определение новой цены исследуемых объектов.
  7. Выявление, учет и отсечение экстремальных показателей.
  8. Определение величины ставки на новый имущественный объект.

Затратный способ

По данному методу определение рыночной стоимости аренды происходит путем проведения классификации затрат по статьям калькуляции, которые потребуются для возведения подобного недвижимого объекта.

Прочитайте также:  Судам указали, как искать "фиктивные долги" при банкротстве

В данном случае в совокупности с сооружением оценивается и земельный участок, по результатам которой и определяется итоговая оценка. То есть суммируется сумма, необходимая для строительства здания и приобретения данного участка земли.

Как показывает практика, затратный метод дает заниженный конечный результат. Чтобы получить более достоверный результат, используют поправочные коэффициенты на стоимость строительных работ.

Договор аренды нежилого помещения

Оценка рыночной стоимости аренды

Определенной формы составления договор аренды не имеет. Тем не менее, в нем должна содержаться такая информация, как:

  • Передаваемый вид права.
  • Период действия арендного соглашения.
  • Условия платежа, его период и способы проведения.
  • Ограничения для арендатора, связанные с пользованием помещения.
  • На ком лежит обязанность по внесению коммунальных платежей.
  • Причины расторжения договора до окончания его действия.
  • Возможность и условия выкупа сдаваемой в аренду недвижимости.
  • Наличие или отсутствие кредитных каникул на период обустройства помещения.

Если помещение сдается с имуществом, желательно составлять документ, подтверждающий его передачу. Он будет идти дополнением к основному договору.

Передача помещений в пользование на арендных условиях — одна из часто встречаемых экономических форм использования разных недвижимых объектов.

На привлекательность арендного соглашения во многом влияет величина установленной арендной ставки. Ее определение позволяет сдать объект недвижимости на «нормальных» рыночных условиях и уладить разногласия между участниками договора аренды.

Наш сайт «ukaz.wiki» является некоммерческим проектом и существует только благодаря энтузиазму автора.
К сожалению, финансовая ситуация в стране и значительно «подросший» доллар, вынуждает обратиться за помощью.
Любая помощь проекту — это добрый шаг с вашей стороны, вы становитесь хотя бы немного, но соавтором проекта и непосредственным образом влияете на его дальнейшее развитие.

Договор аренды, несмотря на отсутствие какой-либо строго установленной формы, тем не менее, должен быть составлен с учетом внесения в него ответов на такие важные вопросы, как:

  1. Какой вид права передается?
  2. На какой срок заключается договор?
  3. Как производится платеж, его условия и период?
  4. Есть ли какие-то ограничения для арендатора при использовании арендуемой недвижимости?
  5. Кто несет обязанность по оплате коммунальных платежей?
  6. При каких условиях, и в каком порядке заключенное соглашение может быть расторгнуто досрочно?
  7. Имеется ли право у арендатора выкупить объект аренды, и при каких условиях?
  8. Предоставляются ли арендные каникулы на время обустройства, будут ли засчитаны какие-то затраты арендатора (стоимость ремонта) в счет арендной платы?

Если есть имущество, которое передается арендатору вместе с помещением, то специалисты настоятельно рекомендуют составлять акт приема-передачи этого имущества, который будет дополнением к составленному договору. Желательно этот акт составлять, одновременно проводя фото-, видеосъемку этого имущества, подробно описывая его состояние, имеющиеся недостатки и т.п. Такой подход позволит избежать осложнений, если арендатор повредит имущество, будет не бережно к нему относиться.

Доходный

Предполагает расчет прибыли, которую возможно получить, если вложенные средства в оцениваемый объект инвестировать в иные сферы предпринимательской деятельности с использованием текущей процентной ставки банковского депозита.

Данный способ взаимосвязан с методом оценки стоимости предприятия по его доходу или прибыли и дисконтирования.

Наиболее актуален для оценки экономических проектов при аренде офисных зданий, магазинов, складов и помещений для производства.

В случае оформления договора аренды на продолжительный период, появляется проблема инфляции. Что может приводить к снижению прибыли арендодателя, а также делать договор аренды невыгодным.

Проблема решается несколькими способами:

  • Периодическое перезаключение соглашения на новых условиях с увеличением арендной платы. Законодательство дает право повышать размер платежей, но не более одного раза в год.
  • Указание в договоре механизма изменения арендной ставки в одностороннем порядке с указанием формул и показателей расчетов.

Арендодателю не дано права повышения платы за аренду в одностороннем порядке, если данный пункт не отражен в договоре аренды при его составлении.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector