Продажа (покупка) прав на заключение договора аренды

Внимание! Как указать право аренды в качестве объекта оценки?

  оценка рыночной стоимости аренды помещения

  оценка рыночной стоимости права аренды помещения

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Эти оба понятия являются проблемными с позиции Закона об оценке, поскольку таких объектов оценки быть не может (смотри в ст. 5 Закона об оценке).

  право пользования на условиях аренды в виде годовой ставки арендной платы

В любом случае важно знать, что формулировка объекта оценки не должна противоречить Закону об оценке.

Более подробную информацию вы можете получить у наших специалистов. Связаться с ними можете любым удобным способом из раздела Контакты.

Гражданско-правовые аспекты

Правомерность подобной практики с точки зрения гражданского права вызывает определенные сомнения. Прежде всего отметим, что вопрос о возможности продажи права на заключение договора аренды должен рассматриваться исключительно с позиции гражданского законодательства. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст.

3 ЗК РФ), и может предусматривать лишь особенности владения, пользования и распоряжения земельными участками, а также совершения сделок с ними (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Учитывая, что гражданское законодательство, в отличие от земельного, находится в ведении Российской Федерации, при решении вопроса о возможности продажи права на заключение договора аренды земельного участка в случае противоречия положениям ГК РФ норм Земельного кодекса РФ, а также нормативных правовых актов субъектов РФ применяться должны прежде всего нормы гражданского законодательства.

Право на совершение сделок связано с гражданской правоспособностью субъекта гражданского права. В ст. 18 ГК РФ прямо установлено, что граждане могут совершать любые не противоречащие закону сделки. Ограничение же правоспособности недопустимо, за исключением случаев и в порядке, установленных законом (п. 1 ст. 22 ГК РФ).

Полный или частичный отказ от правоспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности, ничтожны, за исключением случаев, установленных законом (п. 3 ст. 22 ГК РФ). Следовательно, сделка по отчуждению абсолютного субъективного правомочия на совершение сделки, являющегося элементом правоспособности, должна признаваться недействительной.

Необходимо, однако, иметь в виду, что право на заключение договора может выступать и в качестве относительного права — права требования. Следуя нормам п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Право требования вводится в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовых отношений путем передачи этого права по договору уступки (гл. 24 ГК РФ). Следовательно, вопрос о возможности передачи кредитором права требования на заключение договора должен решаться с учетом соответствующих норм ГК РФ об уступке права требования.

Прочитайте также:  Как расторгнуть договор с Ростелеком на интернет: образец

Вопросы вызывает и сама возможность отнесения права на заключение договора к объектам гражданских прав. Согласно ст. 128 ГК РФ к таким объектам относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность);

нематериальные блага. Из указанных объектов право на заключение договора может быть отнесено, вероятно, лишь к имущественным правам. ГК РФ не содержит понятия «имущественные права», в теории же гражданского права под такими правами, как правило, понимают права, непосредственно связанные с имуществом, работами, услугами и пр.

, которые могут быть оценены в денежном выражении. Однако право на заключение договора, равно как и право на изменение его условий или расторжение и иные подобные права, на наш взгляд, нельзя признать имущественными, поскольку они непосредственно с имуществом, работами, услугами не связаны. Имущественные права возникнут лишь в результате реализации права на заключение договора путем заключения договора на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг.

На практике оценка участниками гражданского оборота указанных прав в денежной форме при их отчуждении сама по себе, без непосредственной связи с имуществом, работами, услугами, на наш взгляд, не влечет за собой квалификацию таких прав в качестве имущественных. А значит, нельзя признать обоснованной позицию ФАС Московского округа, который в Постановлении от 15 октября 2003 г.

по делу N КА-А40/7784-03 указал следующее: поскольку право на заключение договора аренды является правом, имеющим денежную оценку, оно выступает в качестве объекта гражданских прав. В связи с этим в силу гражданского законодательства РФ обязанность уплачивать плату за право на заключение договора аренды возникает только из факта приобретения такого права.

Если следовать указанному подходу, то в качестве имущественного можно признавать любое право независимо от его природы при наличии одной лишь денежной оценки. Например, в гражданский оборот можно ввести и продавать в качестве самостоятельных объектов права на изменение договора, отказ от договора, уступку права требования по сделке, участие в организации.

При рассмотрении вопроса о возможности продажи права на заключение договора также необходимо учитывать следующее. На практике субъекты гражданского права продают не просто права на заключение договора с третьим лицом, а права на заключение договора с самим собой. Однако, как известно, передать возможно лишь то, что тебе принадлежит.

Учитывая изложенное, продажа прав на совершение сделки, по нашему мнению, не может быть признана соответствующей гражданскому законодательству РФ.

Что же касается указания в ст. 448 ГК РФ и ст. ст. 30, 38 ЗК РФ возможности продажи на торгах «права на заключение договора», то из систематического толкования названных норм вполне можно сделать вывод об использовании законодателем выражения совсем не в том смысле, что данное право является объектом гражданских прав в соответствии со ст. 128 ГК РФ.

Прочитайте также:  Заключение лингвистической экспертизы по клевете

При проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков {amp}lt;1{amp}gt;

выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокий размер арендной платы за земельный участок. Следовательно, в процессе торгов определяется не размер платы за некое «право на заключение договора аренды земельного участка», а размер арендной платы в будущем договоре аренды земельного участка.

Соответствующие отношения, на наш взгляд, вполне правомерно укладываются в рамки имеющихся гражданско-правовых конструкций. Размер платы по договору может рассматриваться в качестве предварительной оплаты имущества (работ, услуг), которое в дальнейшем будет передано (выполнены, оказаны) продавцом при заключении соответствующего договора, в том числе и по результатам проведенного конкурса.

Ведь в конечном счете денежная оценка указанных прав на заключение договора определяется исходя из денежной оценки имущества (работ, услуг) по заключаемому договору. Например, размер платы за право на заключение договора аренды земельного участка определяется на основании его площади, месторасположения, срока аренды, а также иных критериев, которые учитываются и при определении самой платы за аренду.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена, в частности, в форме единовременных или периодических платежей либо путем их сочетания, а также в иных формах. Следовательно, плата за право заключения договора аренды по своей природе есть не что иное, как единовременный авансовый капитализированный платеж за аренду.

При соблюдении определенных условий (ст. ст. 380, 381 ГК РФ) денежный платеж может быть внесен и в качестве задатка.

Вполне возможна, по нашему мнению, выплата соответствующей суммы и в качестве неустойки (ст. 330 ГК РФ), предусмотренной предварительным договором, в случае нарушения должником обязанностей по заключению основного договора.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Налог на прибыль. В целях налогообложения прибыли само по себе признание недействительным с точки зрения гражданского права договора продажи прав на совершение сделок не влечет за собой автоматически налоговых последствий, связанных с невозможностью учета доходов и расходов, возникших в связи с такой передачей. Для налогообложения значение имеет факт получения налогоплательщиком доходов и понесения расходов.

Продажа (покупка) прав на заключение договора аренды

В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. К доходам согласно ст. 248 НК РФ относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, а также внереализационные доходы.

Прочитайте также:  Срок вступления судебного приказа о расторжении брака

Безусловно, поступившая продавцу денежная сумма за оплату так называемых прав на заключение договора является для продавца экономической выгодой в денежной форме, т.е. доходом. Полученный доход следует квалифицировать не в качестве дохода от реализации так называемого имущественного права на заключение договора, а в зависимости от конкретного предмета и содержания основной сделки как доход от реализации товара (работ, услуг, имущественных прав) либо как внереализационный доход.

Согласно ст. 252 НК РФ расходами признаются экономически оправданные, направленные на получение дохода и документально подтвержденные затраты. Позиция финансовых органов по вопросу экономической обоснованности затрат по оплате прав на заключение договора аренды до недавнего времени состояла в следующем: «…

законодательством Российской Федерации не предусмотрена плата за приобретение права на заключение договора аренды. Следовательно, расходы, связанные с оплатой права на заключение долгосрочного договора аренды объекта недвижимости (здания), не являются экономически оправданными, поэтому не могут уменьшать доходы налогоплательщика при исчислении налога на прибыль организаций» (см. Письма Минфина России от 12 апреля 2004 г. N 04-02-05/2/13, от 29 августа 2001 г. N 04-02-05/3/58).

Стоимость оценки права аренды

Площадь недвижимости Стоимость, руб. Срок выполнения работ, дней

до 100 кв.м.

от 26.000

2-3

от 101 — 200 кв.м.

от 33.000

2-3

от 201 — 600 кв.м.

от 39.000

2-3

от 601 — 1000 кв.м.

от 45.000

2-3

от 1 001 – 1 500 кв.м.

от 49.000

3-4

от 1 501 – 2 500 кв.м.

от 57.000

3-4

свыше 2 501

договорная

4-5

Использование результатов оценки права аренды

Оценка аренды часто используется на практике. Результат оценки прав аренды чаще всего необходимы для:

  • использования результатов оценки для определения цен договоров аренды и стартовых цен в аукционах, в том числе в обязательном порядке при передаче в аренду федерального или муниципального имущества;
  • определения налогооблагаемой базы сделки по передаче имущества в безвозмездное пользование ( п. 8 ст. 250 Налогового кодекса, согласно которому информация о рыночных ценах «должна быть подтверждена документально или путем проведения независимой оценки»);
  • других целей.

Необходимые документы для оценки права аренды

Список составлен на примере оценки права аренды для помещения.

  • Свидетельство о регистрации права собственности на оцениваемый объект недвижимости, сдаваемый в аренду.
  • Технический паспорт БТИ на здание, где расположено оцениваемое помещение. Документ должен включать поэтажный план и экспликацию.
  • Документы, подтверждающие права на земельный участок, на котором расположено здание, включающее объект оценки.
  • Информация об отсутствии обременений относительно объекта оценки. Они могут выражаться в виде залога, сдачи в субаренду и доверительного управления объектом оценки.
  • Документ, свидетельствующий об отсутствии сервитутов ( в данном случае, сервитут — ограничение прав пользования недвижимым имуществом (объектом оценки) , предоставляемым в аренду.
  • Данные о расходах на содержание объекта оценки.
  • Информация о заказчике оценки.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

* Данный список может быть дополнен или сокращен в каждом конкретном случае.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector