Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество

В чем состоит обязанность УК заключать договор с жильцами МКД

Гражданский Кодекс РФ гласит, что «заключение договора – обязательное условие предоставления услуг УК». Заключение договора должно осуществляться в соответствии со ст. 162 ЖК РФ.

В Постановлении Правительства РФ № 491 (2006 г.) установлены основные пункты, которые должны быть внесены в составленный договор. В данном Постановлении прописаны обязанности УК, правила содержания и ремонта имущества многоквартирного дома, и указаны причины, которые могут являться основой для изменения квартплаты.

Жильцы вправе самостоятельно выбрать компанию для дальнейшего сотрудничества и при обоюдном согласии сторон заключить соответствующий договор на обслуживание и ремонт многоквартирного дома и прилегающей к нему территории.

В соответствии с ЖК РФ (ст. 162) соглашение с УК должны подписать все собственники. Есть граждане, считающие, что если они не подписали договор, то они автоматически освобождаются от всех обязательств. Однако, это не так. Обязанности возникают на основании решения, принятого на общем собрании о способе управления домом (если это решение не обжаловано в судебном порядке).

Обязательными требованиями к договору являются следующие:

  1. Договор составлен в письменной форме.
  2. Договор подписан управляющей компанией и жильцами дома.

Собрание, на котором принимается форма управления, обсуждаются условия договора и обязанности УК по содержанию дома, должно быть запротоколировано.

В договор входят следующие положения:

  • имущественная составляющая;
  • перечень работ, которые будут выполняться управляющей компанией в отношении общедомового имущества;
  • порядок изменения перечня выполняемых работ;
  • стоимость выполненных работ и способ ее определения;
  • ответственность сторон (УК и жильцов);
  • форма контроля деятельности УК;
  • периодичность предоставления отчетов о выполненной работе.

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество

Довольно часто в договоре не указана имущественная составляющая, в этом случае на основании Постановления Правительства управляющая компания ориентируется на технический паспорт дома.

Если перечень работ и услуг прописаны в Приложении к договору, это не является основанием для невыполнения обязанностей УК (работы и услуги должны производиться в полном объеме).

В ЖК РФ говорится о том, что начисления за использование энергоресурсов осуществляются на основании норм, установленных МСУ, и регулируются Федеральными законами. Размер денежных средств, которые будут вноситься за содержание и ремонт имущества, устанавливается на общем собрании жителей многоквартирного дома при участии УК (ст. 156 ЖК РФ).

Учитывая, что сумма установлена на договорной основе, то есть смысл отметить, как часто и в каких пределах возможно ее изменение. Желательно, чтобы в соглашении было указано, что денежные средства, предназначенные для оплаты выполненных работ и оказанных услуг, будут накапливаться на лицевом счете дома.

Стоит обратить особое внимание на способы контроля и отчета УК. Несмотря на то, что в обязанности УК входит регулярный отчет перед жильцами дома о расходовании средств, это часто игнорируется самими управляющими компаниями. Поэтому необходимо, чтобы в договоре было четко прописано, как часто и каким образом УК будет отчитываться о своей деятельности.

Договорно-правовая деятельность управляющей компании также является одним из важнейших направлений работы. Ее задачи:

  • разработать и юридически грамотно оформить договора на проведение различных работ сотрудниками компании, убедиться в их законности;
  • осуществлять работу с претензиями граждан и исковыми заявлениями, представлять компанию на судебных заседаниях и в других федеральных инстанциях и органах;
  • рассматривать и отвечать на заявления, содержащие жалобы жителей обслуживаемого дома;
  • разработать внутреннюю документацию УК и проверить ее на предмет соблюдения действующих законов;
  • проводить консультации жильцов и работников УК.

Такой отдел, как правило, называется юридическим или правовым, хотя его наличие совсем не обязательно. Довольно часто эти обязанности УК выполняет организация по оказанию юридических услуг, с которой компания заключает договор.

В статье 161 части 10 ЖК РФ и в стандарте информационного обеспечения, утвержденном Постановлением Правительства РФ (№ 731 от 23.09.2010 г.), говорится, что УК обязана обеспечить свободный доступ к следующей информации:

  • к данным о хозяйственной и финансовой деятельности УК;
  • к сведениям об услугах и работах, направленных на содержание и ремонт общей территории дома;
  • к условиям оказания услуг, порядку и стоимости проведения работ и к тарифным расценкам на ресурсы, которые необходимы для предоставления данных услуг.

В обязанности УК по Жилищному кодексу РФ (ст. 162 ч. 11) входит предоставление ежегодного отчета о выполнении условий договора. Как правило, в 1-ом квартале текущего года подается отчет за истекший год (отчетный период). Впрочем, договором могут быть определены другие сроки предоставления этих данных.

По запросам граждан УК обязана предоставлять информацию:

  • о стоимости предоставляемых услуг, связанных с содержанием и проведением различных работ в жилых помещениях и на территории многоквартирного дома, которая относится к категории «общего имущества»;
  • о сумме начислений, произведенных в соответствии с установленными тарифами;
  • о предоставленных услугах или проведенных работах (наименование, объем и качество услуги/работы);
  • о тарифах и размере оплаты коммунальных услуг, предоставляемых УК;
  • о проведении общих собраний (годовых и внеочередных), в которых участвуют органы местного самоуправления и жильцы многоквартирного дома.

В обязанности УК входит предоставление ответственными лицами интересующей жильцов информации в пятидневный срок со дня поступления соответствующей заявки (в расчет берутся только рабочие дни). Согласно Правилам содержания имущества многоквартирных домов, которые утверждены Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г.

Путем указания в договоре, а также размещения на досках объявлений УК обязана предоставить потребителю следующую информацию:

  • данные о подрядчике (исполнителе работ): название, юридический адрес (место расположения исполнительного органа), регистрационные данные, график работы, координаты исполнителя в Интернете (ссылка на сайт компании), адреса сайтов, на которых согласно действующему законодательству исполнитель должен размещать информацию о себе и своем руководителе;
  • номера телефонов и места расположения служб исполнителя (диспетчерской и аварийной);
  • тарифы на предоставление коммунальных услуг, надбавки (если таковые имеются) и ссылки на соответствующие статьи закона или нормативно-правовые акты;
  • правила оплаты предоставленных услуг;
  • качественные показатели коммунальных услуг, сроки ликвидации технических неисправностей, аварий и их последствий, прочих нарушений, которые препятствуют предоставлению качественных коммунальных услуг и установлены Законом РФ и Правилами предоставления жилищно-коммунальных услуг;
  • данные о максимально разрешенной мощности оборудования и приборов, которые используются жителями дома для решения бытовых задач;
  • название и координаты органов исполнительной власти, в функции которых входит осуществление контроля соблюдения Правил;
  • сведения о принятии решения об установлении для субъектов РФ социальных норм потребления электроэнергии;
  • данные о размере установленной нормы расходования электроэнергии для домовых хозяйств и типов жилья, которые предусмотрены в Положении о социальной норме расходования электроэнергии для потребителей льготных категорий. К льготникам относятся: пенсионеры по возрасту или инвалидности, жители аварийных или ветхих жилых помещений. Кроме этого, в обязанности УК входит информирование жильцов об условиях применения установленных норм и случаях, когда социальные нормы не действуют;
  • предупреждение о необходимости ставить в известность УК об изменении количества жильцов, зарегистрированных в квартире;
  • данные о расценках (тарифах) на электроэнергию, потребленную в пределах социальной нормы и в случае ее превышения, которые установлены для населения и лиц, приравненных к таковым.

Кроме этого, обязанности УК заключаются в предоставлении любому потребителю услуг письменной информации об объеме потребленных коммунальных ресурсов по показаниям «общих счетчиков», об общем объеме потребления соответствующих ресурсов и т.п. (подпункт «р» пункта 33 Правил предоставления ЖКУ). Информацию за интересующий отрезок времени необходимо предоставить в течение 3-х рабочих дней.

Что такое внутридомовые системы и входят ли они в общее имущество

Внутридомовые системы входят в состав общего имущества многоквартирного дома и представляют собой всевозможные коммуникации в части инженерии, оборудование электрического и технического назначения, а также различные агрегаты, призванные подавать ресурсы от центральных источников коммуникационного обеспечения к внутриквартирным источникам (газ, вода, электричество и т. д.).

Состав общедомового имущества

Так, все, что находится внутри квартиры, принадлежит непосредственно собственнику жилого помещения и содержится за счет владельца помещений. Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и соответствующего пункта Правил содержания общей долевой собственности № 491, датированных 13.08.2006, в состав общего имущества входят:

  • установки и агрегаты, отвечающие за отопление;
  • газовые счетчики и агрегаты;
  • электрические приборы и оборудование;
  • иное оборудование, которое находится внутри дома, но вне пределов квартир, и призвано обслуживать не менее двух жилых объектов.

Отопительная система имеет некоторое исключение из общих правил. Так, часть расположенного внутри конкретной квартиры оборудования, которое обслуживает только ее и имеет перекрывающее устройство, позволяющее вывести батарею из общего состава системы без каких-либо последствий для остальных, будет считаться личным имуществом владельца помещений МКД, а не общим имуществом дома.

Кто осуществляет контроль за общедомовыми помещениями

На практике существует три способа содержания и осуществления контроля за общедомовым имуществом.

  1. Контролирующим и управляющим органом признается товарищество собственников или жилищный кооператив. Решение о создании такого товарищества должно быть юридически закреплено, т. е. издается соответствующий приказ. В дальнейшем именно сформированная местная структура будет контролировать надлежащее содержание общедомовых объектов и общей территории.
  2. Управление имуществом и контроль за его состоянием осуществляется всеми собственниками на равных началах. В этом случае каждый владелец недвижимого имущества (жилого помещения) подписывает соглашение. На его основании заключается соответствующий договор с фирмой, которая будет заниматься обслуживанием. Также отдельно заключаются договора на электро- и газоснабжение, водоотведение и т. д. Считается, что описанный способ значительным образом позволяет экономить денежные средства жильцов. На практике мало распространен.
  3. Контроль за общедомовым общим имуществом осуществляется управляющей компанией. Такой способ считается самым профессиональным и квалифицированным. В этом случае на общедомовом собрании принимается решение о передаче управления в руки профессионалов. Минусом такого управления считается полная передача принятия решений в руки посторонних лиц. Сами же жильцы никоим образом не могут влиять на принимаемые решения. В случае если услуги управляющей компании не соответствует заявленным к ней требованиям либо же принимаются решения, не удовлетворяющие интересы жильцов, то также на общем собрании от ее услуг можно отказаться. В этом случае либо меняется способ управления и контроля, либо же подбирается новая управляющая компания.

Одно из наиболее серьезных направлений работы УК – это контроль технического состояния жилого фонда. Он включает следующий комплекс работ:

  • анализ, составление плана и организация проведения работ по техническому обслуживанию многоквартирных домов;
  • планирование и осуществление ремонта зданий;
  • прием заявлений от владельцев квартир и их регистрация;
  • контроль качества жилищно-коммунальных услуг и объема их потребления;
  • подготовка и ведение документов.

Возглавляет отдел замдиректора по производству или главный инженер, а называться он может техотделом или отделом технического контроля.

Также штат отдела технического контроля УК ЖКХ может включать такие должности:

  • Диспетчер. В круг его обязанностей входит: прием заявлений жителей домов, в отношении которых выполняются обязанности УК по содержанию дома, направление заявок в подразделение.
  • Сантехник. Его обязанности: контролировать работу систем обеспечения домов водой и теплом, поддерживать их исправность и устранять поломки.
  • Электрик. Основная его функция – осуществлять контроль работы электрических сетей, устранять повреждения или неполадки, мешающие ее полноценному функционированию.
  • Дворник. Его прямая обязанность – поддерживать чистоту закрепленной за ним территории.
Прочитайте также:  Избиение несовершеннолетних детей: ответственность и наказание.

Этот перечень сотрудников управляющей компании может быть увеличен, а сам отдел поделен на несколько других. Как правило, в этом есть необходимость, если обязанности УК распространяются на большое количество домов и требуют более детального распределения функций.

Законодательные акты

Согласно действующему законодательству, управляющая компания должна вовремя проводить ремонт многоквартирных домов и своевременно решать организационные вопросы населения. О том, как написать заявление о ремонте, можно узнать здесь.

Главным нормативно-правовым актом, регламентирующим правовое положение общедомового имущества, является Жилищный кодекс РФ. Здесь закреплено понятие общей долевой собственности, статус такого имущества, а также указан перечень объектов, входящих в состав общедоступных помещений. Реестр упомянутого имущества может изменяться только в том случае, когда поправки вносятся в сам нормативный документ соответствующими законами. Согласно действующей редакции Жилищного кодекса в число объектов, относящихся к общедомовому имуществу, входят:

  • нежилое помещение (одно или несколько), которое проживающие из нескольких квартир используют для обслуживания своей собственности (вся территория внутри дома, но вне границ жилища). Обязательным условием отнесения помещения к рассматриваемлй категории является наличие линии коммуникаций;
  • помещения нежилого назначения, находящиеся на праве личного имущества у нескольких собственников жилых квартирных помещений в пределах одного МКД. Например, сюда относятся помещения на первых этажах, которые можно сдавать по арендному договору для занятий спортом, проведения мероприятий, организации торговых объектов, а также помещения для игр малышей и досуга взрослых;
  • фундамент, несущие устойчивые конструкции, крыша, стояки, этажные перекрытия, в том числе и балконные;
  • любое обслуживающее оборудование, находящееся как в доме, так и на его придомовой территории, предназначенное для удовлетворения потребностей людей, проживающих в доме, в необходимых коммуникационных ресурсах;
  • участок местности, на котором непосредственно располагается многоквартирный дом, а также все объекты инфраструктуры, находящиеся на его территории.

Участок земли, являющийся общедомовым имуществом граждан, проживающих в доме, расположенном в его границах. Пределы участка определяются на основании земельного законодательства РФ. Участок местности по площади не может быть меньше, чем это установлено законом, без согласия на то всех совладельцев многоквартирного жилого дома.

По решению общего собрания всех жильцов многоквартирного дома общая площадь может быть передана в пользование или аренду третьим лицам. Важным моментом считается то, что в случае уничтожения либо повреждения самого дома, собственники жилых помещений, находящихся в нем, сохраняют за собой право владения и пользования всеми сохранившимися объектами общего хозяйства.

Кто накладывает штраф на УК?

Чтобы не попасть в неловкую ситуацию, заставляя УК делать то, что не входит в ее обязанности, необходимо знать, какие действия она может не выполнять:

  1. Вывоз мусора;
  2. Проведение внеочередных ремонтных работ, если в этом нет необходимости;
  3. Покупка нового теплоносителя;
  4. Сруб деревьев на придомовой территории;
  5. Ремонт домофона;
  6. Освещение придомового участка;
  7. Установка системы видеонаблюдения;
  8. Украшение придомовой территории.

Управляющие компании имеют свой набор прав и обязанностей, согласно закону и документам.

При нарушении этих правил организация может либо лишиться лицензии, либо уплатить штраф. Однако для этого необходимо, чтобы жилец вовремя заметил нарушение и обратился в соответствующую инстанцию.

Штрафовать управляющие организации имеют право Государственная жилищная инспекция и прокуратура. Однако, это невозможно без обращения жильцов в эти органы – для начала процесса нужно заявление о нарушении законодательства со стороны УК. Дополнительно следует приложить документы, подтверждающие факт нарушения (например, заключение Роспотребнадзора).

После обращения сотрудники надзорных органов осуществляют внеплановую проверку работы УК, и в случае подтверждения нарушений вручают управляющей компании уведомление о необходимости их устранения.

Если нарушения не будут устранены в оговоренный срок – ГЖИ или прокуратура обратятся в мировой суд. По итогам процесса в 80% случаев на УК накладывается штраф.

Важно! Размер штрафа управляющей компании за неправильное начисление сумм в квитанциях и другие нарушения устанавливается судом в соответствии с законом.

Становится очевидным, что управляющая компания несет перед собственниками квартир полную ответственность за качество предоставляемых услуг и выполнение своих обязательств.

Если УК недобросовестно выполняет свою работу — жильцы вправе привлечь ее к ответственности, вплоть до уголовной. При этом, имея достаточно широкий спектр серьезных обязательств, управляющая компания имеет возможность обезопасить себя. Для этого ей нужно воспользоваться возможностью страхования рисков связанных с ее деятельностью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Устранять какие бы то ни было неполадки в работе технического оборудования дома – прямая обязанность аварийной службы. Координировать их действия должен диспетчер управляющей компании.

Сроки, положенные на устранение неисправности или поломки, определены действующими нормативами и регламентированы Правилами и нормами эксплуатации жилого фонда.

Аварийными считаются следующие ситуации:

  • Протечка или порыв в водопроводной системе.
  • Засор канализационной системы.
  • Сбои в системе электроснабжения.
  • Засорение мусоропровода и системы стока воды.
  • Поломка лифта.

Обязанности УК по содержанию дома также включают в себя и устранение вышеперечисленных проблем. Финансировать работу аварийной службы должна управляющая компания, выделяя средства из сумм, полученных от жильцов в качестве оплаты своей деятельности. Таким образом, жители многоквартирных домов не должны вносить никаких дополнительных средств на устранение аварийной поломки, а УК не имеет права их собирать.

Не помешают знания того, что не должна делать УК, потому что довольно часто ответственные квартиросъемщики приходят в компанию, уверенные, что обязанности УК заключаются в том, чтобы удовлетворить их претензии и просьбы, связанные с проведением определенных работ на придомовой или общедомовой территории. Это как раз тот случай, когда заключенный с жильцами договор будет являться исчерпывающим аргументом для отказа.

Работы, которые жильцы МКД часто считают обязанностями УК:

  • Приобретение теплоносителя, если старый отслужил. Если есть возможность отключения радиатора в одной квартире без ущерба для остальных (т.е. имеются задвижки, которые при ликвидации одной батареи дают возможность исправно работать всей системе), то он считается частной собственностью жильца. Если подобное устройство не предусмотрено, и отключение одного радиатора остановит всю сеть отопления дома, тогда он относится к общедомовому имуществу.
  • Сруб деревьев, растущих рядом с домом, но не на придомовой территории. В этом случае возможны 2 варианта решения. Первый: территория передана жильцам дома для оборудования погребов, значит, они должны самостоятельно заниматься ее благоустройством, в том числе озеленением. Второй: земля является муниципальной собственностью, значит, жители близлежащих домов должны обратиться с заявлением в городское управление коммунального хозяйства. Деревья, которые могут быть опасными для людей, УК спиливает в течение всего года, несмотря на место их произрастания.
  • Вывоз мусора от дома. Мусор вывозится исключительно от контейнера. Уборка стихийных мест скопления отходов, т.е. свалок, не входит в обязанности УК. Это должны делать жители этих домов.
  • Проведение внеочередных работ в подъезде ввиду его «неподобающего вида». Как правило, «неподобающий вид» подъезда не является основанием для проведения ремонтных работ, в действующем законодательстве ничего об этом не сказано. В обязанности УК по содержанию дома входит проведение работ при возникновении аварийных ситуаций и текущий ремонт подъезда с определенной периодичностью, которая указывается в договоре (раз в 3-5 лет). Остальные просьбы и заявления граждан могут остаться неудовлетворенными.
  • Ремонт домофонов. Обычно обслуживанием и ремонтом домофонов и других аналогичных коммуникаций занимаются компании, имеющие к ним непосредственное отношение. Они должны заключить свой договор с жителями дома, на основании которого жильцы ежемесячно оплачивают их услуги. Однако это может входить в обязанности УК, если в договоре с владельцами есть соответствующий пункт.
  • Протравка клещей рядом с домом. Как правило, такая услуга не включается в договор, но за определенную плату УК может ее оказывать.
  • Освещение придомовой территории. Обычно эта проблема не является компетенцией УК, поэтому и претензии являются бессмысленными. Фонарные столбы, как правило, стоят на балансе администрации или энергетической компании, следовательно, они и должны осуществлять ремонт осветительных систем.
  • Видеонаблюдение. Конечно, чисто теоретически можно включить видеонаблюдение в обязанности УК. Но, как правило, это не практикуется.
  • Работа с пожарным оборудованием. Необходимо знать, что замена пожарных шкафов и обслуживание инвентаря не является обязанностью УК. Как правило, работа с пожарным оборудованием предусматривает целый комплекс мероприятий, которые не имеют отношения к обслуживанию и ремонту придомовой территории.
  • Украшение двора. Случается, что желание украсить двор становится причиной возникновения абсурдной ситуации. От управляющей компании начинают требовать создание во дворе атмосферы, соответствующей грядущему мероприятию. Например, установить новогоднюю елку. Не стоит забывать, что подобные ситуации, скорее всего, не оговорены в договоре. Поэтому все украшения и декорации – это личная инициатива жильцов, которую они могут осуществлять по своему усмотрению и возможностям, как говорится, «любой каприз за ваши деньги».

Какие могут быть последствия, если УК не выполняет свои обязанности, и что делать в этой ситуации

Ответственность за нарушения обязанностейУК в отношении договорных обязательств по содержанию и ремонту общедомового имущества и прилегающей территории – веское основание для того, чтобы УК понесла административную ответственность и была оштрафована на сумму от 40 до 50 тыс. рублей (КОАП РФ ст. 7.22).

Если компания нарушила санитарно-гигиенические требования к состоянию помещений, то она может быть оштрафована на 10-20 тыс. рублей. Кроме этого, ответственность может носить не только материально выраженный характер, но и заключаться в приостановлении деятельности компании на срок до 3-х месяцев (90 суток).

В случае обнаружения фактов содержания общедомового имущества в ненадлежащем состоянии УК может быть оштрафована на 50 тыс. рублей. А если зафиксировано нарушение норм поставок коммунальных ресурсов, то штраф будет выражен суммой в 10 тыс. рублей.

Действия, приведшие общедомовое имущество к негодности, как и бездействия при необходимости его сохранения, согласно ГК РФ (ст. 44) наказываются наложением на компанию обязательств по полному возмещению жильцам понесенных убытков.

Штрафом до 200 тыс. рублей наказывается компания, не выполняющая обязанности УК по соблюдению правил пожарной безопасности.

Нарушение порядка информирования жильцов, как и отсутствие информации в ГИС ЖКХ, влечет за собой административную ответственность УК (ст. 13.19.2 ЖК РФ). Нарушением считается размещение неполного объема информации, подача заведомо неверных данных, несоблюдение установленных сроков – все это наказывается штрафом до 30 тыс. рублей.

Мнение эксперта

Что делать УК в случае получения штрафа

Попов Р.М.,

руководитель юридической компании «Интел-Право», Дубна

Если жилищная инспекция выдала вам предписание, руководствуясь статьей 7.22 КоАП РФ, то вы можете предпринять следующие шаги:

1. Соберите доказательства того, что вы принимали меры для недопущения выявленного жилищной инспекцией нарушения.

Не забывайте, что субъект предпринимательской деятельности может быть признан невиновным в административном нарушении, если предпримет все меры, чтобы не нарушать законодательства.

Постарайтесь предъявить суду доказательства, подтверждающие, что:

  • данная проблема существовала еще до того, как вы начали выполнять обязанности УК, и не могла решиться в течение нескольких лет;
  • вы делали все возможное, чтобы устранить данную проблему;
  • жильцы многоквартирного дома не оплачивают такую статью, как «ремонт и содержание», несмотря на выполнение определенной работы;
  • вы осуществляете контроль состояния оборудования с целью выявления и устранения неисправностей (акты, договоры, заключения экспертов будут неоспоримым доказательством вашей правоты).

Если для решения проблемы вам необходим был доступ в помещение многоквартирного дома, а вам его не предоставили, то докажите это, обеспечив свидетельство того, что вы обращались в суд за разрешением попасть в нужное помещение. С этой же целью может быть составлен соответствующий акт, подписанный соседями или представителем совета дома.

Прочитайте также:  Как делится имущество между наследниками первой очереди по закону

2. Обоснуйте требование об отмене постановления об административном правонарушении малозначительностью вменяемого проступка.

Можно доказать и незначительность нарушения путем следующих действий:

  • рассчитав затраты, связанные с устранением проблемы;
  • предоставив отчет бухгалтерии, который продемонстрирует тяжелое финансовое состояние УК;
  • показав документацию, свидетельствующую о том, что выполненные обязанности УК не оплачены жильцами МКД, образовав задолженность.

Если основанием для наложения на УК штрафа послужила жалоба жильца обслуживаемого дома, то обязательно поднимите его платежки за услуги ЖК и предоставьте суду соответствующую справку.

3. Проверьте соблюдение срока привлечения к административной ответственности.

Привлечение к административной ответственности весьма ограничено в сроках. Согласно КоАП РФ (ст. 7.22) это можно сделать в течение двух месяцев. Если этот срок истек, то дело может быть закрыто. Однако не забывайте, что если дело находится на рассмотрении, то оно относится к категории «длящихся».

4. Оспаривая постановление по существу, акцентируйте внимание на описании самого события, на основании которого был сделан вывод, что обязанности УК не выполнены. В качестве доказательств можно использовать, например, фотографии, сделанные инспектором. Предоставленный материал позволит объективно разобраться в сути проблемы и месте действия. Если же материалов окажется мало, то, по крайней мере, они помогут оспорить постановление.

Условия по содержанию общего имущества

Правила содержания общедомового имущества определены законом, где закрепляется порядок использования и ответственность каждого за неправомерные действия или нарушение правил общей эксплуатации. Каждый владелец квартиры в высотном доме должен знать основные требования по содержанию, а также участвовать в финансировании расходов на уход за общим имуществом.

Содержание общедомового имущества измеряется в денежном выражении, т. е. каждый владелец жилых помещений многоквартирного дома должен вносить определенную сумму на уход за общей территорией. Ее расчет производится на основании размера занимаемой площади. Также возможно финансирование как из государственного бюджета, так и за счет собственных средств участников кооператива.

На основании Постановления Правительства РФ № 491 (13.08.2006 с дополнениями и изменениями) общее имущество домовладельцев должно содержаться с четким соблюдением условий и правил, установленных законодательством и санитарно-эпидемиологическими нормами. Собственники недвижимого имущества в многоэтажке должны обеспечивать надежность конструкций, а также безопасность эксплуатации объекта.

Кроме того, ни один из собственников не имеет право каким-либо образом ущемлять или ограничивать пользование общим имуществом иным лицам, т. е. должны соблюдаться права и свободы всех домовладельцев. Еще одним условием по содержанию общего имущества является обеспечение постоянного доступа к коммуникационным системам для своевременного получения услуг лицами, проживающими в указанном многоквартирном доме. Все собственники обязаны поддерживать достойный внешний вид здания, его архитектурный стиль и облик в целом.

Использование и содержание общедомового имущества

В договоре обязательно указаны обязанности УК относительно содержания вверенной придомовой территории в чистоте и порядке. В случае невыполнения этого обязательства (впрочем, как и других), управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности.

Установить границы территории, относящейся к обслуживаемому многоквартирному дому, можно при помощи акта на земельный участок. Данный акт хранится у начальника компании, который обязан его предъявить владельцу жилья по первому же требованию.

Обязанности УК по содержанию дома и территории заключаются в следующем:

  • Регулярно убирать закрепленную за УК территорию.
  • Проводить озеленительные работы.
  • Убирать и вывозить пищевые и бытовые отходы (мусор).
  • Создавать площадки для детей и следить за их состоянием.

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество

Обязанности УК, связанные с финансово-экономической деятельностью

Финансово-экономическая деятельность управляющей компании – это очень серьезное и масштабное направление работы управляющей компании. Ее осуществление возможно путем решения следующих задач:

  • осуществление контроля и анализа финансовой деятельности управляющей компании;
  • установление жильцам сумм, предназначенных для ежемесячной оплаты, путем расчета себестоимости оказываемых услуг;
  • проведение работы с должниками;
  • рассмотрение заявлений жильцов по поводу начисления коммунальных платежей;
  • проведение финансовых расчетов с поставщиками коммунальных услуг;
  • начисление работникам компании заработной платы;
  • определение средств на осуществление ремонтных работ и привлечение инвестиций;
  • работа с лицевыми счетами жителей собственников квартир.

Эти обязанности УК возлагаются, как правило, на бухгалтерию. Кроме этого, отдел может иметь и другие названия, такие как финансовый или финансово-экономический. Допускается и наличие нескольких отделов, выполняющих эту работу.

Возглавлять данное подразделение должен главный бухгалтер УК или ее финансовый директор.

Содержится такое имущество, по постановлению правительства № 354 от 6.5.2011 года, за счёт жильцов, вне зависимости от присутствия счётчиков. В оплату коммунальных расходов включены общедомовые нужды (ОДН), их оплачивают квартиросъёмщики и собственники квартир в многоквартирных домах.

ОДН требуют постоянных мероприятий, помогающих поддерживать дом в надлежащем виде. Такие мероприятия имеют отношение к коллективному имуществу, в том числе подъездов, кровли, лестниц, чердаков и подвалов в жилом доме.

Использование такого имущества невозможно без согласия всеобщего собрания собственников. Так что ни ТСЖ, ни управляющая организация, ни тем более собственники квартир не имеют право единолично распоряжаться таким имуществом, не имея на руках результатов общего собрания жильцов. Такое постановление собрания обязано быть оформлено согласно действующим правилам жилищного законодательства. В противном случае оно может быть признано недействительным.

Также передача такой собственности в безвозмездное пользование допустима при 100% согласии собственников всех жилых и нежилых помещений, согласно статье 36 ЖК РФ пункта 3. Но для сдачи его в аренду нужны голоса собственников, владеющих 2/3 жилых и нежилых площадей помещений. Денежные компенсации за аренду, вырученные при этом, распределяются среди всех собственников эквивалентно их долевой собственности.

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество

Отслеживание состояния имущества МКД, а также поддержание необходимого уровня работы всех его систем и механизмов — обязанность всех жителей, являющихся совладельцами недвижимого имущества. Ежемесячные расходы на поддержание порядка и обслуживание общедомового имущества возлагаются на каждую квартиру в отдельности пропорционально площади занимаемых помещений. Эта обязанность ложится даже на тех, кто не проживает в многоквартирном доме на постоянной основе.

Расходы, связанные с организацией ремонтных работ, погашаются за счет общих средств, причем необходимость проведения таких мероприятий определяется на собрании всех жильцов. Согласно Жилищному кодексу РФ, нет разграничения жилых и нежилых помещений, поэтому независимо от того, встроено или пристроено нежилое помещение (магазин, офис, кафе), все расходы ложатся на совладельцев, так как это составная часть здания.

Нарушения деятельности управляющей компании

Не всегда организация, взявшая на себя обязанность по управлению домом, добросовестно относится к своим обязанностям. Со стороны работников УК могут наблюдаться такие нарушения:

  • некачественное исполнение или игнорирование санитарно-эпидемиологических требований;
  • нарушение правил пожарной безопасности;
  • предоставление собственникам жилья неверной информации или ее сокрытие.

Привлечь компанию к ответственности можно и за жесткие методы по взиманию платы и пеней в случае если кто-то не хочет вовремя вносить деньги. К примеру, отключение или перекрытие доступа к коммунальным услугам. Безусловно, жилищники могут применять такие меры, но в рамках закона.

В некоторых случаях, по решению суда возможно даже выселение злостного неплательщика. Но если УК просто взяли и обесточили весь дом (прецеденты случались) в качестве наказания за то, что кто-то не платит — это незаконно. Они имеют право только на индивидуальный подход, не затрагивая честных жильцов и не ущемляя их интересов, даже если сами имеют большую задолженность перед РСО.

Важно! УК не имеет права наказывать должника внезапно. Она обязана уведомить нарушителя о том, что он делает не так и предложить варианты решения проблемы, для чего направляет ему заказное письмо с уведомлением, которое вручается лично в руки и под подпись.

Вступление с должниками в досудебные переговоры для управляющей компании обязательно. Впрочем, тут стоит сказать, что борьба борьбой, но заплатить, если вы — должник, вас все равно обяжут. Поэтому самый лучший способ избежать разборок с чиновниками — это не иметь задолженностей и своевременно оплачивать свое проживание. Узнайте также, в нашей статье, что делать должнику, если УК сменилась.

Так как всю информацию в РКЦ для расчета коммунальных платежей предоставляет именно УК – именно на ней и лежит ответственность за неправильное их исчисление. Это подтверждается законодательно в ФЗ №485, принятом в 2017 году.

Для того чтобы привлечь к ответственности допустившую ошибку в расчетах управляющую компанию необходимо перепроверить начисления, и на основании произведенных расчетов добиться отмены ошибочно начисленных сумм.

Осуществить проверку можно непосредственно обратившись в бухгалтерию УК, либо самостоятельно проверить начисления в онлайн-режиме на официальном сайте ФАС. В этом случае нужно зайти на страницу с калькулятором ЖКХ, ввести сведения о начислениях в форму программы-калькулятора и получить результаты.

Обратиться с жалобой в первую очередь нужно в саму управляющую организацию. Если этот шаг не приведет к исправлению допущенной ошибкой – можно будет обращаться в вышестоящие инстанции. Если договориться с УК не удалось — обратитесь в надзорные органы.

Надзорные органы:

  1. Ответственность управляющей компании за общедомовое имуществоЖилищная инспекция. Если имеет место факт обмана в начислении коммунальных платежей – обращаться нужно именно в этот орган.
  2. Роспотребнадзор. В эту инстанцию следует обращаться если УК не только неверно начисляет плату, но и предоставляет услуги ненадлежащего качества.
  3. Прокуратура. На основании обращения гражданина управляющей компании будет вынесено предписание об устранении ошибки.
  4. Суд. Обращение с исковым заявлением потребует долгой подготовки, сбора доказательной базы и имеет смысл в том случае, когда переплата по квитанциям УК очень существенна.

В случае выявления нарушений со стороны управляющей компании ей грозит оплата штрафа в размере 50% от суммы, превышающей реальный размер начисленных платежей. Если УК оказывала услуги ненадлежащего качества – штраф составит 30% от их стоимости.

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество

Штрафы УК должны уплатить в пользу потребителей. Избежать оплаты можно лишь в случае, если нарушение будет устранено до момента обращения в надзорный орган или оплаты потребителем. Также пострадавший гражданин может обратиться с требованием выплаты компенсации за переплату, однако сделать это можно только обратившись в суд.

Если действия либо бездействие УК стали причиной повреждения общедомового имущества, технических неисправностей, причинили вред здоровью жильцов, возмещать ущерб за свои нарушения управляющая компания будет в полном объеме.

Если из-за действий УК был нанесен вред имуществу или жильцу, представителем организации должен быть составлен акт, где исчерпывающе указываются обстоятельства произошедшего и степень нанесенного вреда.

Документ оформляется в 2-х экземплярах. Если сам пострадавший не имеет возможности подписать акт, свои подписи ставят два незаинтересованных лица и представитель УК.

Мы подготовили ряд полезных статей, с помощью которых можно детально изучить правила и порядок организации работы УК:

Обязанности УК по делопроизводству

Любое предприятие, в том числе и управляющая компания, нуждается в том, чтобы его документация была правильно оформлена. Учитывая, что УК работает с достаточно большим количеством документации, лучше, если это будет делать профессионал – человек, имеющий соответствующую подготовку и навыки. Как правило, документооборотом занимается секретарь, помощник руководителя, администратор или делопроизводитель (деловод).

Неважно, как будет называться данная должность, обязанности данного сотрудника будут заключаться в следующем:

  • прием входящей и оформление исходящей корреспонденции;
  • регистрация входящих/исходящих документов;
  • оформление и ведение внутренней документации компании (например, журналов учета);
  • подготовка документов к архивированию;
  • первичный прием граждан (прием заявлений и их регистрация);
  • работа с текущей документацией УК;
  • прием телефонных звонков и ведение переписки организации.
Прочитайте также:  Приобретательная давность на недвижимое имущество кто ответчик

В небольшой компании эти обязанности УК могут быть распределены между другими специалистами (например, между диспетчером, паспортистом и сотрудником, работающим с абонентами) или возложены на них частично.

В обязанности УК входит оформление корреспонденции и документов без нарушений установленных нормативов и требований к их ведению.

В процессе работы УК немало работают с документами, несвойственными для деятельности в других сферах обслуживания. Например, это:

  • заявления жильцов (они могут подаваться с разными целями);
  • отчеты о расчетах с предприятиями-подрядчиками и поставщиками;
  • документы о проведении расчетов и платежей;
  • протоколы общих собраний;
  • журналы регистрации (работ, заявлений жильцов и пр.)

Помимо вышеперечисленного, в обязанности УК входит регистрация поступивших от собственников квартир жалоб и претензий, фиксирование мер, предпринятых по поступившим заявкам. Как правило, данная информация заносится в специальные журналы, которые (по нормативным требованиям) необходимо прошить и заверить подписью руководителя компании (страницы должны быть пронумерованы).

Какую ответственность несет управляющая компания за общедомовое имущество

В случае возникновения спорных ситуаций относительно ваших помещений, настоятельно рекомендуем вам обратиться к первоисточнику — договору, заключенному между УК и жильцом. Чаще всего именно там прописаны пределы ответственность каждой из сторон соглашения. При подписании такого договора следует руководствоваться положениями Жилищного кодекс в части предусмотренных требований и пределов ответственности каждой из них.

Принимая во внимание тот факт, что компании по управлению имуществом дома — это чаще всего небольшие организации, занимающиеся предпринимательской деятельностью, в случае нарушения имеющихся правил и требований по управлению общим имуществом на них налагается административное взыскание по ч. 1 ст. 7.23.3. КоАП РФ.

Обязанности УК по работе с населением, которые часто вызывают вопросы

Вести работу с населением должен созданный специально для этой цели отдел, который люди привыкли называть «паспортным столом». Сотрудники данного подразделения обязаны:

  • выдавать или обменивать паспорта;
  • готовить и оформлять документы, необходимые для регистрации жильцов по месту жительства, включая первичную регистрацию в квартире родившегося ребенка;
  • выдавать жителям квартир необходимые справки (например, справку о составе семьи, основанием для выдачи которой может быть заявление жильца и документы, подтверждающие данный запрос).

Сотрудники, работающие в паспортном столе (паспортисты), занимаются оформлением, регистрацией и выдачей документации гражданам. Паспортный стол подчиняется не только конкретной управляющей компании, но и УФМС.

Мнение эксперта

Как предотвратить появление задолженности

Ю.М. Федоров,

эксперт журнала «Управление многоквартирным домом»

Вера в управляющую компанию усиливается, если она выполняет обязанности, увеличивая количество собираемых платежей. Согласитесь, что профилактика появления задолженности – лучше, чем ее взыскание.

Стратегия УО должна быть хорошо продумана и ориентирована на клиента. В ее основе должен лежать анализ желаний и потребностей жителей дома. Предупредить появление долгов по оплате коммунальных услуг помогут информационные системы.

Довольно часто причиной долга является то, что потребитель не понимает, за что он должен платить. Поэтому одной из основных задач УК является своевременное подробное информирование жильцов о проведенной работе, причем она должна быть выполнена на высшем уровне.

Для предотвращения появления задолженности УК может принять следующие меры:

  • Разместить на досках объявлений и в подъездах информацию о том, что на основании ЖК РФ (ст. 159 ч. 5 и ст. 160 ч. 3) оформление субсидий и компенсаций проводится в отношении граждан, не имеющих задолженности по коммунальным платежам или выполняющих условия договора об ее погашении.
  • Достаточно эффективным способом профилактики задолженности является улучшение качества предоставляемых жильцам услуг, включая совершенствование платежной системы ЖКУ.
  • Закон допускает рассрочку оплаты коммунальных платежей, что тоже способно предупредить появление задолженности. В данном случае в обязанности УК по Жилищному кодексу РФ входит предоставление квартиросъемщику возможности внесения оплаты в рассрочку. Это допускается, если насчитанная в определенном расчетном периоде сумма превышает прошлогодние начисления за этот же период более чем на 25%.
  • С недавних пор набирает популярность такой метод профилактики задолженности, как мотивация. Это может быть проведение розыгрышей лотерей или каких-либо конкурсов, которые выступают в качестве морально-финансового стимула. Выражаться это может в виде предоставления исправным плательщикам скидок или льгот на оплату услуг компании (например, скидки по авансовым начислениям). Кроме этого, можно организовывать проведение различных развлекательных мероприятий: конкурсов, викторин и пр.

Необходимо, чтобы все действия компании мотивировались доброжелательным отношением к своим клиентам. Ведь зачастую людям достаточно простого человеческого общения, понимания их проблем и житейских трудностей.

ГИС ЖКХ (государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства) осуществляет сбор и хранение информации о жилищных фондах, коммунальных услугах, ремонтах и тарифах, просроченных платежах и т.д. Обязанности УК, ТСЖ и других коммунальных предприятий заключаются в регулярной подаче в ГИС необходимых сведений.

Благодаря этой системе у жильцов многоквартирных домов есть возможность быстро получить интересующую их информацию о расценках на коммунальные услуги и действующих тарифах, также они могут узнать о деятельности УК и организаций, предоставляющих коммунальные ресурсы. Использование данной системы освобождает квартиросъемщиков от необходимости личного посещения офисов компаний и оформления заявок на предоставление информации.

Система облегчает работу УК в следующих направлениях деятельности:

  • управление многоквартирным домом;
  • налаживание связи с организациями, предоставляющими коммунальные ресурсы;
  • прием оплаты коммунальных платежей;
  • отслеживание задолженностей.

УК обязаны вовремя вносить информацию о:

  • себе и организациях, поставляющих коммунальные ресурсы в многоквартирный дом;
  • управлении, ремонте и содержании общедомового имущества;
  • наименовании, объеме, качестве и расценках на коммунальные услуги;
  • установленных счетчиках и их показаниях;
  • качестве предоставляемых услуг;
  • осуществлении запланированных ремонтных работ;
  • тарифах на коммунальные услуги, расценках на ремонтные работы и содержание многоквартирного жилого помещения;
  • сроках осуществления коммунальных платежей;
  • собраниях квартиросъемщиков;
  • заявках по работе ЖКХ.

Согласно ФЗ № 209 обязанности УК и организаций, осуществляющих ресурсообеспечение, – подать необходимую информацию в ГИС не позже чем за 7 дней до окончания периода отчета. Если показания счетчиков не переданы вовремя, то начисления происходят на основании установленных нормативов потребления. Кроме того, жильцы имеют право не платить, если в системе отсутствуют данные о начислениях.

Как предотвратить появление задолженности

Ю.М. Федоров,

эксперт журнала «Управление многоквартирным домом»

Вера в управляющую компанию усиливается, если она выполняет обязанности, увеличивая количество собираемых платежей. Согласитесь, что профилактика появления задолженности – лучше, чем ее взыскание.

Стратегия УО должна быть хорошо продумана и ориентирована на клиента. В ее основе должен лежать анализ желаний и потребностей жителей дома. Предупредить появление долгов по оплате коммунальных услуг помогут информационные системы.

Довольно часто причиной долга является то, что потребитель не понимает, за что он должен платить. Поэтому одной из основных задач УК является своевременное подробное информирование жильцов о проведенной работе, причем она должна быть выполнена на высшем уровне.

Для предотвращения появления задолженности УК может принять следующие меры:

  • Разместить на досках объявлений и в подъездах информацию о том, что на основании ЖК РФ (ст. 159 ч. 5 и ст. 160 ч. 3) оформление субсидий и компенсаций проводится в отношении граждан, не имеющих задолженности по коммунальным платежам или выполняющих условия договора об ее погашении.
  • Достаточно эффективным способом профилактики задолженности является улучшение качества предоставляемых жильцам услуг, включая совершенствование платежной системы ЖКУ.
  • Закон допускает рассрочку оплаты коммунальных платежей, что тоже способно предупредить появление задолженности. В данном случае в обязанности УК по Жилищному кодексу РФ входит предоставление квартиросъемщику возможности внесения оплаты в рассрочку. Это допускается, если насчитанная в определенном расчетном периоде сумма превышает прошлогодние начисления за этот же период более чем на 25%.
  • С недавних пор набирает популярность такой метод профилактики задолженности, как мотивация. Это может быть проведение розыгрышей лотерей или каких-либо конкурсов, которые выступают в качестве морально-финансового стимула. Выражаться это может в виде предоставления исправным плательщикам скидок или льгот на оплату услуг компании (например, скидки по авансовым начислениям). Кроме этого, можно организовывать проведение различных развлекательных мероприятий: конкурсов, викторин и пр.

Необходимо, чтобы все действия компании мотивировались доброжелательным отношением к своим клиентам. Ведь зачастую людям достаточно простого человеческого общения, понимания их проблем и житейских трудностей.

На кого может переложить свои обязанности УК

Чаще всего управляющая компания игнорирует свои обязанности по проведению ремонта и ухода за общим имуществом.

Наиболее яркий и частый пример – отказ от замены определенных предметов, которые входят в собственность всех жителей дома.

Здесь закон остается на стороне жильцов, и поэтому вы можете легко изменить положение, привлекая УК к ответственности.

В последствии, она либо начнет работать надлежащим образом, либо придется разорвать с ней соглашение и нанять иную управляющую организацию.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  • Написать обращение в УК, изложить свои претензии и попросить исполнить свои обязательства, согласно соглашению;
  • Если оно не было принято, стоит прийти на прием к руководителю УК;
  • Представить доказательства неисполнения обязанностей;
  • Если должной реакции не последовало, обратиться в жилищную инспекцию, написав соответствующее заявление с указанием в нем своих претензий и ссылками на нормативные акты и статьи. К заявлению стоит приложить доказательства.

Положительное воздействие на экономические и качественные показатели УК может оказать аутсорсинг.

УК вправе поручить проведение любых работ другой компании, а сама будет исполнять только управленческие функции, т.е. оставить на себе обязанность осуществления организации оказания услуг, связанных с содержанием и ремонтом многоквартирного дома. В этом и состоит смысл названия «управляющая компания».

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество

Довольно часто на аутсорсинг отдают начисления на оплату, ведение бухгалтерского учета, информационное обеспечение и юридическую поддержку. Намного реже, но все-таки имеют место случаи передачи обязанностей, связанных с уборкой придомовой территории и поддержанием чистоты в местах общего пользования.

Обязанности УК по Жилищному кодексу РФ включают обслуживание лифтов, газового и пожарного оборудования – это должны делать организации, специализирующиеся на данном виде деятельности. Конечно, УК тоже может получить такую лицензию, но будет ли это выгодно? Потому что требования лицензии заключаются в наличии определенной материально-технической базы и профессионалов.

Вполне вероятно, что в этом случае можно добиться высокого качества обслуживания, но настоящее положение вещей показывает, что далеко не все потребители данной услуги (владельцы жилья и арендаторы) готовы оплачивать большие счета, выставляемые УК. Учитывая финансовые ограничения, что является спецификой работы ЖКХ, возможности аутсорсинга сужаются.

Передача функций сторонним организациям позволяет УК:

  1. Сфокусироваться на ключевых бизнес-направлениях.
  2. Удачно приспосабливаться к условиям, диктуемым рыночными отношениями, сохраняя возможность эффективного управления деятельностью компании.

Преимущества передачи обязанностей на аутсорсинг:

  • фокусирование внимания на ключевой деятельности;
  • возможность использовать ресурсы, не принадлежащие компании;
  • уменьшение себестоимости процессов, выполнение которых передано сторонним организациям;
  • снижение рисков;
  • рост качественных показателей предоставляемых услуг и продукции;
  • ослабление требований к наличию запасов;
  • устранение потребности инвестирования в направления, не имеющие первостепенной значимости;
  • снижение влияния личностных причин на производственные процессы (например, болезней или конфликтов между сотрудниками компании);
  • рост производительности труда;
  • получение доступа к технологиям и оборудованию, которых нет в распоряжении УК;
  • применение на практике чужого опыта;
  • объективное оценивание выполненной работы или предоставленной услуги.

Недостатки аутсорсинга:

  • частичное ослабление уровня контроля переданных процессов;
  • возможное снижение качества как следствие ошибки в выборе подрядчика;
  • возрастает риск информационной утечки;
  • привязанность к партнеру, особенно, если передаются основные обязанности УК;
  • у подрядчиков появляется возможность подкупа сотрудников УК, способных повлиять на решение руководства;
  • вероятна натянутость отношений между специалистами компании;
  • осложняется процесс проведения логистики;
  • сотрудники УК ограничиваются в возможности профессионального и карьерного роста;
  • теряется связь с конечным потребителем услуг.

Конечно, аутсорсинг обладает своими «минусами», но он все равно остается одним из лучших инструментов, позволяющих оперативно среагировать на стремительное изменение рынка.

И все-таки перед тем, как принять решение о переводе компании на аутсорсинг, проанализируйте возможные проявления негативных факторов, взяв за основу критерии отказа от перехода.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector