Переход права собственности по договору ренты
Суть договора
Существует три вида договоров, где объект недвижимости передается плательщику ренты:
- Договор пожизненной ренты
- Договор пожизненного содержания с иждивением
- Договор постоянно-бессрочной ренты
Во всех случаях одной из сторон является хозяин квартиры, который желает в обмен на нее получать ежемесячное материальное вознаграждение или воспользоваться услугами, в которых нуждается.
- Когда заключается договор пожизненной ренты на квартиру, собственнику ежемесячно выплачивается сумма, оговоренная в соглашении, до наступления смерти.
- Когда заключен договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру, то вместо денег владельцу жилья оказываются услуги: уход, уборка квартиры, прогулки, покупка продуктов и т.д. В некоторых случаях пожизненное содержание с иждивением предполагает и несение определенных расходов на содержание получателя ренты, и уход одновременно. По желанию собственника выплата денег или предоставление содержания может осуществляться в пользу другого лица (не собственника).
Например, владелец квартиры передает недвижимость в ренту для надлежащего ухода за своим отцом. То есть договор заключается сыном, а услуги получать будет отец.
- Если заключается постоянно-бессрочная рента, то рентному кредитору выплачиваются деньги в фиксированном размере раз в три месяца.
Следует отметить, что соглашение о пожизненном содержании с иждивением в большинстве случаев заключаются между родственниками. Это объясняется боязнью пожилого человека довериться чужим людям, ведь в случае невыполнения обязанностей необходимо будет обращаться в суд, что затруднительно для гражданина в преклонном возрасте.
Заключение договора
При заключении договора нужно учесть все пожелания обеих сторон, оговорить все детали и мелочи. Документ составляется на длительный срок, за время его действия может измениться многое, поэтому нужно постараться учесть все возможные перемены в жизни и рентного получателя, и плательщика, максимально просчитать все нюансы.
Каждый договор ренты на квартиру индивидуален, поскольку конкретные условия в каждом случае свои, но образец можно использовать в качестве основы.
Как найти желающего получить квартиру по ренте
В объявлениях на АВИТО и в газетах предложения купить квартиру по договору ренты практически никогда не встречаются. Чтобы найти такого покупателя, нужно предпринять некоторые усилия:
- действовать через знакомых, родственников;
- связаться с бывшими коллегами, соседями, которые когда-то жили рядом;
- связаться с близкими и друзьями, проживающими в других городах: часто рентополучатель желает, чтобы осуществляющий уход человек проживал с ним совместно.
Напротив, желающих получить квартиру в последующем, после смерти собственника, обычно более, чем достаточно. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно:
- обращать внимание на наличие судимостей претендента;
- знать, где работает будущий рентоплательщик: постоянное, в течение многих лет, место работы снижает вероятность обмана;
- насторожиться, если претендент уже имеет обязательство по другому (другим) договорам ренты.
Необходимые документы для оформления ренты
Рента, как таковая, предусматривает два вида отношений: уплата денежных сумм (или иждивенческого содержания), а также передача недвижимости рентоплательщику. Но эти отношения оформляются единым договором (совершение отдельных сделок не требуются), в котором предусматриваются все важные моменты.
Договор ренты, как и договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса и регистрации в Росреестре. Только после государственной регистрации договор имеет юридическую силу.
Нотариусу нужно представить:
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- справка о кадастровой стоимости жилого помещения;
- подтверждающие данные о тех, кто проживает и зарегистрирован по адресу, где располагается квартира, ставшая предметом ренты.
Услуги нотариуса оплачиваются из расчета 0,5% от кадастровой стоимости жилья, но не более 20 000 рублей. Отметим, что в случае документального подтверждения инвалидности I-ой или II-й степени сумма госпошлина снижается в два раза.
В некоторых случаях юристы рекомендуют при заключении договора представлять также справку из психоневрологического диспансера, свидетельствующую об отсутствии заболевания соответствующего характера у рентополучателя. Предполагается длительный срок действия соглашения, поэтому убедиться в отсутствии психических заболеваний у пожилого человека и обезопасить себя от возможного признания договора ничтожным будет нелишним.
В последнее время при составлении договоров данной категории все чаще оформляется страхование рисков интересов обеих сторон. Так, страховые выплаты подлежат при ненадлежащем исполнении обязанностей:
- если рентоплательщик не осуществляет своих обязательств в полном объеме, возмещение выплачивается страховой компанией в пользу владельца квартиры;
- если после смерти по каким-то причинам недвижимость не была передана, то страховка выплачивается плательщику.
Договор пожизненного содержания предоставляется в Росреестр (в трех экземплярах), где плательщик ренты получает свидетельство о праве собственности с указанием обременения. Ограничение в правах на собственность новоиспеченный владелец недвижимости сможет снять только после предъявления свидетельства о смерти предыдущего хозяина.
В Росреестр также нужно будет предоставить квитанцию об уплате госпошлины в размере 2000 рублей, реквизиты можно уточнить в справочном окне.
Расторжение договора, риски
Обычно договор ренты или пожизненного содержания расторгаются либо по соглашению сторон, либо в суде.
- В первом случае зачастую речь идет о только что возникших договорных отношений, когда обеим сторонам или одной из них стало понятно, что существует большая вероятность неисполнения своих обязанностей.
- В судебном порядке договоры расторгаются из-за претензий одной из сторон, при этом недовольство может возникнуть спустя несколько лет.
В любом случае, при обращении в суд с заявлением о расторжении договора, взыскании убытков по ренте и т.д., нужно быть готовым к предоставлению соответствующих доказательств наличия всех оснований для расторжения.
Обращаясь к судебной практике, отметим, что в большинстве случаев соглашения расторгаются из-за того, что стариков оставляют без внимания. Впрочем, иногда встречаются и мнимые претензии со стороны пожилых людей.
Еще одним поводом для беспокойства рентного кредитора является состояние здоровья и продолжительность жизни плательщика. На самом деле боятся тут нечего, так как обязанности по уплате ренты/содержания переходят по наследству (вместе с обремененной квартирой рентного должника). Поэтому в случае если получатель ренты переживет плательщика, то условия договора будут исполнять наследники.
Если наследство не примут, то оно будет вымоченным и перейдет в пользу муниципалитета/государства, которые и будут осуществлять указанные функции плательщика.
Различия между видами договоров ренты
| Наименование условия | Постоянная рента | Пожизненная рента | Пожизненное содержание с иждивением |
Кто может быть получателем ренты | граждане и некоммерческие организации социальной направленности при условии, что их уставами и положениями не запрещено получение ренты | Только физические лица (собственник имущества или иное лицо, которое будет указано собственником) | Исключительно граждане (собственник или им названный человек) |
Какое имущество передается под ренту | Движимое, недвижимое, деньги | Движимое, недвижимое, деньги | Недвижимое жилое (квартира, жилой дом жилое строение, типа, дачный домик с земельным участком и пр.) |
Срок ренты | Бессрочный | Срок жизни получателя ренты | В течение срока жизни получателя ренты |
Перевод прав и обязанностей по договору на другое лицо (смена рентополучателя) | Можно заключать договор уступки прав и обязанностей (цессии) | Нельзя заключить | Не допускается |
Возможность передачи по наследству | Входит в наследственную массу | Не передается | Не наследуется |
Что принимается в качестве оплаты по ренте | Деньги, вещи, выполнение определенных работ, оказание определенных услуг | Оказание услуг, выполнение работ, предоставление денег | Удовлетворение потребности в жилище (предоставление крова, уборка, поддержание в надлежащем состоянии), пище (покупка, приготовление), одежде, уход (по состоянию здоровья) или деньги |
Размер рентной платы | Не менее месячной величины прожиточного минимума в регионе или России | Не менее месячной величины прожит. минимума | Не менее двойного размера месячного прожиточного минимума на человека |
| если передается имущество бесплатно, если за деньги, то размер ренты может быть меньше | |||
Срок выплаты ренты | Ежеквартально | Ежемесячно | Ежемесячно |
Риск случайной гибели имущества, переданного под ренту |
| На плательщике ренты | На плательщике ренты |
Часто возникают вопросы: лучше передавать квартиру под ренту бесплатно или за деньги? выгоднее получать выплату или вещи, продукты, иное содержание? заключать договор бессрочный или пожизненный? и пр.
Ответы на них требуют осведомленности о конкретной жизненной ситуации. Вы можете задавать нам свои вопросы, а мы поделимся нашими соображениями.
