Переход права собственности на жилье

Способы передачи квартиры родственнику

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на какое-либо имущество позволяет гражданину осуществлять владение, пользование и распоряжение принадлежащими ему активами.

Право собственности означает возможность реализовать любые действия со своим имуществом, не противоречащие действующему законодательству и не нарушающие права и интересы других лиц.

Например, им может быть осуществлена передача права собственности на квартиру. Кроме того, распоряжение отдельными видами имущества, такими, например, как земельные участки и другие природные ресурсы, ограничивается некоторыми дополнительными условиями: в частности, распоряжение и пользование ими не должно наносить ущерба окружающей среде.

Право собственности влечет за собой ряд обязанностей, которые налагаются на владельца такого права: так, согласно статье 210, собственник должен нести все расходы, необходимые для нормального содержания своего имущества. Например, если речь идет об автомобиле, его владелец должен за свой счет осуществлять необходимый ремонт и прохождение технического осмотра транспортного средства.

Кроме того, статья 211 устанавливает, что риски случайной гибели принадлежащего ему имущества также лежат на собственнике.К примеру, повреждение того же автомобиля в результате аварии станет финансовым бременем именно для его владельца. Вместе с тем, в той же статье оговаривается, что субъектом несения таких рисков может выступать и другое лицо или организация, в случае если это предусмотрено законом или договором.

В частности, такая ситуация может возникнуть при наличии договора страхования имущества. В этом случае риски его случайной гибели или повреждения будут возложены на страховую компанию.

Все эти положения в равной мере применимы ко всем видам собственности, включая недвижимое имущество. Таким образом, собственник квартиры вправе осуществлять с ней действия по своему усмотрению, в том числе в любой момент передать право собственности на нее.

При этом, чтобы эта передача была легитимной и впоследствии не могла быть оспорена, необходимо соблюдать правильную юридическую процедуру такой передачи.

Переход права собственности на жилье

На практике передача прав собственности на квартиру от одного физического лица другому чаще всего оформляется одним из трех способов. Первый из них — договор купли-продажи. Данный способ применим в случае возмездной передачи жилой недвижимости: покупатель должен передать продавцу плату за товар. Размер этой платы определяется в каждом случае индивидуально, в соответствии с договоренностью.

На основании этого документа новый собственник сможет получить свидетельство о своем праве на данное жилье.

Ранее обязательным условием легитимного осуществления сделки купли-продажи и последующего перехода прав на квартиру является регистрация договора между сторонами в учреждении юстиции, однако, в соответствии с изменениями, внесенными в Гражданский кодекс с 1 марта 2013 года, договор купли-продажи жилого помещения больше не подлежит обязательной регистрации в органах юстиции.

Как и при получении любого другого дохода, Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает уплату налога на доходы физических лиц при продаже квартиры в размере 13%. Однако продажа квартиры достаточно часто осуществляется не с целью извлечения прибыли, а для улучшения жилищных условий.

В этой связи законодатель установил допущения, при которых продавец освобождается от уплаты налога. В частности, речь идет о сделках, сумма которых не превышает 1 миллиона рублей, а также о ситуациях, когда продаваемая квартира находилась в собственности продавца не менее трех лет.

В обоих этих случаях последний не облагается обязанностью по уплате налогов.

Схожим вариантом передачи прав на жилье является договор мены. Этот вариант применяется в случае, если собственники двух квартир желают совершить обмен своим имуществом. При этом, в случае если стороны подписали соответствующие документы, стоимость обоих объектов предполагается равнозначной, если в тексте документа не указано иное.

В противном случае, если обмениваемые жилые помещения неравнозначны, одна из сторон должна доплатить другой сумму, составляющую разницу в ценах между этими квартирами. В остальном все права и обязанности, возникающие у сторон, аналогичны тем, которые влечет за собой заключение договора купли-продажи: это условие установлено статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Третий распространенный в нашей стране способ передачи жилой недвижимости от одного физического лица к другому — оформление завещания. Этот документ представляет собой прижизненное волеизъявление собственника в отношении распоряжения принадлежащей ему квартирой после его смерти. Владелец имущества волен самостоятельно выбирать, кто должен унаследовать его жилье.

Это могут быть как люди, связанные с ним отношениями родства или свойства, так и иждивенцы или просто третьи лица.В качестве наследников в документе можно указать одно или нескольких лиц, причем в последнем случае квартира будет делиться между ними в соответствии с долями, указанными в завещании, или пропорционально, если такое указание отсутствует. Для того чтобы документ был действительным, его необходимо оформить у нотариуса.

Кроме того, обязательным условием является полная дееспособность гражданина. В противном случае после его смерти завещание может быть оспорено по суду.

Особенностью передачи жилой недвижимости по завещанию является то, что до своей смерти завещатель сохраняет за собой полный объем прав по владению, распоряжению и использованию своего имущества. К наследнику права на квартиру переходят лишь после его смерти.

В течение жизни завещатель может сдавать квартиру, безвозмездно передавать ее во временное пользование, продавать и совершать с ней любые другие действия.

При этом в любой момент он может отменить действующее завещание или составить новое, которое автоматически отменяет действие предыдущего.

Возможность передачи собственности на квартиру от умершего к его наследникам существует и при отсутствии завещания. В этом случае процесс передачи имущества регламентируется в соответствии с порядком наследования по закону. В отношении налогообложения наследуемого недвижимого имущества существует особый порядок: так, с 2006 года передача квартиры по наследству налогом не облагается.

При этом, в отличие от договора дарения, это правило не требует подтверждения наличия близких родственных отношений между завещателем и получателем собственности.

Таковы основные способы, которыми передаются права собственности на жилую недвижимость в современной России. Действующее законодательство предусматривает большое разнообразие алгоритмов передачи прав собственности. Другие способы, хотя и применяются реже, не становятся от этого менее легитимными.

При этом популярность различных способов оформления прав на жилье, как показывает практика, со временем меняется с учетом актуальных условий.Так, одним из наиболее распространенных способов получения недвижимости в собственность в течение длительного периода была приватизация жилья.

Этот процесс представляет собой бесплатную передачу квартиры, находящейся в государственном или муниципальном жилищном фонде, гражданину, который постоянно проживает в ней в течение длительного времени. Поэтому постоянная регистрация в данной квартире является обязательным условием оформления приватизации, а осуществить данную процедуру каждый из участников в течение своей жизни может только один раз.

Существуют и другие варианты передачи прав на жилье: в частности, гражданин может получить квартиру в собственность по договору ренты, обязавшись выплачивать ее лицу, передавшему права, либо по схожему с ним договору пожизненного содержания, предусматривающему выплату ренты вплоть до кончины собственника.

Другими основаниями получения прав собственности на жилье являются полная выплата пая в жилищном кооперативе, решение суда или так называемая приобретательная давность. Последний инструмент применяется в случае, когда гражданин в течение пятнадцати и более лет добросовестно проживал в квартире, которая не была его собственностью.

При этом истинный владелец жилья неизвестен или не предъявлял претензий на вступление в собственность.

Любая сделка по отчуждению недвижимости предполагает переход права собственности на нее к другому лицу. Субъектами таких операций являются граждане, юридические лица и даже государство. Важным условием для заключения сделки является ее действительность, которая складывается из нескольких условий:

  • соответствие закону по своему содержанию;
  • дееспособность и правоспособность субъектов;
  • добровольность;
  • соблюдение формальных норм и правил.

Если хотя бы одно из перечисленных требований не соблюдается, сделка может быть признана недействительной по решению суда (оспоримая) или независимо от судебного признания (ничтожная). Любая сделка, направленная на передачу права собственности на недвижимость, заключается письменно, так как служит основанием для государственной регистрации перехода права на объект.

Гражданское законодательство предусматривает несколько видов таких сделок. В зависимости от ситуации целесообразно использовать ту или иную процедуру. Рассмотрим самые распространенные варианты сделок.

Купля-продажа

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками: плюсы и минусы. Инструкция по оформлению документов

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками — сделка, о которой многие знают не понаслышке. Особенно в России. Дело все в том, что иногда члены семьи хотят продать своим близким людям недвижимость. Подобные операции вызывают немало вопросов. И на них мы сегодня остановимся. Нам предстоит выяснить, какие особенности купли-продажи квартиры между родственниками нужно учесть. Насколько данные сделки законны?

Несколько слов регламенте составления договора купли-продажи жилья при участии близкой родни. Гражданам придется учесть все правила и особенности деловой переписки. В остальном никаких особых требований к договору нет.

В нем в обязательном порядке прописывается следующая информация:

  • описание объекта;
  • личные и контактные данные сторон;
  • стоимость имущества;
  • порядок передачи денежных средств и сроки расплаты по счетам;
  • особенности расторжения и изменения договора.

Когда встает вопрос о способе передачи, многие склоняются именно к дарственной. Такой способ наиболее выгодный для всех участников сделки.

Зачастую собственник квартиры старается подарить квартиру детям или близким родственникам, обеспечив тем самым их будущее, и это вполне нормально. Главное, учесть все особенности при проведении сделки, поскольку договор дарения не предполагает передачу имущества за деньги, а значит, не является безвозмездным.

Это значит, что оспаривание и отмена возможна дарителем при жизни, а также одариваемый после составления договора наделяется не только правом на владение жильем, но некими полномочиями, расходами, связанными с погашением коммунальных и прочих услуг.

Дарственная имеет множество неоспоримых преимуществ:

  • простота проведения сделки;
  • возможность оспаривания, обжалования сделки родственниками при предоставлении суда неоспоримых фактов факт мошенничества, нечистоты проведенной сделки;
  • оформление договора через нотариальную контору в присутствии свидетелей, что послужит гарантом надежности проведенной сделки;
  • отсутствие лишних трат, нет обложения налогом, и услуги у нотариуса стоят недорого.

Согласно статистике, многие родители стремятся передать свою собственность в дар детям с целью обеспечения их будущего, сбережения жилья от дележки в случае развода выросшего дитя, когда вдруг встанет вопрос о разделе имущества.

Пройти процедуру регистрации в Россреестре предстоит одариваемому, дабы узаконить свои права на приобретенное в дар имущество.

Прочитайте также:  Права и обязанности помощника прокурора

Для этого нужно:

  • обратиться в регистрационную палату, МФЦ по месту расположения жилья;
  • предоставить паспорт, договор дарения (оригинал и копию) с печатями и заверенный у нотариуса;
  • через 10 дней явиться вновь и получить на руки уже готовое свидетельство о собственности на квартиру.

Согласно договору дарения такая процедура способствует тому, что одариваемый становится законным владельцем имущества, а сделка уже не подлежит оспариванию.

Отмена дарения, конечно, возможна при желании самого дарителя.

Переход права собственности на жилье

Для этого нужно:

  • обратиться ему в суд;
  • написать заявление о признании сделки недействительной;
  • предоставить основополагающие факты для принятия такого решения.

Отменить дарение – это право собственника квартиры, и никакого влияния на процесс со стороны родственников оказано быть не может.

Поводом для отмены может послужить:

  • сильное ухудшение здоровья дарителя;
  • признание недееспособности или наступления смерти сразу после подписания договора;
  • ухудшение жилищных условий;
  • отказ в принятии подарка со стороны одариваемого;
  • подписание договора дарения под угрозой, давлением со стороны родственников;
  • оформление документа под воздействием алкоголя и наркотиков;
  • принятие неосознанного, необдуманного решения, повлекшего ухудшение жизненных условий;
  • уличение в обманных действиях одаряемого родственника, заставлении подписания договора силой, под давлением;
  • отсутствие в договоре нотариальной печати или непроведение сделки через регистрирующие органы;
  • отсутствие подтверждающего письма – разрешения от супруга (мужа, жены) на проведение подобной сделки в случае приобретения квартиры в законном браке, когда оно является совместно нажитым имуществом;
  • ухудшение здоровья, семейного статуса, материального положения, иных факторов, негативно повлиявших и снизивших уровень качества жизни у дарителя.

Кроме того, дарственная может быть отменена в принудительном порядке в случае доказательств того факта, что на жизнь дарителя было совершено покушение или выявились факты, что был причинен серьезный вред здоровью.

Для того чтобы оспорить сделку, нужно обратиться с исковым заявлением в суд. Часто после подписания такого договора недовольными остаются другие дети, если родитель подарил квартиру одному ребенку, а остальные вдруг остались не в удел.

Тут важно понимать, что волеизъявление собственника жилья – закон и право подарить жилье тому, кому посчитает нужным. Если сделка была проведена законно и правила не нарушены, то, конечно, шансы на оспаривание и признание ее недействительной минимальны. Кроме того, нельзя передать в дар жилье полностью, если оно является совместно нажитым имуществом.

Преимущество договора дарения – отстранение от уплаты 13% налога между близкими родственниками. Минус то, что это безвозмездная сделка и сильно отличается от завещания.

При желании отменить договор через суд, конечно, при жизни сам даритель вправе это сделать или передарить другому родственнику. Квартирой, находящейся в полной собственности без ограничений, даритель вправе распоряжаться по своему усмотрению и может подарить совершенно постороннему человеку.

Переход права собственности на жилье

Тем не менее оспорить сделку после смерти дарителя можно, если суду будут предоставлены неопровержимые доказательства и факты в пользу истца.

Чтобы не попасть впросак, рекомендуется сначала советоваться с юристом. Можно подарить квартиру, или оспорить сделку. А вот насколько процедуры будут проведены в соответствии с законами, конечно, лучше сначала спросить у компетентных людей.

Переход права собственности на квартиру, на практике, оформляется одним из представленных ниже способов. Первым из них является договор купли-продажи.

Такой вариант используется в случае возмездной передачи жилплощади: покупатель обязан передать продавцу денежные средства за передаваемую недвижимость. Размер данной суммы определяется индивидуально в каждом случае, в соответствии с обоюдным соглашением сторон. На основании данного документа новый собственник получит выписку ЕГРН на данную недвижимость.

Важно! Существенными условиями договора купли-продажи считаются цена и предмет. Без их указания договор не может быть заключен, а передача квартиры в собственность родственнику не состоится.

В содержании договора необходимо максимально подробно указать, что именно является предметом сделки, и указать цену отчуждаемого имущества.

Передача квартиры в собственность дочери или сыну оформляется в виде договора, который можно составить самостоятельно или при помощи услуг юриста.

Мы предлагаем помощь в оформлении договора купли-продажи, по которому произойдет передача прав собственности на квартиру между родственниками. Позвоните нашим специалистам и получите подробные рекомендации по заполнению всех документов для сделки.

Договор должен быть составлен в письменной форме и подписан покупателем и продавцом. В дополнение к договору составляется акт приема-передачи. Он позволит подтвердить, что продавец осуществил передачу, а покупатель принял соответствующее имущество и оплата произведена между сторонами.

После того как соглашение и акт оформлены, покупателю и продавцу нужно представить пакет документации в Росреестр, чтобы передача прав собственности на квартиру была надлежащим образом зарегистрирована. При купле-продаже жилой площади регистрации подлежит:

  • переход права право собственности на покупателя;
  • договор купли-продажи.

Важно! Такие способы передачи квартиры родственнику, как сделки купли-продажи, не рекомендуется применять на практике. Это не позволит получить освобождение от налога, если жилая площадь была на правах собственности у родственника менее 3-х лет. Кроме того, у налоговых органов возникнут подозрения, что такой тип сделки носит фиктивный характер.

Если стороны решили воспользоваться таким способом передачи прав, необходимо указать в договоре реальную рыночную стоимость недвижимости. Это позволит обратиться в налоговые органы для получения налогового вычета.

Другой достаточно распространенный метод передачи прав на жилое помещение — договор дарения. Данный путь подразумевает добровольную передачу имущества безвозмездно от собственника к новому владельцу. Подобный вариант уступки прав встречается между родственниками либо в иных случаях, когда людей не связывают отношения экономического характера. Поэтому этап оплаты передачи прав собственности на жилплощадь при выборе такого способа отсутствует.

Остальная часть процедуры фактически идентична процессу, связанному с договором купли-продажи. Так, стороны подписывают документ, который в данной ситуации будет носить наименование договора дарения (дарственной). Как и в случае с соглашением, оформляемым при продаже жилья, до 1 марта 2013 года регистрация договора дарения была обязательной в учреждении юстиции, но с этого времени обязательная регистрация подобного рода соглашений отменена.

Важно! Дарение между ближайшими родственниками не может облагаться налогом. Согласно НК РФ (ст. 217), доходы, которые получены в процессе дарения, освобождены от налогов в том случае, если одаряемый и даритель — это близкие родственники либо члены семьи.

Задать вопрос юристу

Как передать права собственности на квартиру, которая еще фактически не построена? Такая необходимость может возникать, если граждане являются участниками программы долевого строительства многоквартирных домов. Такие правоотношения характеризуются следующими особенностями:

  • по договору долевого участия граждане получают не объект недвижимости, а право требования передачи прав на жилье после ввода дома в эксплуатацию;
  • договор, а, следовательно, и право требование, подлежат государственной регистрации в органах Росреестра;
  • право требования является самостоятельным объектом гражданских прав и может выступать предметом сделок;
  • застройщик не имеет право препятствовать распоряжению правом требования.

В каком случае невозможно подарить квартиру?

Суть сделки. В основе лежит договор купли-продажи. Согласно ему продавец передает покупателю жилое помещение, которое становится его собственностью, а покупатель уплачивает за недвижимость определенную сумму.

Сделку можно осуществить самостоятельно – помощь риэлтеров здесь не нужна, так как варианты подходящего покупателю жилья искать не нужно.

Организационные моменты. Договор составляется в простой письменной форме.

Часто бывают ситуации, когда квартиру или жилой дом хотят оформить на родственника – бабушка на внука, мать — на дочь и т.п.

Как лучше это все провернуть? Ведь вариантов несколько: квартиру можно как бы «продать», можно подарить, а можно и завещать.

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы.

Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке жилья. Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ определение договора купли-продажи недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату.

Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между родственниками, речи о деньгах быть не может.

Затем — все документы на дом или квартиру, выясняет, можно ли приступить к оформлению договора, и при необходимости делает запрос в БТИ для уточнения информации. Вторым этапом является внесение сведений о собственнике недвижимости, в данном случае дарителе, в госреестр.

Переход права собственности на жилье

Для этого владелец пишет заявление с указанием необходимой информации (ФИО, адрес проживания, адрес нахождения недвижимости и так далее) и оплачивает услуги за внесение сведений.

Дарственную нельзя оспорить в суде.

Поэтому, прежде, чем принимать решение о дарственной, наследодателю необходимо хорошо подумать и трезво взвесить все за и против. К сожалению, иногда бывают случаи, когда после оформления договора дарения, лицо, получившее квартиру в подарок, при жизни дарителя распоряжается имуществом не так, как хотелось бы дарителю.

Касаемо налогов, вследствие принятой поправки в Налоговый Кодекс, налог на наследование и дарение для близких родственников отменен.

Ее размер регулируется Налоговым кодексом (ст.333.24).

Государственная пошлина предусмотрена и за государственную регистрацию (регистрация договора – 1000 рублей, регистрация права собственности – 1000 рублей). Обычно купля-продажа квартиры между родственниками представляет собой сделку фиктивного характера – необходимые бумаги оформляются, но денежные расчеты не производятся.

Квартира не может быть передана в дар в случае:

  • Признания дарителя недееспособным;
  • Желания подарить жилье нянечке, сиделке, медсестре, судье, сотруднику банка, муниципального учреждения, мед. учреждения, где даритель проходит лечение.
  • Дарственная будет считаться фиктивной, если участниками сделки являются представители коммерческих организаций, или квартира принадлежит собственнику не в полном объеме, т.е. лишь часть, доля.
  • Если квартира нажита в совместном браке и супруг (супруга) не дают на сделку согласие. В случае долевого распределения имущества передать в дар можно лишь свою законную долю.
  • Нельзя подарить квартиру, оформленную в ипотеку, если не выполнены перед банком все условия договора и кредит полностью не погашен. Теоретически, конечно, подарить можно в случае согласованности с банком содержателем ипотеки.
  • Невозможно передать в дар квартиру:
    • заложенную в банке;
    • находящуюся под арестом у суда;
    • имеющую ограничения, например, при проживании в ней несовершеннолетних детей или родственников – инвалидов.
  • Невозможно подарить квартиру, если даритель:
    • не располагает правоустанавливающим документом на квартиру;
    • имеет в собственности лишь часть жилья;
    • находится в тяжелом психическом состоянии или алкогольном опьянении;
    • недееспособен;
    • является несовершеннолетним лицом.

Передача права собственности на квартиру по завещанию

Передача квартиры в собственность может осуществляться путем составления завещания. Данный документ является прижизненным волеизъявлением собственника, направленный на предоставление права собственности определенному лицу после смерти наследодателя.

Владелец имущества вправе самостоятельно определять, кто будет наследовать его квартиру. Это могут быть как родственники, иждивенцы, так просто третьи лица. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, завещание составляется в письменном виде и заверяется у нотариуса, при этом взымается государственная пошлина.

Важно! Если завещания не составлено при жизни собственника, наследование недвижимости будет происходить по закону. В этом случае жилое помещение получат наследники в порядке очередности наследования. В частности, наследниками 1-ой очереди являются супруг, родители, дети наследодателя. Внук наследодателя и его потомки могут наследовать по праву представления.

Прочитайте также:  Основания возникновения права собственности на недвижимость

Доля наследника по законодательству, умершего до открытия самого наследства либо одновременно с наследодателем, по праву переходит по праву представления к его потомкам и разделяется между ними в равных частях.

Cпособы передачи недвижимости родственникам

Добрый день! Прошу помощи в сложившейся ситуации. В 1999 г. умерла бабушка, после нее осталось наследство в виде дома и земли в деревне.

Переход права собственности на жилье

Мой отец начал оформлять наследство, получив отказные от своих сестер.

Этими способами являются: договор купли-продажи, договор ренты и договор дарения.

Сегодня мы рассмотрим преимущества и недостатки каждого из способов. Заключая договор купли-продажи можно без труда осуществить передачу недвижимости близким родственникам. Разумеется, цена в договоре купли-продажи указана номинально.

Что необходимо при это сделать? Какие требуются документы? Можно ли это как-то оформить.

Купля-продажа

Продавец может требовать оплаты стоимости имущества по договору, но и сам обязан передать объект покупателю в указанном в договоре виде. Недвижимость должна быть свободна от всех неоговоренных с покупателем обременений. Если продавец умолчал о них, а покупатель понес убытки, то их будет обязан возместить бывший собственник.

Покупатель может требовать от продавца своевременную передачу приобретенного объекта, а также снижение его цены, а то и вовсе расторжения договора, если были обнаружены незаявленные изначально обременения. Покупатель обязан принять купленную недвижимость и заплатить оговоренную цену.

Сделки купли-продажи с переходом права собственности на жилое помещение проводятся в частном порядке либо посредством организации публичных торгов. Последние могут иметь форму конкурса или аукциона. При аукционе новым владельцем недвижимости становится покупатель, предложивший максимальную цену, а при конкурсе должны быть соблюдены и иные условия нематериального характера.

Договор мены предполагает обмен объектами недвижимости, которые могут быть как равноценными по стоимости, так и различными. В последнем случае осуществляется доплата разницы. Субъектами сделки являются физические и юридические лица. Регистрация перехода права собственности на все имущество по договору мены происходит одновременно после выполнения сторонами всех обязательств по передаче обменянной недвижимости.

В качестве объектов обмена может выступать разнородное имущество, например, квартира и земельный участок. Количество объектов, участвующих в сделке, тоже не ограничено. Заключенный по всем правилам договор мены является основанием для регистрации сделки в Росреестре.

Дарение

Если требуется передача квартиры в собственность родственнику или иному близкому человеку, то целесообразно использовать вариант дарения. В этом случае объект недвижимости передается в собственность другому лицу на безвозмездной основе. К одаряемому могут быть взамен предъявлены требования только неимущественного характера.

Преимуществами договора дарения являются следующие факторы:

  • легкость оформления, так как не требуется прописывать никаких финансовых обязательств;
  • принятое в дар жилье является собственностью только самого одаряемого и не подлежит разделу при разводе супругов;
  • близкие родственники не обязаны платить подоходный налог;
  • дарение доли в праве общей долевой собственности на недвижимость осуществляется без соблюдения процедуры уведомления других сособственников.

Основанием для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, полученного в дар, является договор дарения (дарственная). Субъектами договора являются физические и юридические (с определенными ограничениями) лица. Государство тоже может выступать в роли одаряемого, но в этом случае речь идет о договоре пожертвования.

Оформлять дарственную стоит только на хорошо знакомых и проверенных людей, так как с момента ее подписания даритель теряет все права на недвижимость. Если он рассчитывал продолжать пользоваться объектом, то может быть сильно разочарован, когда новый собственник попросит его освободить жилое помещение, поэтому иногда лучше передать недвижимость по наследству или по договору ренты.

Наследование

При наследовании права на недвижимость переходят новому собственнику только после смерти наследодателя. Существует два способа наследования: по закону и по завещанию. В первом случае все имущество умершего, в том числе и недвижимость, переходит его родственникам в порядке очередности наследования.

Во втором случае право собственности на недвижимость переходит к наследникам на основании составленного при жизни наследодателя завещания. Наследниками могут выступать не только родственники, ведь завещать недвижимость можно даже организации или государству. Наследники могут принять наследство или отказаться от него.

Рента

Рента — это сделка с недвижимостью, по итогам которой собственник объекта передает его в собственность лицу, которое обязуется за это периодически выплачивать оговоренную сумму либо обеспечивать его содержание в другой форме. Получатель ренты передает право собственности на недвижимость плательщику.

Использование договора ренты целесообразно в том случае, если владельцу недвижимости необходимо содержание, а платить за него нет возможности. Этим способом активно пользуются престарелые одинокие граждане, у которых нет наследников. Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит обязательному удостоверению нотариусом, после чего регистрируется в Росреестре.

Рента порождает обременение на недвижимость, поэтому при отчуждении объекта плательщиком ренты исполнять обязательства будет новый владелец. При этом установлена субсидиарная ответственность лица, передавшего имущество с обременением, и лица принявшего его в случае возникновения требований от получателя ренты из-за нарушения договора.

Рента бывает следующих подвидов:

  • постоянная, которая выплачивается бессрочно, если не будет выкуплена получателем или плательщиком в полном объеме;
  • пожизненная, состоящая из ежемесячных выплат вплоть до смерти получателя;
  • пожизненное содержание с иждивением предполагает закрепленную в договоре обязанность содержать получателя ренты либо выплату денежных средств.

Регистрация перехода права собственности на квартиру по договору ренты осуществляется сразу после подписания обеими сторонами с указанием обременения.

Приватизация

Безвозмездная передача недвижимого имущества, принадлежащего государству или муниципалитету, гражданину называется приватизацией. Обычно в приватизации участвуют члены одной семьи, проживающей на государственной или муниципальной жилплощади по договору социального найма. Взрослые граждане имеют право отказаться от приватизации в пользу других членов семьи, а вот несовершеннолетние такой возможностью не обладают. Это сделано для защиты прав детей.

Недвижимость, прошедшая процедуру приватизации, оформляется в собственность на основании договора приватизации. Сторонами в нем выступают государство в лице казенного предприятия, на балансе которого находится объект недвижимости, либо уполномоченный орган местного самоуправления и граждане, которые становятся собственниками.

Каждый гражданин имеет право только однократно участвовать в процедуре приватизации за исключением случаев, когда первое участие было в несовершеннолетнем возрасте.

Существует множество ситуаций, когда относительно недвижимости возникают неразрешимые противоречия между гражданами или организациями. Если договориться в досудебном порядке не удается, то необходимо обращаться в суд по месту нахождения спорной недвижимости. Поводом для возникновения спора могут послужить:

  • разногласия по распределению наследства;
  • мошенничество или введение в заблуждение при купле-продаже;
  • нарушения в ходе приватизации;
  • брачно-семейные отношения;
  • конфликт с застройщиком по поводу ввода жилья в эксплуатацию.

Рассмотрим вариант, когда нарушение прав произошло в результате купли-продажи. Если какая-то из сторон уклоняется от оформления сделки в Росреестре, то другая сторона имеет право обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Этот иск подлежит удовлетворению, когда продавец выполнил все обязательства по передаче имущества, то есть передал ключи и подписал акт передачи. Если этого не сделано, то истец вправе включить требование об исполнении еще и этих обязательств. Кроме того, иск может быть подан и о признании права собственности, например, в случае, когда застройщик не спешит сдавать объект в эксплуатацию.

Судебное решение о государственной регистрации перехода права собственности понадобится и для легализации бесхозяйной недвижимости, в которой гражданин проживает длительное время. …Срок приобретательной давности составляет 15 лет. В суде понадобятся свидетельские показания соседей.

Для подачи искового заявления о государственной регистрации права собственности необходимо подготовить пакет документов:

  • паспорт;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • доверенность, в случае привлечения к процессу представителя;
  • документы, которые подтверждают утверждение истца об обоснованности его требований;
  • доказательство того, что вопрос рассматривался в досудебном порядке, но спор разрешен не был.

Иск о регистрации перехода права собственности должен быть составлен в трех экземплярах (истцу, ответчику и судье). Основанием для регистрации в Росреестре права собственности на спорную недвижимость является судебное решение.

Сейчас государственная услуга по приему документов на государственную регистрацию прав на недвижимость предоставляется многофункциональными центрами (МФЦ), которые созданы практически в любом городе и даже в сельских районных центрах. Это позволило избежать очередей и непосредственного контакта с государственными чиновниками. Теперь зарегистрировать сделку можно в комфортных условиях, взяв талон в электронной очереди.

Кроме того, с недавнего времени нет привязки к региону нахождения недвижимости. Сдать документы можно в любой МФЦ на территории России, независимо от места нахождения объекта. Это очень удобно, так как, например, для оформления полученной по наследству квартиры не нужно ехать в другой конец страны.

Передача прав собственности на квартиру по договору ренты

Момент возникновения права у нового владельца указан в ст. 223 Гражданского кодекса, т. е. при постановке квартиры или ее доли на регистрационный учет в течение периода установленного времени. При этом действует согласно абз. 2 п. 2 той же статьи принцип добросовестности. На основании п. 2 ст. 302 в случае неправомерной продажи квартиры ее собственник может требовать его (права) возврата в любом случае.

Переход права собственности на жилье

Имущество

Основания перехода прав собственника от одного лица к другому для их оформления закреплены в ст. 218 ГК РФ.

Договор на передачу квартир в собственность по договору долевого участия – это, по сути, отложенное право собственности, возникновение которого может быть отсрочено на длительный срок. Если участник долевого строительства не намерен ждать ввода дома в эксплуатацию, он может распорядиться своим правом требования к заказчику путем уступки третьим лицам, в том числе родственникам.

Как переуступить право собственности на квартиру родственнику, если дом еще находиться в стадии строительства? В этом случае оформляется договор уступки права собственности на квартиру между родственниками (второе название – договор цессии между родственниками). На стадии регистрации подобной сделки нет необходимости подтверждать родственные отношения, юридического значения этот факт не имеет.

Случаи передачи прав собственности первому лицу не подпадают под понятие договора цессии, так как в рассматриваемом случае владелец права требования самостоятельно определяет условия договора уступки, в том числе порядок определения стоимости сделки.

Договор цессии составляется в простой письменной форме, его нотариальное удостоверение не требуется. Уступка права требования на квартиру между родственниками будет осуществляться по следующему алгоритму действий:

  • определение условий сделки между владельцем и приобретателем права требования по цессии;
  • оформление договора уступки;
  • обращение в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для проведения регистрационной процедуры;
  • получение на руки выписки ЕГРН с подтверждением передачи права требования;
  • уведомление застройщика о состоявшейся уступке права требования.

Важно! Согласие застройщика на оформление договора цессии не требуется, однако от его уведомления зависит порядок исполнения обязательств по передаче готового объекта. Если уведомление не было направлено, застройщик имеет право обращаться за приемкой квартиру к лицу, с которым он заключал договор долевого участия.

С момента государственной регистрации договору уступки, у родственника возникает весь комплекс прав и обязанностей, которыми обладал первоначальный участник. В этот перечень входит и право требовать передачи построенного объекта в срок, установленный в договоре долевого строительства, а также надлежащего качества.

По соглашению получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а последний обязан в обмен на полученную квартиру периодически выплачивать другой стороне договора определенную денежную сумму либо оказывает помощь в другом виде (ст. 583 ГК РФ).

Прочитайте также:  Наследство после смерти родителей: правила вступления в 2019 году

Различают 3 формы ренты:

  1. постоянная (выплата не ограничена каким-нибудь сроком);
  2. пожизненная (выплата ограничена сроком жизни получателя ренты);
  3. пожизненное содержание с иждивением.

В ст. 585 ГК РФ указано, что имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты за определенную оплату либо бесплатно.

Выбор конкретного варианта, как передать права собственности на квартиру, зависит от множества факторов и причин. Чтобы оценить все преимущества и недостатки каждого из указанных вариантов, обратитесь за помощью к нашим специалистам. Мы проконсультируем по любым вопросам, связанным с родственными сделками в сфере жилищного законодательства. Оставьте свой вопрос через форму обратной связи или просто позвоните по указанным на нашем сайте телефонам.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Понятие близкого родства

Начнем с того, что не всем понятно, кто является близким родственником. В Российском законодательстве существует перечень лиц, которых наделяют подобным званием.

Все перечисленные категории граждан — это близкая родня. Именно о сделках с ними пойдет речь. Все остальные операции по торговле недвижимостью не имеют никаких особенностей.

К особенностям процедуры относятся несколько пунктов.

  1. Эта процедура подразумевает абсолютно безвозмездные правоотношения. То есть по закону дарение должно происходить только из-за желания владельца отдать свое имущество в собственность другому человеку. Одаряемый не должен никаким образом воздействовать на собственника. Также недопустимо, чтобы одаряемый получил выгоду из этой сделки (помимо права собственности). Также не предусмотрена плата за квартиру или ее части в пользу владельца.
  2. При таком способе передачи имущества на недвижимость не может претендовать никто другой. Например, в наследство вступают все родственники первой очереди, недвижимость будет разделена поровну между ними. А при дарении все права переходят только к одаряемому. Никто не может оспорить право на квартиру. При разводе такое имущество не делится.
  3. Отсутствие налогов также является особенностью процесса. Налог уплачивается одаряемым только в случае, если он не является родственником владельцу.
  4. Чаще всего между родственниками заключается именно договор дарения. Так как другие процессы передачи/продажи имущества сложны и не выгодны.
  5. Договор может составляться не только по факту передачи квартиры, но и писаться «на будущее». То есть можно написать договор, в котором будет указано определенное обстоятельство (свадьба, смерть, рождение детей), после которого собственность перейдет к одаряемому.
  6. Договор можно оформлять как в печатном, так и в письменном виде. Но рекомендуется оформлять его в присутствии нотариуса.

Таковы отличительные черты процесса дарения от всех остальных способов передачи имущества.

О переходе права собственности на недвижимое имущество: сроки, в какой момент

Момент перехода права собственности на объекты недвижимости имеет существенное значение для установления прав владения во избежание последующих споров с правовыми основаниями такого действия.

Регистрация происходит в органах Росреестра по месту нахождения недвижимости, которые имеют объединенную государственную базу по всем объектам на территории РФ. Какие документы для этого потребуются, сколько составляет госпошлина и в какие сроки осуществляется регистрация перехода права собственности, подробно в материале.

Что это такое

С 1 января 2019 года произошли на основании изменений в закон №218 о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней существенные поправки.  В частности, была создана единая база недвижимости, объединяющая сведения о переходах прав на объекты недвижимого имущества и информации о кадастровом учете.

Теперь все сведения можно получить, направив один запрос на выдачу выписки из ЕГРН, в котором отражается адрес, кадастровый номер квартиры, дома или земельного участка, сведения о собственниках, и при оформлении развернутой справки – об истории имущества с датами и основаниями перехода права собственности.

Многие физические и юридические лица, которые являются фактическими владельцами движимого и недвижимого имущества, либо желающие приобрести в собственность новое помещение или дом, задаются вопросом, когда переходит право собственности на недвижимое имущество. Для того, чтобы реализовать свои законные права на дом, земельный участок или квартиру в полном объеме, необходимо знать положения действующего законодательства России по данному вопросу и обратиться к юридической практике.

Какие особенности должны принять во внимание все граждане при решении поставленной задачи? Купля-продажа квартиры между близкими родственниками требует соблюдения некоторых правил. Без них сделку не зарегистрируют.

Что нужно учитывать перед оформлением сделки:

  1. Покупка-продажа квартиры между супругами возможна только тогда, когда недвижимость принадлежит исключительно одному лицу. Например, подарена или куплена до брака.
  2. Имущество, нажитое за время брака, считается совместно нажитым. Продать свою долю супругу можно будет только после развода.

Пожалуй, это все важные моменты, которые могут привести к некоторым проблемам на законодательном уровне. В остальном любые операции по передаче или торговле имуществом между близкой родней полностью законны. Собственники жилья имеют право на подобные операции.

Переход права собственности на жилье

Имущество

Законность

Насколько законна купля-продажа квартиры между близкими родственниками (образец соглашения будет представлен ниже)? Ответить на этот вопрос бывает проблематично. Ведь иногда такие сделки подразумевают не просто продажу имущества, а еще и какие-то негласные правила и блага.

В этом случае сделку можно признать незаконной. Особенно если она проводилась под давлением или шантажом. Но в целом торговля недвижимостью между близкими людьми возможна. Это вполне нормальное и законное явление. У него есть ряд преимуществ и недостатков.

О налогообложении

В действительности все намного проще, чем кажется. Все перечисленные ранее особенности отличают куплю-продажу между близкой родней от обычной покупки жилья (у третьих лиц).

Что можно сказать о налогообложении при реализации поставленной задачи? Ведь именно этот нюанс интересует многих. В России зачастую сделки с близкими имеют налоговые льготы и прочие бонусы.

К сожалению, купля-продажа квартиры между близкими родственниками налог не отменяет. То есть, продавец должен будет уплатить НДФЛ в установленных законом размерах. На изучаемые операции распространяются общие правила налогообложения.

Что это значит? Если собственность находится во владении продавца меньше чем 3 года (при оформлении прав до 2016 года) или 5 лет (если права на имущество возникли после 2016 года включительно), то нужно заплатить НДФЛ 13 % от стоимости «недвижки», превышающей один миллион рублей.

На самом деле все просто. Если же родственник владеет имуществом больше 3 или 5 лет соответственно, то при продаже своей квартиры человек не обязан платить никаких налогов.

О нюансах цен

Но это еще не все! Некоторые люди стараются всеми силами избежать налогов и дополнительных трат, предлагая близким передачу денег по-родственному, неофициально. Делать так не рекомендуется.

Почему? Во-первых, это незаконно. Во-вторых, налоговые органы могут наложить штрафы и пени на продавца недвижимости, если стоимость квартиры будет сильно занижена. Она не должна быть меньше кадастровой цены более чем на 20%. В противном случае придется платить пени.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками налог не отменяет и не снижает. Этот факт должны учитывать в каждой ячейке общества.

Кратко об алгоритме действий

Переход права собственности на жилье

А как проходит купля-продажа квартиры между близкими родственниками. Плюсы и минусы операции будут представлены вниманию позже. Сначала постараемся понять алгоритм действий для законной регистрации сделки.

Кратко можно описать процесс:

  1. Составить договор. Он является типовым и не имеет никаких особенностей.
  2. Подготовить пакет документов. Перечень соответствующих бумаг будет представлен вниманию позже.
  3. Уплатить пошлину за операцию в установленных размерах.
  4. Подписать и зарегистрировать в Росреестре договор. Лучше всего сделать это в присутствии нотариуса. Но можно обойтись и без него.
  5. Оформить право собственности, а таже получить справку, подтверждающую данный факт.

После получения денежных средств за операцию продавец должен будет выдать покупателю расписку, а также уплатить налог в установленных размерах. Все точно так же, как и при продаже жилья третьим лицам.

Недостатки

Немного о том, какие плюсы и минусы есть у изучаемой операции. Ведь любые сделки с родственниками подразумевают и преимущества, и подводные камни. Начнем с минусов операции. Их не так много, но они могут оказаться крайне значимыми.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками минусы имеет следующие:

  1. Имущество, приобретенное таким способом, определяется как совместно нажитое в браке. При разводе оно делится по общим принципам.
  2. Контролировать дальнейшие действия нового хозяина квартиры невозможно. Например, дети могут легко выселить родителей или сделать ремонт в своей новенькой недвижимости. И все это абсолютно законно.

Пожалуй, это все недостатки изучаемой операции. Именно поэтому на практике чаще используются дарственные. Они освобождают близкую родню от налогообложения, а также признаются личным имуществом одаряемого.

Оформление дарственной на квартиру между родственниками: плюсы и минусы способа, его выгода для близких

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками плюсы свои тоже имеет. И их, как показывает практика, больше.

  1. Продавец после заключения соглашения не сможет внезапно передумать. Ведь за операцию он получил реальные деньги. В случае с дарственными можно отозвать договор.
  2. Третьи лица и прочие родственники не смогут доказать свои права на наследство после смерти продавца. После продажи недвижимость полностью переходит во владение покупателю.
  3. Признать сделку недействительной при соблюдении всех ранее перечисленных правил и оспорить ее невозможно.

Именно такие особенности имеет изучаемая операция. Тем не менее юристы до сих пор спорят по поводу преимуществ последнего пункта. Ведь иногда подобное обстоятельство доставляет немало хлопот и портит отношения в семье.

Преимуществ у этого процесса достаточно много, но не всегда может применяться дарение. К явным плюсам такого соглашения относятся:

  • при разделе имущества подарки не делятся. То есть квартира, полученная через договор дарения, не участвует в разделе и останется у одаряемого.
  • Отсутствие налога. Ни одной из сторон не придется нести большие затраты для оформления сделки (только если родственники близкие).
  • На квартиру не могут претендовать другие родственники.
  • Передача прав происходит в момент подписания договора. А не после получения выписки из ЕГРН, как например, в случае с наследством.
  • Одаряемый вступает в полные права (может продать, сдать и распоряжаться квартирой на свое усмотрение).

Доли и целые

Теперь понятно, какими плюсами и минусами обладает купля-продажа квартиры между близкими родственниками. Возврат имущества, переданного подобным образом, невозможен. Такой расклад имеет место, только если граждане нарушили действующее законодательство и принудили друг друга с операции. Либо при подделке документов. Но это крайне редкий вариант развития событий.

Обратите внимание на то, что можно продавать не только целые квартиры, но и их доли. Никаких ограничений по этому поводу нет. Главное запомнить, что при продаже имущества, находящейся в долевой собственности, другие хозяева квартиры имеют право на первоочередную покупку. Если они отказываются выкупать долю в течение месяца, то можно выставить ее на продажу и заключить соответствующий договор с близкими родственниками или третьими лицами.

Несовершеннолетние дети

Образец договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками будет представлен нашему вниманию позже. Важно отметить некоторые особенности сделки при участии несовершеннолетних лиц. Но они относятся ко всем юридически значимым операциям с детьми.

Дело все в том, что при продаже имущества ребенка (или его доли) даже близкой родне в обязательном порядке требуется получить разрешение от «опеки». В противном случае о сделке можно забыть. Без соответствующего разрешения в Росреестре откажут в регистрации.

Купить квартиру ребенку можно без участи органов опеки. При этом чаще всего родители приобретают жилье на себя, а затем либо выделяют долю несовершеннолетнему, либо оформляют дарственные на детей.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector