Как проверить договор ДДУ в Росреестре, что раскроют основные способы и порядок регистрации

Правовые различия между ДДУ и ПДДУ

Различия определяют силу их полномочий и дееспособности при совершении сделки купли – продажи в новостройке, в отношении квартиры дольщика, а также при разбирательстве дел в суде. Начнём с того, что недобросовестный застройщик может потребовать внесение платежа при первой же, открывшейся для него, возможности. Этой возможностью может стать заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ).

Многие застройщики так и поступают, но инвестор – дольщик обязан знать правила инвестирования в проект, строительства. Предварительный договор долевого участия не имеет правовой основы, он составляется лишь как черновой вариант для подробного ознакомления граждан с условиями участия в долевом строительстве.

Он имеет условные правомочия лишь на период составления основного договора. ПДДУ не может иметь силу договора или приравниваться к нему, так как на период его действия, дольщики имеют право вносить коррективы или требовать изменения пунктов и положений, для внесения в основной договор.

Естественно, что ПДДУ не подлежит регистрации, соответственно – если вы попытаетесь перепроверить данные о его регистрации – то не найдёте их. Полномочия ПДДУ специфические и важны для того, чтобы все пункты, которые в него внесены, были отражены в базовом договоре долевого участия (ДДУ). В отличие от него, базовый договор, ДДУ имеет правовые полномочия исключительно после его регистрации.

В чем польза от регистрации ДДУ

Регистрация договора долевого участия

1. Дает договору правовую силу. При заключении договора застройщик обязуется передать недвижимость покупателю. Но это пока всего лишь обещание, которое не имеет юридической силы. Чтобы соглашение стало официальным документом,его нужно поставить на учет в Росреестре. Никакие подписи и печати этого не заменят!

2. Дает вам статус дольщика и делает возможным возврат денег. Без регистрации ДДУ вы не будете считаться дольщиком по закону, сколько бы денег вы ни вложили в строительство по факту. И вернуть деньги в случае недобросовестного строительства тоже будет нельзя.

3. Поможет в суде. Если между застройщиком и покупателем начнутся споры, то договор с регистрационной отметкой будет необходим для суда.

Основания для проверки регистрации

Давайте определимся с законодательной базой. Здесь все просто. Есть ст.6 федерального закона «О долевом участии в строительстве многоквартирного жилья…». Там есть прямое указание для застройщика и будущего дольщика – договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Договор – это очень полезный документ. В нем прописываются все права и обязанности сторон. Кроме того, указывается, что за объект права должен передать девелопер дольщику. Есть стоимость будущей квартиры и алгоритм оплаты. И даже окончательный срок, за который застройщик обязуется сдать жилье и передать квартиру будущему собственнику.

Продажи у застройщика объекта начинаются после регистрации в Росреестре первого договора долевого участия. Если такой договор прошел, то это значит, что на момент его заключения у застройщика была разрешительная документация, проектная декларация, необходимые документы по страховке и прочие бумаги, которые могут успокоить будущего дольщика.

Переуступка права

Закон позволяет перепродавать квартиры в новостройках. Это так называемый процесс переуступки права требования на будущую квартиру. Здесь фактически вы покупаете уже вторичное жилье, хотя де юре оно таковым не является. Но мошенничества в этом процессе может быть очень много. Например, человек продает дду, но забывает сообщить, что на момент покупки он был женат.

Да, человек развелся, но его бывшая жена не потеряла права на будущую квартиру. Таким образом, договор могут признать недействительным, вам придется вернуть жилье, а потраченные деньги недобросовестный продавец вряд ли вернет сразу. Скорее скажет, что уже потратил их, и будет перечислять небольшие суммы с каждой зарплаты.

Как мы выяснили, причины проверить регистрацию договора дду в случае покупки новостройки достаточно веские. Что больше всего радует будущих дольщиков, так это отсутствие необходимости веских оснований для проверки. Как проверить регистрацию дду без оснований? Просто получить выписку из Росреестра, ее дают все гражданам.

Где проверить регистрацию дду вопрос простой. Конечно, в органах Росреестра. Давайте разберемся, как построен алгоритм проверки. Для начала нужно понять, что такое ЕГРП и ЕГРН.

Первая аббревиатура – это единый реестр прав на недвижимость и сделок с ними. Вторая – единый государственный свод данных по правам на недвижимость. Практически одно и тоже – просто с первого января 2019 года базу переименовали из-за весомых изменений в законы о недвижимости.

Как проверить договор ДДУ в Росреестре, что раскроют основные способы и порядок регистрации

Гражданин нашей страны может получить выписку из этой информационной базы. Ключевые данные, которые содержатся в этой справке:

  • Дата выдачи – важно в ситуации, когда продавец недвижимости дает вам ознакомиться с выпиской. Например, стоит на ней дата – пару недель назад. Естественно, за это время квартиру могли продать, поэтому такая «протухшая» выписка не вызывает доверия. Идем получать свежую
  • Адрес квартиры и информация о нем – площадь объекта и прочие данные, позволяющие охарактеризовать недвижимое имущество. Здесь нужно обратить внимание, что в случае с новостройками может быть просто строительный адрес объекта и временный номер квартиры – нужно сверить эти данные с предполагаемыми в вашем дду.
  • Основание права собственности. Здесь все просто – наследство, дарение, договор дду, договор купли-продажи или переуступки права требования. Изучайте внимательно.
  • Какие либо притязания на имущество. Например, если обременение на квартиру об аресте зарегистрировано в Росреестре, вы об этом узнаете.

Проще говоря, вы можете убедиться, что владельцем имущества или его доли является именно тот человек, который пытается продать вам квартиру. В случае покупки у застройщика вы можете убедиться, что продажи ведутся и уже есть дольщики.

В Росреестре можно запросить и расширенную выписку из информационного свода информации. Основное отличие – вы сможете увидеть не только сегодняшнего владельца, но и весь путь квартиры или иного имущества в процессе. Например, попала в базу квартира после приватизации. Затем пошла перепродажа другому лицу и наконец квартира попала в собственность к текущему владельцу.

Прочитайте также:  Закон о правильном оформлении документов

Дольщик подписывает с застройщиком 3 экземпляра договора. Представитель застройщика самостоятельно относит документы в МФЦ или Росреестр. Участие приобретателя недвижимости в этом процессе не требуется. Как правило, на практике застройщик не бегает с каждым новым соглашением, а копит некоторое их количество и все вместе передает в регистрирующий орган. Поэтому узнавать о возникновении зарегистрированных прав на приобретаемый объект рекомендуется не сразу.

Легализация ДДУ означает, что договор официально признан, имеет законную силу и прошёл обязательную с 2014 г. процедуру регистрации государственным органом. Такой учет обязан провести продавец, покупатель контролирует порядок строительства и регистрацию. При создании конфликтной ситуации у сторон будет правовое основание на разрешение спора в суде.

Законность документа подтверждает:

  • первую страницу регистратор подписывает и ставит печать;
  • на последнем листе регистрационный номер фиксирует штамп ведомства.

Полную гарантию о юридически действующем договоре дает выписка ЕГРН Росреестра или МФЦ. Для получения бумаги, нужно прийти в учреждение, чтобы:

  • заполнить заявление по установленной форме;
  • оплатить госпошлину;
  • передать паспорт и ДДУ.

Выписка — это официальный документ, он свидетельствует о регистрации договора на долевое участие в строительстве. Для своего спокойствия нужно проверить все, учтенные соглашения на сайте в Росреестре. На сервисе удобные функции, с ними справятся даже пользователи без опыта.

Для этого нужно:

  • в поисковике набрать нужный вопрос;
  • установить курсор на электронных услугах;
  • найти справочную информацию о недвижимых объектах;
  • набрать цифры по номеру ДДУ;
  • отразить число, заключенного соглашения;
  • после запроса в графе «права и ограничения» будут показаны интересные сведения.

На портале была введена конкретная дата, в рамках этого периода сервис представит данные о заключенных договорах. При обнаружении в реестре нужного договора стрелка укажет на него, что означает благополучное оформление недвижимости на правовом уровне и передачу денег в правильном формате.

Даже если договора не окажется в списке, это еще ничего не значит. Никто не может исключить ошибки в оформлении, отсутствие какой-то бумаги, отчего приостановлена регистрация или информация загружена старая и требует обновления. Когда в последний раз происходила процедура, сервис зафиксировал, вносят очередные данные в течение 9 суток после подачи на учет документального пакета. Дольщику нужно дождаться обновленных данных, чтобы удостовериться в своем решении.

Только после того, как ДДУ пройдёт регистрацию в местном отделении кадастра и картографии (Росреестре), дольщик может быть уверен в том, что квартира в новостройке, на которую был заключён договор, достанется именно ему. Государство повсеместно блокирует развитие мошеннических схем, поэтому регистрация договора имеет первостепенное значение.

Как проверить договор ДДУ в Росреестре, что раскроют основные способы и порядок регистрации

Без регистрации договора дольщик не имеет право воспользоваться материнским капиталом, оформить ипотечный кредит, а застройщик не имеет права на получение инвестиций.

Если застройщик пытается обойти закон и потребовать внесение платежа, то участник долевого строительства должен иметь в виду, что у него нет никаких гарантий на сохранение вложенных инвестиций, а их затребование будет осуществляться в судебном порядке, и связано с дополнительными расходами.

Судебное производство богато примерами, когда одна и та же квартира перепродавалась по нескольку раз только из-за того, что договор не имел надлежащей регистрации и будущий собственник не был внесён в кадастровые записи, что происходит только при регистрации договора.

Государственная регистрация ДДУ осуществляется в соответствии с существующими нормативами, предусмотренными для регистрации договоров на приобретение недвижимого имущества. Она проводится специалистами Росреестра, по месту возведения новостройки. Проверить её наличие можно следующими способами:

  1. Заказать выписку о наличии государственной регистрации.
  2. Получить информацию в режиме online.

Оба эти способа целесообразны и каждый из них имеет свои преимущества. Выбор способа получения информации о регистрации может быть связан с причинами, в соответствии с которыми проверяется государственная регистрация.

Например, при рассмотрении дел в суде или в иных обстоятельствах, где требуется подтверждение регистрации договора, уместным будет только предоставление выписки о наличии государственной регистрации ДДУ. А в тех случаях, когда подтверждение регистрации необходимо исключительно для собственной уверенности и спокойствия близких – достаточно будет получения информации из ресурса интернет. Тем более, что это можно сделать быстро и не выходя из дома.

Совет: что нельзя делать ДО регистрации договора

1. У застройщика в порядке вся документация: он получил разрешение на строительство, у него нормальный проект и есть право собственности на землю. Т.е. действия застройщика соответствуют требованиям закона.

2. Эта недвижимость закреплена за дольщиком и ее не продадут кому-то другому за период между оплатой и последующей регистрацией.

Как проверить договор ДДУ в Росреестре, что раскроют основные способы и порядок регистрации

Т.е. если заплатите раньше, чем зарегистрируете ДДУ, то в этот временной промежуток вы будете уязвимы для мошеннических действий со стороны застройщика.

Прочитайте также:  Свидетельство о государственной регистрации моющего средства

Вы заказали выписку, но в ней указано, что договор не зарегистрирован? Это повод начать волноваться, но не паниковать.

Если происходит ситуация, в которой выписка пришла вам на почту после электронной регистрации, а повторное получение показывает прошлого владельца – возможно, произошел сбой в базе. Напишете заявление в Росреестр с требованием актуализировать данные.

Если же вам предлагают купить квартиру по переуступке, но договор не зарегистрирован – спросите у продавца, как же так получилось. Если это ошибка в Росреестре, все равно получите повторную выписку после решения проблемы продавцом. Если же в ответ вам говорят, что это мелочи и не нужно обращать внимание на такую проблему – лучше повремените с покупкой жилья у такого продавца.

Акулов Николай Валерьевич

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Подводные камни договора долевого участия

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,

но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

В связи с тем, что законом не оговаривается форма и содержание договоров долевого участия, для застройщиков и его юристов это возможность внести в него пункты, выгодные им и невыгодные для дольщика. Естественно, завуалировав это мудрёными юридическими терминами, сложными для обывателя. Поэтому про подводные камни ДДУ лучше узнавать заранее.

Договор долевого участия

Главные моменты, которые надо проверить при подписании ДДУ:

  1. В договоре должен быть чётко указан строительный адрес дома (он по итогам строительства может измениться), этаж приобретаемой квартиры, предварительный номер, площадь и техплан.
  2. По закону договор со стороны застройщика должен подписывать генеральный директор, но на практике это зачастую делают другие аффилированные лица (менеджеры по продажам, начальники служб продаж, коммерческие директора и т. д.), на них должна быть оформлена нотариальная доверенность, по которой они имеют право подписывать договоры за генерального директора. Требуйте её не только для ознакомления, но и её копию. Если что-то пойдёт не так, вы сможете доказать, что подписи ставили официальные лица.
  3. Необходимо проверить разрешение на строительство, сделать это можно в местной районной администрации, посетив её лично или посмотрев на сайте.

Есть ещё много тонкостей, которые могут быть оговорены в договоре долевого участия, поэтому, прежде чем зарегистрировать договор, лучше всего взять копию у застройщика и узнавать все премудрости у опытного юриста.

Также обратите внимание на случаи изменения площади квартиры. Во время строительства проект может претерпеть небольшие изменения, и площадь ваших апартаментов, независимо от вас, может как уменьшиться, так и увеличиться. Строительные компании не любят отдавать деньги и зачастую оговаривают такие моменты в договоре – при увеличении площади по результатам строительства вы должны доплатить компании. И наоборот – при уменьшении площади квартиры компания ничего вам возвращать не должна.

Допустим, вы заключили договор с застройщиком, во всём удостоверились и все условия, оговорённые в нём, вас устраивают, остался последний этап – регистрация договора в госорганах. Сделать это можно в двух учреждениях:

  1. Росреестр.Регистрация в Росреестре договора долевого участия
  2. МФЦ (многофункциональный центр).

В плане регистрации оба учреждения равнозначно подходят, при этом, скорее всего, в Росреестре регистрация пройдёт быстрее, т. к. это профильный госорган, который непосредственно занимается регистрацией ДДУ, а МФЦ – это посредник в оказании госуслуг.

После подписания договора вы с представителем застройщика отправляетесь в Росреестр или МФЦ с пакетом документов и сдаёте их специалисту. Специалист укажет вам приблизительный срок, когда можно вернуться к ним за документами. Обычно он составляет семь рабочих дней.

Помните, оплата должна происходить только после регистрации договора в Росреестре. Если вы заплатите сразу после подписания договора с застройщиком, будете действовать на свой страх и риск.

В случае если что-то пойдёт не так на регистрации, вы уже себя не защитите и не обойдётся без больших финансовых и временных затрат.

Если вы обратились в МФЦ, то после сдачи пакета документов специалист вам выдаст опись полученных от вас документов. В ней будет указан список полученных документов, приблизительная дата их регистрации, а также код, по которому вы можете позвонить по телефону и узнать в каком состоянии находится ваша заявка.

Или ввести этот код на сайте МФЦ вашего города. Поскольку в разных городах оформление сайтов МФЦ может различаться, кнопка «Проверка статуса заявления» может находиться в разных местах. Обычно она размещена в левом углу на главной странице сайта. Также вы можете оставить специалисту адрес своего электронного ящика, и в случае рассмотрения вашей заявки вас оповестят по электронной почте.

При регистрации договора в Росреестре после получения документов специалистом вам выдаётся расписка в получении документов. В ней указана дата предположительного рассмотрения документов, как уже говорилось, это примерно семь рабочих дней. Проверки статуса обращения, как в МФЦ, в Росреестре не существует. Однако возможна проверка регистрации через интернет.

Если вдруг по каким-либо причинам вы не можете присутствовать на получении документов или от вашего имени действует какое-либо третье лицо, так часто бывает с юридическими лицами, вы можете проверить законность проведения сделки через интернет.

Прочитайте также:  Обвиняют в мошенничестве — что делать и куда обратиться?

Проверка ДДУ в Росреестре

1. Штамп ведомства и печать регистратора.

2. Подпись специалиста.

3. Регистрационный номер, который говорит о том, что договор внесли в базу данных и поставили объект недвижимости на кадастровый учет.

Даже если регистрацию проводили в электронном виде, то отметку все равно ставят на бумажном носителе.

Регистрация ДДУ в Росрестре: номер,
штамп и дата.

Если решите проверить регистрацию ДДУ на сайте Росреестра, то помните, что данные в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режимеonline» публикуются с опозданием. Поэтому не пугайтесь, если вашего ДДУ там не будет даже спустя пару месяцев после регистрации. Если на договоре есть регистрационный номер и в выписке ЕГРН вы указаны как собственник, значит —регистрация прошла, все в порядке. Заказать выписку ЕГРН можно на нашем сайте

https://rosreestr.net/

.

Получение выписки из кадастровых записей

Для того чтобы узнать действительность регистрации договора и иметь правовое подтверждение этого факта, лицу, участвующему в долевом строительстве, необходимо обратиться в местное отделение кадастра и картографии, имея при себе:

  1. Паспорт.
  2. Договор долевого участия.
  3. Квитанцию об оплате госпошлины в размере 200 рублей.
  4. Заявление на предоставление выписки из кадастровых регистрационных записей.

Эти документы, кроме паспорта, будут приняты под расписку. Выписка будет готова в течение 5 рабочих дней. За готовой выпиской нужно подойти с выданной вам распиской и с паспортом. Предусмотрена возможность пересылки документов Почтой России, заказным письмом, с уведомлением о получении.

Список ДДУ в Росреестре

Если за выпиской из кадастровой записи обращается доверенное лицо, ему, кроме перечисленных документов, нужно будет иметь с собой удостоверенную нотариально, доверенность на получение документа.

Документы от застройщика брать не обязательно

— разрешение на строительство вашего конкретного объекта (не квартала!);

— уставная и учредительная документация;

— проект, заверенный гендиректором застройщика (декларация, допвключения) и заключение о соответствии проектной декларации;

— свидетельство о регистрации юрлица;

— договор поручительства по обязательствам застройщика;

— план объекта недвижимости с местоположением, описанием жилых и нежилых помещений и машино-мест;

Как проверить регистрацию дду

— договор страхования или договор поручительства банка, если такой договор заключается на каждого дольщика.

Т.е. при первичной регистрации будут дотошно проверять работу застройщика.

Кстати, по закону вы как заявитель можете в пакете документов не предоставлять разрешение на строительство и проектную декларацию. Росреестр может сам запросить их в единой системе жилищного строительства или у выдавшего органа — всего за 2 рабочих дня.

Если из вашего многоэтажного дома кто-то уже зарегистрировал ДДУ (хотя бы один), то данные о застройщике уже будут занесены в реестр. И в таком случае подают только личные документы дольщика для установления права собственности: ипотечное соглашение (если берете жилье в ипотеку), согласие супруга на покупку (если состоите в браке) или свидетельство о рождении (если собственником будет несовершеннолетний).

Если вы вдруг уже внесли деньги, то это должно быть оформлено. Не забудьте подать копию квитанции, но лучше не платите раньше регистрации.

Заключение

В ситуации современных информационных возможностей, когда все финансовые и правовые операции осуществляются, открыто, попадаться на удочку мошенников становится всё сложнее. Однако и такие случаи встречаются не так уж редко, а доверчивые дольщики оплачивают не свои квартиры, а благосостояние третьих лиц.

Следуя предписаниям, определяющим правомочие тех или иных действий, граждане не просто сохраняют общественные устои и моральные ценности, но и свои имущественные интересы. А также, правомочное поведение не позволяет развиваться на рынке строительных услуг (в том числе) халатности, безответственности и лукавству со стороны неконкурентоспособных компаний и организаций.

Куда обращаться

Как зарегистрировать договор долевого участия в реестре

— прийти в подразделение Реестра по месту нахождения недвижимости;

— подать заявление через местный МФЦ;

— через юристов.

Узнать адреса ЕГРН и МФЦ в вашем регионе/городе можно на их официальных сайтах или через справочную службу.

Этапы регистрации ДДУ вРосреестре

1. Заключается сам ДДУ с подписями сторон и печатью застройщика.

2. Подается заявление (в электронном или печатном виде). К заявлению прилагаются документы.Если после регистрации ДДУ вы хотите сразу получить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в установлении права собственности на недвижимость, то укажите об этом в заявлении.

3. Гос. орган выдает вам расписку о принятии пакета документов на рассмотрение. В ней должна быть опись всех документов, которые вы приложили к заявлению, стоять дата обращения, название регистрационного органа и Ф.И.О должностного лица, который принял документы. А также контактные данные лица, к которому нужно обращаться за ответом по рассмотрению заявки.

 Регистрация ДДУ в Росрестре: номер,{amp}#xA;штамп и дата.

4. За зарегистрированным ДДУ приходят лично, для получения подают паспорт и расписку.

Сам бланк заявления можно взять в МФЦ или отделе Росреестра. Если вы подаете на регистрацию в онлайн режиме, то заявление заполняется, а расписка выдаются также в электронном виде, через систему.

Пошлина: сколько нужно заплатить

На регистрацию установлена госпошлина: для физлиц — 350 рублей, для юрлиц — 6000 рублей. Пошлины можно посмотреть в Налоговом Кодексе РФ.

Важно:застройщик не имеет права навязывать дольщику услугу регистрации ДДУ. Тем более, что пошлина для юр. лиц в 20 раз больше, а платить в итоге все равно придется вам. Вы вполне можете сделать регистрацию сами и всего за 350 рублей.

Сроки регистрации

С 2017 года срок регистрации ДДУ сокращен до 5 рабочих дней, но если подавать через МФЦ, то 7 рабочих дней. Однако если это первичный договор, то 18 дней, поскольку будут проверять и вносить в реестр данные застройщика.

И напоследок: если пришел отказ от регистрации, то в нем обязательно излагают причины. Нелегальность документов, банкротство застройщика, подделки — это все обнаруживается на этапе регистрации и может стать причиной отказа. Именно поэтому такая процедура защищает от мошенничества со стороны застройщика еще до внесения денег в долевое строительство.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector