Как правильно рассчитать и получить неустойку по ДДУ (договору долевого участия)?

Калькулятор процентов при расторжении ДДУ

Верховный суд неоднократно публиковал практику, в которой сказано, что снижение неустойки возможно в редких случаях, когда для этого есть объективные и обоснованные причины, иными словами, когда нарушение срока передачи квартиры дольщику происходит по уважительным причинам. Снижение возможно, если неустойка носит явно несоразмерный характер, при этом суд должен обосновать в чем заключается несоразмерность. Снижение суммы по инициативе суда, без ходатайства ответчика невозможно.

Если взыскание неустойки заявлено в суд в период, когда квартира уже передается дольщику или она на стадии готовности — застройщики часто заявляют в суде о том, что дольщик уклоняется от приемки квартиры, предъявляя в суд заказные письма и квитанции. Что из этого следует? Что письма от застройщика обязательно нужно получать на почте, не игнорировать.

Если у вас поменялся адрес регистрации — изменения следует вносить в ДДУ — недостаточно просто письменно уведомить об этом застройщика. Обычно именно так и поступают — отправляют письмо о смене адреса, на которое застройщик никак не реагирует. Дольщик искренне полагает, что надлежаще уведомил,  ждет писем уже по своему новому адресу от застройщика, а застройщик же — продолжает отсылать уведомления по адресу регистрации, указанному в ДДУ.

Если вы приобрели квартиру по договору цессии, проще говоря — купили ее НЕ у застройщика, а у посредника (зачастую бывает, что квартиры продает не застройщик напрямую, а агентство) — следует знать, что неустойка будет рассчитываться от стоимости квартиры, а не суммы договора цессии. В договоре цессии обычно прописывается стоимость квартиры и сумма сверху — это могут быть «услуги» посредника.

Конечно, суд может снизить неустойку и вовсе без объективных на то причин, указав на ее несоразмерность — таких примеров достаточно. Обжаловать или нет решение суда — каждый уже решает сам для себя.

Формула проста

Неустойка по ДДУ, формула для расчета: С*Р / 150*К, где С – сумма долга, Р – ставка рефинансирования К – количество дней задержки.

Ставку рефинансирования смотрим на сайте ЦБ РФ, при этом ее размер определяется на ДАТУ исполнения обязательства — когда квартира должна быть передана. Допустим, если по ДДУ срок передачи квартиры — 3 квартал 2016 года, то ставку берем на 30 сентября 2016 года.

Нет, закон не требует от дольщика направлять претензию застройщику об уплате неустойки. Но! Ее следует направить, чтобы в последующем взыскать штраф в суде. Также претензию нужно направить, если она предусмотрена договором. Срок ответа на претензию — законом не регламентирован, обычно он прописан также в ДДУ.

В своем время я поэтому вопросу изучала очень много материала и практики — обязан ли дольщик или не обязан направлять уведомление, ждатьне ждать ответ на претензию, делатьне делать расчет неустойки в претензии и, не вдаваясь в дебри судебной практики, скажу так: лучше направить. Чем больше у вас будет заявлений и претензий — тем лучше.

При отправке претензии что самое важное? Ну конечно же ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ее отправки. Я не помню ни одного судебного заседания или апелляционной жалобы (а решения по ДДУ застройщики всегда обжалуют), чтобы представитель ответчика не заявил о не получении претензии от дольщика. Это делается с целью избежать взыскания штрафа.

Прочитайте также:  Как проходит слушание в мировом суде по разводу

Что бы иметь представление о размере пени, предлагаем онлайн калькулятор неустойки ДДУ.

Нужно ввести необходимые данные и вы получите таблицу расчета, которую можете сохранить и приобщить к претензии, а затем и к иску.

Сейчас финансирование возведения жилых домов проводится на основании договора о долевом участии в строительстве. Его участниками могут быть как предприятия, так и простые граждане.

Ко всему прочему, в таком соглашении должны быть оговорены сроки передачи объекта. В случае их необоснованного нарушения пострадавшая сторона имеет полное право претендовать на взыскание неустойки с застройщика по ДДУ.

Неустойка с застройщика зависит от того, кто будет являться будущим собственником квартиры. Для юридических лиц устанавливается один размер пени, а для граждан – двойная величина.

В любом случае привязка неустойки осуществляется по отношению к ставке рефинансирования ЦБ РФ.

Как правильно рассчитать и получить неустойку по ДДУ (договору долевого участия)?

Получить неустойку застройщика возможно, как в добровольном, так и в судебном порядке.

При подаче иска в суд будущий собственник квартиры может претендовать не только на саму неустойку, но и на возмещение непредвиденных расходов. Они, в том числе, могут заключаться в стоимости аренды другой квартиры за время просрочки новоселья.

Кроме того, при наличии судебного спора будущий жилец вправе претендовать и на возмещение морального вреда. Остаётся добавить, что по таким искам действует стандартный срок исковой давности протяженностью в 3 года.

В любом случае пути решения вопроса как получить неустойку с застройщика должен определить будущий жилец.

Н = СД × 1/300СР × ДП,

Н – неустойка,

СД – сумма договора ДУ,

Как правильно рассчитать и получить неустойку по ДДУ (договору долевого участия)?

СР – ставка рефинансирования,

ДП – дни просрочки.

Так как ставка рефинансирования исчисляется в процентах, она будет вставляться в формулу как дробь – число/100.

Обратите внимание! Если договор заключен с дольщиком – физическим лицом, сумма неустойки умножается на 2.

Пример: Человек заключил с застройщиком договор ДУ на приобретение квартиры стоимостью в 2 миллиона рублей. По условиям соглашения она должна быть передана в собственность не позднее 1 февраля 2019 года.

2000000 ×1/300 × 10/100 × 20 × 2 = 26 666 руб. 67 копеек

2 000 000 × 1/300 × 10% × 20 × 2 = 26 666 руб. 67 коп.

Если взыскание неустойки с застройщика осуществляет юридическое лицо, то в приведенной формуле вместо 150 используется коэффициент 300.

В случае изменения за время просрочки ставки рефинансирования, расчет неустойки с застройщика проводится по каждому периоду отдельно.

Если встал вопрос о том, как получить пени за просрочку от застройщика, то проще всего будет поступить следующим образом.

Как правильно рассчитать и получить неустойку по ДДУ (договору долевого участия)?

Вначале направляется претензия застройщику о выплате неустойки.

В ней необходимо сослаться на нормы договора о долевом участии в строительстве, а также привести обоснованный расчет размера начисленной неустойки.

К претензии прилагаются копия договора и сам подсчет требуемых сумм, в документе стоит указать и желаемый срок получения денежных средств.

Если требование строительная компания оставит без внимания, то претензия застройщику о выплате неустойки может быть приложена в качестве доказательства к исковому заявлению.

Если претензия не была удовлетворена в добровольном порядке, то ничего не остаётся делать, как подавать иск в суд на застройщика. С ним будущий собственник жилья вправе обратиться и по месту постоянного проживания.

Взыскание неустойки с застройщика в суде происходит в таком порядке.  Пишется иск в суд.

Прочитайте также:  Разница между контрактом и трудовым договором

Открывать заявление должны наименование суда, а также данные о дольщике и недобросовестной строительной компании. Она будет выступать по делу ответчиком.

Дальше исковое заявление можно представить условно в виде таких блоков.

В данной части содержится информация относительно договора на ДДУ и его основных положений. Кроме того в соответствии с договором описывается квартира, стоимость, а также сроки передачи жилья участнику строительства.

Истец также должен описать финансовую сторону взаимоотношений. Так, если платеж совершен в полном объеме, приводятся реквизиты банковских документов.

Неустойка при долевом участии со строительной компании прямо предусмотрено ФЗ 214, а именно ст. 6. Если инвестором является гражданин, то санкции составят 1/150 от ключевой ставки рефинансирования Центробанка.

Базой для начисления пени является стоимость жилья, обозначенная в договоре.

Началом просрочки является первый день, следующий за оговоренным в договоре сроке передачи жилья. Окончанием просрочки является день передачи квартиры её собственнику.

ФЗ 214 (ст. 9) говорит о том, что отношения в рамках долевого строительства охватываются также в ФЗ о защите прав потребителей. В свою очередь ст. 14 данного закона предоставляет потребителю услуг компенсировать моральный вред в случае нарушения прав.

Как правильно рассчитать и получить неустойку по ДДУ (договору долевого участия)?

Если такое требование заявляется, то следует указать, в чем именно состояли моральные страдания истца. Кроме того, необходимо привести конкретную цифру, в которую оценивается моральный ущерб.

Его суд дополнительно взыскивает тогда, когда застройщик отказался добровольно перечислить неустойку по направленной претензии. Исходя из статьи 13 ФЗ о защите прав потребителей в пользу вкладчика присуждает 50 процентов от взысканного.

Причём, в этой части суд выносит решение независимо от того, присутствовало ли данное требование в иске или нет. Но практика показывает, что суды часто забывают об этом моменте.

Поэтому все же требование о выплате штрафа целесообразно выделить отдельной строкой.

При подготовке иска полезно изучить имеющиеся прецеденты по аналогичным делам.

Вполне возможно, что мнения других судов помогут скорректировать или дополнить собственную позицию.

В сфере защиты прав потребителей есть многочисленные обобщающие разъяснения от Верховного Суда РФ. Их также не лишним будет привести в иске.

Как правильно рассчитать и получить неустойку по ДДУ (договору долевого участия)?

Для того чтобы неустойка по ДДУ была присуждена в пользу будущего или нынешнего собственника жилья, следует придерживаться определенного порядка действий.

Его можно описать в виде такого пошагового алгоритма.

Выше мы приводили пример расчета санкций, предъявляемых к строительной компании.

○ При каких условиях можно получить неустойку?

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку».

Условия для взыскания неустойки:

  • Застройщик просрочил передачу объекта – неустойка начинает начисляться со следующего дня после предполагаемой даты передачи, указанной в соглашении.
  • Сроки сдачи недвижимости не были изменены.

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.»

Прочитайте также:  Договор аренды автомобиля между физическими лицами

○ Как определить начало периода действия неустойки?

Калькулятор неустойки по ДДУ, Расчет неустойки

День отсчета иногда определить очень сложно. Если он указан в виде конкретной даты, пеня начинает начисляться со следующего дня (ст. 191 ГК РФ).Но иногда застройщики идут на ухищрения, прописывая в договоре размытую формулировку: «Передача объекта осуществляется спустя 2 месяца после ввода в эксплуатацию».

Как высчитать нужный день? Ввод в эксплуатацию не осуществляется после окончания действия разрешения на строительство.Поинтересуйтесь датой окончания действия разрешения в местном департаменте архитектуре или на сайте застройщика. От нее можно смело отсчитывать 2 месяца, по их окончании начинает начисляться пеня.

○ Куда обращаться далее?

Если ответа от застройщика не последовало, следует обратиться в суд общей юрисдикции.В соответствии со ст. 17 Закона № 2300-1 иск подается по адресу регистрации застройщика, по месту исполнения или заключения соглашения, по месту жительства или временной регистрации истца.Юридические лица пишут иск в арбитражный суд.

Иск составляется в письменном виде по правилам ст.ст. 132, 133 ГПК РФ. В нем необходимо:

  • Описать ситуацию максимально конкретно.
  • Сослаться на норму закона, которая нарушена (в нашем случае это ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
  • Описать, какие средства досудебного урегулирования были предприняты (написать, что была направлена претензия, и какой последовал результат).
  • Указать возможных свидетелей спора.
  • Привести расчеты неустойки.
  • Изложить требования к суду.
  • Подтвердить основания получения неустойки документально (приложить к иску нужные документы).

К иску следует приложить:

  • Копию паспорта.
  • Копию договора и всех приложений к нему.
  • Переписку с застройщиком, в том числе претензию и копию уведомления о вручении (также подойдет опись с почты).
  • Копии банковских документов о перечислении денег застройщику.
  • Иные документы.

«Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.»

Указанная норма действует только для дел с ценой иска, не превышающей 1 миллион рублей (п. 3 ст. 333.36 НК РФ). Если сумма неустойки превышает миллион, следует рассчитать госпошлину в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Шанс вернуть деньги есть. Дольщик в этом случае признается кредитором, который должен заявить свои требования в Арбитражный суд, рассматривающий дело о несостоятельности застройщика. Имущество банкрота продается, а вырученные деньги идут на удовлетворение требований кредиторов (Закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».Если строительство объекта практически завершено, долевой участник вправе также потребовать передачи ему недвижимости.

Необходимо обратиться в суд с иском о расторжении договора с недобросовестным застройщиком на основании ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ. Суд обяжет застройщика вернуть деньги на счет долевого участника в течение 10 дней.

Размер госпошлины

Прежде всего, следует учесть, что отношения с застройщиком регулируются законодательными нормами о защите прав потребителей. А раз так, то следует обратить свое внимание на подпункт 4 п. 3 статьи 333.36 НК РФ.

В нем указано, что истцы в рамках спора о защите прав потребителей освобождены от внесения госпошлины. Однако это распространяется на случаи, когда общая сумма требований меньше миллиона рублей.

При превышении данного порога госпошлину все же придется заплатить.

Она считается следующим образом:

  1. Вначале рассчитывается госпошлина исходя из цены иска в один миллион рублей (используются правила п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
  2. Затем определяется размер с учетом превышения.
  3. Из полученной разницы рассчитывается госпошлина.

В последующем внесенную госпошлину можно вернуть с застройщика. Об этом также стоит попросить в исковом заявлении.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector