Расторжение договора аренды при продаже помещения

В каких ситуациях договор аренды может быть расторгнут

ГК РФ в основном регулирует порядок расторжения договорных правоотношений и составления соответствующих соглашений. В частности, по ст. 452 ГК РФ, участники арендного соглашения могут обратиться в суд, если мирно разрешить противоречия не удается: скажем, когда одна сторона хочет расторгнуть сделку, а вторая против этого.

По ст. 619 ГК РФ, арендодатель может досрочно расторгнуть договор через суд (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), если арендатор:

  • капитально не ремонтирует имущество, когда по договоренностям или закону это его обязанность;
  • по истечении установленного договоренностями срока платежа не платил за аренду (более двух раз подряд);
  • существенно ухудшает имущество либо использует его с существенным нарушением (договорных условий или назначения), либо с неоднократными нарушениями.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

По п. 2 ст. 450 ГК РФ, у арендодателя могут быть и другие основания для досрочного расторжения сделки. Правило действует и для арендатора.

По ст. 620 ГК РФ, арендатор может досрочно расторгнуть сделку через суд, когда:

  • имущество (по обстоятельствам, не зависящим от арендатора) оказалось непригодно для использования;
  • арендодатель капитально не ремонтирует имущество в оговоренные или разумные сроки, если это его обязанность;
  • при заключении арендного соглашения арендодатель умолчал о недостатках имущества, которые препятствуют его эксплуатации и которые арендатор не мог обнаружить при заключении сделки, когда осматривал или проверял имущество;
  • не передает или иным образом препятствует использованию имущества.

Расторжение договора аренды (образец соглашения содержит все необходимые реквизиты) может происходить по следующему алгоритму действий:

  1. Составление двух экземпляров соглашения о прекращении сделки с подписями сторон.
  2. Подготовка необходимых дополнительных бумаг (см. предыдущий раздел).
  3. Обращение в Росреестр для внесения в ЕГРН записи о прекращении сделки, если ее срок более года.
  4. После внесения этой записи в ЕГРН сделка утрачивает силу.

Когда один из участников сделки против ее прекращения, заинтересованному в этом лицу придется пройти следующие этапы:

  1. Написать и отправить уведомление о намерениях прекратить аренду (можно почтой, чтобы отследить его получение контрагентом). Рассматривать такое уведомление могут месяц с момента получения. После чего контрагент может согласиться прекратить договор. Тогда составляется дополнительное к основному соглашение. Желающий прекращения договоренностей контрагент вправе обратиться в суд, только если посланное им уведомление игнорируется вторым контрагентом.
  2. Подача соответствующего иска в суд (с изложением всех важных обстоятельств дела, и оснований для прекращения аренды).
  3. Рассмотрение дела в суде.
  4. Вынесение судебного решения. Если суд решит, что оснований для завершения договора недостаточно, иск не удовлетворят.

Для такой процедуры существует ограниченный круг оснований. К ним относятся:

  1. Окончание срока арендных отношений, установленного соглашением. Если в нем отсутствует положение об автоматическом его продлении, то с истечением периода договоренности теряют свое действие.
  2. По согласованию между сторонами. Характеризуется добровольностью подписания соглашения о прекращении отношений, согласовав это решение между собой.
  3. По инициативе арендодателя. Возможно только в обстоятельствах, которые могут стать причиной для принятия такого вердикта. Ими могут стать допущенные квартиросъемщиками нарушения или иные причины.
  4. Когда инициатор наниматель. Основания в такой ситуации должны быть не менее вескими.

В последних двух случаях неизбежно возникновение споров, а проблема может решаться в судебных инстанциях. В связи с этим, соглашение должно содержать достаточные причины для начала процесса и включать ответственность для виновного в неисполнении договорных обязательств.

Общие положения

Заключение договорных отношений и факт их окончания представляют собой конкретные формы появления и окончания обязательств. Законодательно устанавливается порядок прекращения отношений между собственником нежилого пространства и нанимателем. Предусмотрены три способа, при помощи которых осуществляется расторжение договорных отношений. Это:

  • Отказ в одностороннем порядке:
  • Соглашение о прекращении контракта;
  • Иск в судебные инстанции.
Прочитайте также:  Альфастрахование проверить ущерб выплата

Расторжение договора аренды при продаже помещения

Чтобы правильно расторгнуть коммерческие правоотношения раньше срока по инициативе одного из участников, не нарушив при этом договоренностей, нужно в обязательном порядке направить извещение о своем решении. И такое предупреждение необходимо не только по решению суда. Если соглашение было заключено на период менее, чем на один год, и его регистрация не осуществлялась, то такой вопрос потребуется решать самостоятельно.

При причинении вреда имуществу и представления заявления в суд, к нему нужно приложить акт о передаче объекта с подробным описанием характеристик помещения, представленного для эксплуатации. Этот документ является основанием для досрочного разрыва сделки.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Юрист онлайн

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему

, то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

!

или по телефону:

  • Бесплатная консультация юриста по телефонуМосква и область: 7-499-938-54-25
  • Бесплатная консультация юриста по телефонуСанкт-Петербург и область: 7-812-467-37-54

Какими документами нужно дополнить соглашение о расторжении сделки

Арендодатель и арендатор, которые взаимно решили прекратить арендное взаимодействие, подписывают соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения. Поскольку фактически это дополнение к арендному контракту, этот документ часто называют дополнительное соглашение о расторжении договора аренды; образец документа не имеет законодательных требований к его содержанию, участники сами решают, что там указывать.

При этом в документе рекомендуется структурно отразить следующие сведения:

  1. Наименование документа — «Допсоглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения», с указанием места и даты составления бумаги, а также ее номера.
  2. Персональные данные арендодателя и арендатора. Для юридических лиц — это их полные наименования плюс информация о государственной регистрации в соответствующем статусе. Для физических лиц — это их паспортные данные плюс информация о месте проживания.
  3. Какой именно контракт (с указанием его номера) расторгается (признается недействительным) и с какой даты это происходит.
  4. Указание на акт приема-передачи, по которому передается помещение.
  5. Отсутствие претензий друг к другу.
  6. Дата с подписями сторон.

Число экземпляров соглашения должно соответствовать числу участников арендного контракта, который расторгают. При заключении сделки по аренде нежилого помещения более чем на год ее участникам необходимо совместно обратиться в Росреестр для внесения информации о прекращении прав пользования помещением в ЕГРН.

Чтобы расторгнуть договор по аренде нежилого помещения, соглашение нужно дополнить такими документами:

  • копия арендного договора (действие которого прекращают);
  • документы, которые подтверждают личность участников;
  • акт приема-передачи недвижимости — с информацией о сторонах (с их реквизитами), объектах в передаваемом нежилом помещении, состоянии этих объектов, а также о состоянии всей нежилой недвижимости в целом;
  • уведомление о решении одной из сторон прекратить сделку направляется другой стороне. В нем следует указать наименование, информацию о сделке, которая прекращается, данные сторон, их реквизиты, причины такого решения со ссылками на закон, даты прекращения правоотношений и составления документа, подпись отправителя.
Прочитайте также:  Переоформление квартиры по договору дарения между родственниками

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

Наиболее простым методом выполнения юридически значимых операций является аннулирование арендных отношений по согласованию между участниками сделки. И он не обязательно должен основываться на негативных обстоятельствах. Но для прекращения обязательств в соглашении необходимо к указанию:

  1. Мотивы. Это может быть волеизъявление участников сделки, перемена ситуации и другое.
  2. Этап исполнения договорных обязательств. Например, необходимость осуществить взаимный расчет, выполнить на момент разрыва оставшиеся обязанности и другое. При этом должен устанавливаться определенный период, в течении которого оно должно быть исполнено.
  3. Обязанность арендатора осуществить возврат объекта собственнику в конкретный срок. При этом стоит составить акт передачи и описать имущество с проставлением отметки о наличии претензий либо их присутствии.

Отказ от выполнения соглашения в одностороннем порядке

Статьями 452 и 651 ГК РФ определены правила осуществления регистрационной процедуры сделки. И момент расторжения её по согласованию сторон тоже должен быть зафиксирован в соответствующем реестре. Как правило, днем расторжения соглашения считается дата его подписания. Однако нормами законодательства установлен и иной порядок определения такого числа. Им может считаться дата занесения определенной записи в Госреестр.

Один из участников не может отказаться от выполнения договорных обязанностей. Но если такое положение внесено в соглашение, то отказ будет носить законный характер. Но при этом установлена необходимость извещения второй стороны о принятом решении.

Нюансы судебного процесса

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Нормами гражданского права установлены ряд ситуаций, наступление которых влечет предъявление требований в суд. Они устанавливаются статьями 619, 620 ГК РФ и предусматривают нарушение положений договора найма обоими его участниками.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

При их наступлении возникают определенные правовые последствия.

Законодательно гарантирована возможность защищать интересы участников сделки при их нарушении деятельностью либо бездействием другой стороны. Перечень, устанавливаемый указанными нормами, не окончателен. Соглашением могут быть предусмотрены и иные условия его прекращения, в соответствии со статьями 450, 421 ГК РФ.

Когда разрыв соглашения о найме осуществляется по требованию арендатора, то существует необходимость соблюдения требований, предусмотренных статьей 619 ГК РФ. На основании её положений иск в суд подается только тогда, когда владельцу направлены претензии об исправлении установленных недостатков нежилого объекта в определенный срок. Его разумность определяется для каждой конкретной ситуации индивидуально, в среднем от десяти суток.

Существует противоречие между нормами статей 620, не устанавливающей обязательность отправления требований об исправлении выявленных нарушений собственнику, и 452 ГК РФ, которая трактует такое условие обязательно выполнять перед подачей заявления.

Прочитайте также:  Развод с месячным ребенком

Неисполнение договора

Расторжение соглашения арендатором может производится ранее срока истечения его действия при:

  • Непредоставление помещения собственником в установленный период времени;
  • Создание арендодателем препятствий в эксплуатации переданного имущества в соответствии с его предназначением либо с контрактными условиями;
  • При передаче имущества, имеющего существенные недостатки, мешающие его полноценному использованию. Аннулирование отношений возможно лишь, когда собственник не предупредил о наличии таких дефектов, а наниматель не имел информации о них предварительно и не установил их при подписании соглашения;
  • Невыполнение владельцем обязанностей по проведению ремонтных работ в помещении в сроки, определяемые пунктами договора либо используя принцип разумности;
  • Возникновение непредвиденной обстановки, наступление которой не влечет ответственность нанимателя, а переданный объект невозможно использовать далее.

Владелец может расторгнуть сделку в случае неоднократного или существенного неисполнения положений контракта нанимателем. Значительность нарушений определяют нормы ГК РФ. Разрыв договорных отношений возможен при нанесении ущерба, из-за которого собственник лишился планируемой прибыли.

В обязанности арендатора входит эксплуатация недвижимости в соответствии с контрактными условиями. Нарушение договоренностей по использованию нежилой площади является основанием для разрыва правоотношений без согласования с пользователем. Когда в контракте не указывается четкое определение возможности применения объекта, то оно производится по его прямому назначению, вытекающим из его сути.

Эксплуатация помещения должна осуществляться таким образом, чтобы назад оно было возвращено в том виде, в котором передавалось для пользования, допускающего нормальную амортизацию, свойственную для такой деятельности и срока его использования.

Очень распространенной ситуацией является невнесение взноса за эксплуатацию недвижимого имущества арендатором больше 2 раз в установленный день. Такой пункт, как правило, вносится в договорные положения. Поэтому часто достаточно разовой неоплаты установленной суммы, чтобы законно расторгнуть соглашение.

Правила подготовки соглашения о расторжении договора аренды

Независимо от оснований для аннулирования договоренностей, документ должен содержать следующие данные:

  1. Реквизиты участников сделки;
  2. Причины расторжения;
  3. При наличии невыполненных обязательств указываются условия и период их устранения.

Пример.

Соглашение о расторжении договора аренды

«___» _______г.

Стороны сделки договорились о прекращении обязательств с «__» ____г. Арендодатель обязуется вернуть Арендатору внесенную ранее плату в размере 1/3 на сумму ______ руб. оставшуюся часть в размере ______ руб. остается у Арендодателя в качестве компенсации за понесенные убытки из-за отказа Арендатора выполнить свои договорные обязанности. Документ отменяет все договоренности, достигнутые при заключении первоначального контракта.

Уведомление о расторжении договора

«__» __________г.

Вашей организации был предоставлен в эксплуатацию объект _______________, по результатам достигнутых договоренностей сторон был подписан договор найма № _____ от _____г. На основании пункта _____ наша компания вправе окончить его действие, если Вами будут нарушаться условия п.____. В соответствии с ним Ваша организация должна была _____________, однако свои обязанности она не исполнила, нарушив требования пункта ___, что удостоверяется ________.

Учитывая изложенное, извещаем, что соглашение найма от _____г. № ___ на основании ст. 450 ГК РФ и п. ____ соглашения считается прекращеннм от даты вручения Вашей организации этого уведомления. Вам необходимо в срок до ______г.  ___________________.

Число

Подпись

Во избежание возникновения спорных ситуаций, необходимо более полно указывать правила и порядок осуществления сделки, в частности, условия и период направления извещения.

https://www.youtube.com/watch?v=https:Oywua3CemNU

Договор аренды является документом, закрепляющим договоренности между сторонами в сфере аренды недвижимости. Чтобы оградить себя от различных конфликтных ситуаций, нужно подходить к его составлению тщательно, обратив особенное внимание на порядок его расторжения.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector