Сдача квартиры в аренду схемы и способы уплаты налога

Квартира сдается физическим лицом, не имеющим статуса ИП

По договору найма жилья съемщики квартиры обязаны вносить арендодателю плату. Обычно это происходит каждый месяц, но возможны и другие варианты. Таким образом, собственник квартиры получает доход от сделки. А все доходы граждан облагаются налогом. Соответственно, налоговый сбор за сдачу жилья платить нужно.

Уклонение от внесения средств в государственный бюджет карается законодательством. Гражданин может нести как административную, так и уголовную ответственность. Это зависит от размера задолженности перед ФНС.

Существует три способа уплаты налога от сдачи квартиры в аренду:

  1. НДФЛ для физических лиц.
  2. Патентное налогообложение.
  3. Упрощенное налогообложение.

Зная, какие налоги платит арендодатель в этих случаях, можно выбрать для себя наиболее экономный вариант.

Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.

Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, — подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля. Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить. Образец заполнения можно найти в интернете.

Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.

Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.

Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.

Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.

Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:

  • на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
  • платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).

Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.

Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ. Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей. Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.

Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить.

Сдача квартиры в аренду схемы и способы уплаты налога

Арендодатели чаще прибегают к незаконному методу освобождения от уплаты налога за сдачу квартиры в аренду. Они просто не заключают соглашение о сдаче жилого помещения. Если нет документального оформления, налоговая служба не может знать о наличии сделки на самом деле, а значит и не будет претендовать на пошлину.

Но этот способ — не соответствует законодательству, идет ему в обход. При выявлении такого нарушения арендодатель несет ответственность. Поэтому лучше воспользоваться законными методами, чтобы не платить налог за договор аренды квартиры.

К ним относятся следующие варианты:

  1. Оформить договор на 11 месяцев. В этом случае получение дохода от квартирантов не будет облагаться налогом. По окончании периода действия соглашения разрешается заключать его заново. Именно заново, а не продлевать, иначе от сборов не избавиться.
  2. Указать о пользовании жильем на безвозмездной основе. В этой ситуации также арендодатель не будет получать денежные средства от своей недвижимости, поэтому и налог за сдачу имущества в аренду платить не обязан.
  3. Утрата договора. Перед тем, как потребуется подавать декларацию о доходах, можно просто уничтожить соглашение. Из-за его отсутствия невозможно подтвердить сделку, а значит и оплату никто не потребует.

Указанные способы позволяют законно избежать налогообложения без последующей ответственности. Но по сути по тоже представляют собой некий обход закона, но не влекущий за собой негативные последствия.

Практически все знают, что сдавать жилье можно двумя способами: в официальном порядке либо неофициальном. При использовании первого способа заключается договор, обладающий юридической силой, с зафиксированными правами и обязанностями как собственника жилья, так и квартиросъемщика.

Если одна из сторон нарушит какой-либо пункт договора, вторая может смело подавать в суд и взыскивать компенсацию. Но при выборе такого варианта придется заплатить налог.

Чтобы продолжать разговор о видах налогов, которые нужно будет уплатить, определимся, что рассматриваем такой вариант аренды, при котором происходит заключение договора, то есть официальный порядок.

  • УСН – если ИП работает на упрощенке;
  • НДФЛ – если арендодатель является физлицом;
  • Патентная – если ИП использует ПСН.

Ели вы не проходили регистрацию как индивидуальный предприниматель, значит обязаны уплатить государству НДФЛ в размере 13% от той суммы, которую вы получили от квартирантов. А как быть если вы сдали квартиру организации?

В этом случае организация удерживает 13% и перечисляет их в бюджет, в момент перечисления оплаты за жилье вам. В этой ситуации налоговый агент – организация. Но если по разным причинам юридическое лицо не перечисляет налог, вы должны делать это самостоятельно и сдавать декларацию тоже.

Ставки по налогу:

  • Если вы проживаете в России более, чем 183 дня в году – 13%;
  • Если менее этого количества дней, то – 30%.

Когда вы сдаете квартиру в качестве ИП, работающего на ОСНО, нужно платить не только обычный подоходный налог, но и в течение 12 месяцев вносить авансовые платежи по уведомлениям от ФНС.

В случае, если квартиру в аренду сдает юрлицо, договор должен быть заключен обязательно. Это нужно для того, чтобы поступившие доходы были корректно отражены, а соответственно рассчитан налог на прибыль.

Если юрлицо использует УСН, то уплачивать налог оно будет так же, как и ИП. Если применяет общий режим налогообложения, нужно платить налог на прибыль.

Если вы – физлицо, то как только завершится год, до 30.04 следующего года вы подаете в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ и указываете в ней весь доход со сдачи жилья за 12 месяцев. А до 15.07 налог со сдачи уплачиваете в бюджет.

В России выделяют несколько групп арендодателей. Для удобства расчетов в Налоговом Кодексе РФ описаны формулы расчета налогов для физических лиц и предпринимателей. Какие же поборы взимают с них?

Физическое лицо

Какие налоги за сдачу недвижимости в аренду предусмотрены для лиц, которые не ведут предпринимательскую деятельность, но участвуют в экономической деятельности страны? Налоги за сдачу жилья в аренду с физических лиц отражены в ст. 224 НК РФ.

  • 13% — будучи гражданином Российской Федерацией и, не имея статуса индивидуального предпринимателя, арендодатель подает налоговую декларацию раз в год. Он платит налог на доход – сдача квартиры в аренду в размере тринадцати процентов от всех выплат (ст. 208 НК РФ).
  • 30% — во второй квартал нового года, т.е. до середины июля, уплачивают налог за сдачу жилья в аренду лица, которые не имеют гражданство РФ. Этому предшествует подача налоговой декларации – до 30.04.

    Им надлежит пополнить казну на тридцать процентов от суммы общего дохода за один год. Каждый арендодатель делает самостоятельно все подсчеты.

Налог от сдачи квартиры в аренду

Часто арендодатели регистрируют ИП, начиная сдавать квартиру в аренду. Он поступают так, опираясь на ст. 23 Гражданского кодекса РФ.

В этом случае налог будет уже другим. Размер налога будет зависеть от выбранной формы налогообложения.

Если он ведет свою деятельность по упрощенной системе налогообложения, он составляет шесть процентов, а если работает по схеме «доходы минус расходы» — 15%. Почему такая разница в процентных ставках?

Многие собственники открывают ИП по упрощенной системе налогообложения (УСН), когда начинают сдавать в аренду жилье. У этого способа есть свои плюсы и минусы. Налог составляет всего шесть процентов, но при условии ежегодной уплаты 23 тыс. 153 рубля в ПФ (2017 г.).

Прочитайте также:  Могут Ли Судебные Приставы Описать Имущество В Съемной Квартире

После процедуры регистрации начинают каждые 3 месяца – до 25.04, до 25.07, до 25.10 и до 30.03 заполнять декларацию и уплачивать налог с дополнительного дохода в размере 6%.

Сумму в размере 23153 рублей выплачивает предприниматель, работающий без сотрудников до 31 декабря каждого года, в Пенсионный Фонд.

Патент

Легально сдают недвижимость в аренду, если предприниматель выбрал другой режим – патент. Его отличие от УСН заключается в том, что он платит все взносы «авансовым платежом», предсказывая свой доход за год вперед.

Региональные власти устанавливают размер налога. Покупают патент на шесть или двенадцать месяцев. Этот налоговый режим выбирают владельцы дорогостоящих квартир, получающие с их сдачи высокий доход.

  • НДФЛ – если квартиру сдает физлицо или ИП на ОСНО;
  • Единый налог – если ИП, находится на «упрощенке»;
  • Патент – если ИП применяет ПСН.

Ставка налога на профессиональный доход и сроки уплаты

Сдача квартиры в аренду схемы и способы уплаты налога

НПД надо будет платить ежемесячно. Срок уплаты — не позднее 25 числа следующего месяца, но никаких налоговых деклараций налогоплательщикам НПД сдавать не нужно.

Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

Патент может действовать минимум месяц, а максимум – один год. То, как сдать квартиру правильно, напрямую зависит от длительности патента. Для патентов, которые действуют меньше шести месяцев, необходимо осуществить оплату до того, как этот термин подойдет к концу. Если же патент действует дольше, то выплаты делятся на части.

лучше сразу представить ксерокопии договоров о сдаче в аренду, а так же расписок о том, что была получена арендная плата. Важное условие соглашение об аренде – указание размер платы за аренду. А вот подсчитать годовой доход и общий налог может и сам гражданин, который составляет декларацию. Направить документ в налоговую службу следует не позже пятнадцатого июля.

2. Оплата упрощенного налога в сумме шести процентов. Для того, чтобы сдать квартиру в аренду на таких условиях, необходимо являться индивидуальным предпринимателем. Если предприниматель работает на упрощенной форме, до он оплачивает налог в сумме шести процентов. Некоторые оплачивают более высокие налоги, тогда, когда объектом налогообложения являются не объекты, а сумма прибыли.

Но учитывая то, что арендный бизнес не предполагает высоких расходов, по умолчанию зачастую принимается шестипроцентный налог. Конечно, этот вариант более выгодный, чем предыдущий. Но каждому индивидуальному предпринимателю является необходимым ведение учетной книги всех поступлений и оттоков денежных средств, оплата пенсионных взносов, ежеквартальных авансовых платежей.

Это иногда становится более сложным, чем сдать квартиру в аренду, будучи физическим лицом. Для того чтобы зарегистрировать предприятие в настоящее время понадобиться восемьсот рублей, а вот пенсионные взносы составят двадцать шесть процентов, для тех предпринимателей, доход которых не более трехсот тысяч.

3. Покупка патента. Цена патента на данный момент не превышает пятнадцати тысяч, но если вы имеете несколько объектов, то и патентов понадобиться покупать больше. Однако сумма налога составит девяносто тысяч, если вы будете сдавать даже более пяти жилых площадей. Здесь тоже есть необходимость уплаты средств на счет пенсионного фонда. Покупать патент лучше всего в том случае, если гражданин планирует сдавать дорогие квартиры.

Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.

Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.

При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.

Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.

Законно платить налоговый сбор при сдаче жилья можно и при оформлении статуса индивидуального предпринимателя и упрощенной системы налогообложения. В этом случае величина платежа составляет всего 6% от полученных доходов. Помимо него требуется еще вносить пенсионный взнос, размер которого устанавливается для всех ИП одинаковая.

Порядок регистрации и оплаты выглядит следующим образом:

  1. Составление заявления и сбор документов для регистрации ИП.
  2. Внесение государственной пошлины.
  3. Обращение в налоговый орган, находящийся по месту прописки. Подавать документы можно лично либо направлять через почтовое отделение или официальный сайт налоговой ФНС.
  4. Получение свидетельства о регистрации ИП.
  5. Заполнение декларации и передача ее в налоговую службу.
  6. Оплата 6% от суммы дохода каждые 3 месяца.

Пенсионный взнос оплачивается до конца года. Но можно платить и каждый квартал. Это даже выгоднее, так как будет уменьшаться сумма самого налога. Происходит это следующим образом: гражданин каждый квартал вносит платежи в ПФ РФ, затем при составлении декларации указывает эти взносы и высчитывает их из суммы налогового сбора. В результате величина налога снижается.

Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.

При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.

Сдача квартиры в аренду схемы и способы уплаты налога

Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.

Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:

  • Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
  • Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина — 5% за каждый просроченный день.
  • Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.

За незаконную сдачу жилья и уклонение от налоговых обязательств полагается не только административная, но и уголовная ответственность. Она предусмотрена в случае, если задолженность составляет более 300 тысяч рублей. Арендодателю придется внести крупный штраф до 300 тысяч рублей. Помимо денежного взыскания нарушитель может поплатиться свободой на один год.

Физические лица обязаны платить НДФЛ в размере 13% от всех установленных законом видов доходов, в том числе и от доходов от сдачи квартир (статья №23 НК РФ). Индивидуальные предприниматели, работающие по системе УСН, платят 6% от доходов, однако, к этим расходам добавляются и фиксированные взносы в ПФР и на ОМС (статья №430 НК РФ).

Для сдачи в аренду недорогой квартиры нет смысла специально оформлять ИП, это может быть выгодно тем, кто сдает элитную недвижимость, а также несколько объектов одновременно.

Квартира сдается ИП на «упрощенке»

Одним из революционных новшеств в налоговом законодательстве будет введение со следующего года нового специального налогового режима. Его цель в том, чтобы вывести из «теневого бизнеса» так называемых самозанятых лиц, которые получают доходы от различной коммерческой деятельности — продажи кондитерских изделий собственного приготовления, деятельности фрилансеров, предоставления в аренду жилых помещений и т. д. — и не платят каких налогов.

Министерство финансов РФ в начале 2018 года по поручению Президента РФ подготовило концепцию новой системы налогообложения — налога на профессиональный доход (НДП) для самозанятых лиц.

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

В настоящее время, на 2019 год, ставка подоходного равна:

  • 13% — для граждан, проживающих в России более 183 дней в году;
  • 30% — для граждан, находящихся в России менее указанного срока.

Таким образом, если вы в том году, в котором был получен доход от сдачи в аренду квартиры, находились заграницей более 183 дней в году, налог придется уплатить по повышенной ставке.

Пример

Крестьянкин А.Л. в 2019 году пробыл на территории России всего 100 дней. В указанный год он получал доход от сдачи в аренду двух квартир. Общий доход от этого составил 660 тыс. руб.  С учетом того, что Крестьянкин в 2019 году имел статус нерезидента, он должен будет уплатить НДФЛ по ставке 30%. Таким образом, сумма к уплате в бюджет составит 85 800 руб.:

660 тыс. руб. * 13 %

Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.

Срок сдачи отчетности – до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.

Прочитайте также:  После смерти мужа кто вступает в наследство без завещания

Подать декларацию можно несколькими способами:

  • Самостоятельно или через своего представителя (по нотариально удостоверенной доверенности);
  • По почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения);
  • По телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему

, то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

!

или по телефону:

  • Бесплатная консультация юриста по телефонуМосква и область: 7-499-938-54-25
  • Бесплатная консультация юриста по телефонуСанкт-Петербург и область: 7-812-467-37-54
  • Бесплатная консультация юриста по телефонуФедеральный: 7-800-350-84-02
  • 6% — объект «доходы»;
  • 15% —  объект «доходы минус расходы».

порядок уплаты

Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.

В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:

  • За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
  • За полугодие – до 25 июля;
  • За 9 месяцев – 25 октября;
  • За год до 30 апреля следующего года.

Пример

Степанов В.В. в 2019г. применял УСН по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 660 тыс. руб. Уплаченные в 2019 году взносы во внебюджетные фонды составили 22 261 руб. По итогам каждого квартала Степанов должен будет уплатить в бюджет 17 339 руб.:

(660 тыс. руб. * 13%) – 22 261

Отчетность

Декларация на УСН сдается раз в год, в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.

Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.

Срок патента составляет от 1 месяца до года.

В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.

Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.

Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.

Отчетность на патенте ИП не сдают.

ИП на ОСН

При сдаче квартиры предприниматель на ОСН должен также уплатить подоходный налог, но, в отличие от физических лиц, ИП на общем режиме налогообложения в течение года должны уплачивать авансовые платежи (по уведомлениям, направляемым ИФНС) и могут уменьшить полученный доход на профессиональные вычеты.

В случае если декларация до 04 мая представлена не будет гражданин будет привлечен к ответственности в виде штрафа 5% от суммы, исчисленной по декларации за каждый месяц просрочки, но не больше 30% в общем, и не менее 1 000 руб.

Как платить налоги при сдаче квартиры в аренду предпринимателям, которые работают на основной налоговой системе.

от того дохода, который исчислялся ежемесячно, с того момента, как был нарушен срок сдачи документов. Он не может быть меньше одной тысячи рублей и больше тридцати процентов доходов.

такими предпринимателями осуществляется в размере шести процентов. Причем, есть еще один положительный момент. Те ИП, которые уже итак вносят налоги за своих работников, могут уменьшать доходы на уплаченных за самих себя страховых взносах. Это может осуществляться либо в стопроцентном масштабе, либо в размере пятидесяти процентов. За один календарный год предприниматели должны вносить авансовый платеж трижды: в конце всех кварталов, и потом итоговый платеж за год.

1. В первом квартале выплачивается взнос не позже двадцать пятого апреля;2. После идет оплата полугода, не позже двадцать пятого июля;3. Взносы за третий квартал вносятся до двадцать пятого октября;4. Годовой налог за сдачу квартиры в аренду вносится не позже тридцатого апреля.

Рассмотрим пример. Одинцов А.Д в 2016 году использовал шестипроцентную ставку налога при работе на упрощенной системе. Его доход, который он получил, сдавая жилплощадь, составил двадцать тысяч. При этом он уплатил во внебюджетный фонд тринадцать тысяч рублей. В итоге, годовой взнос в налоговую службу составит: (20000*13%)- 13000= 4400р.

Чтобы сэкономить средства, можно заняться оформлением ИП, причем только для того, чтобы сдать квартиру. Как систему выбрать УСН, а налоговой базой будут являться доходы ИП. Получается, что доходами здесь будет выступать только сумма, которую вы получаете от съемщиков квартиры.

Если вы сдали квартиру в аренду в качестве ИП, которое работает на УСН, то налог будете уплачивать по объекту налогообложения, который был выбран.

  • 15% по объекту «доходы минус расходы»;
  • 6% по объекту «доходы».

Чаще всего, конечно, применяется ставка 6%.

Для уплаты налога нужно заполнить годвую декларацию, а средства перечислять раз в квартал:

  • 1 квартал 2019 – до 25.04.2019;
  • 2 квартал 2019 – до 25.07.2019;
  • 3 квартал 2019 – до 25.10.2019.

За весь 2019 год до 30.04.2020 года.

Налоги при сдаче квартиры физическим лицом

Если не делать этого, недобросовестные работодатели несут наказание, если ФНС узнает от «доброжелателей» о факте незаконной сдачи жилплощади.

  1. При неподаче декларации, но с уплатой налога, арендодатель уплачивает пять процентов от прибыли в качестве штрафа за каждый месяц просрочки в соответствие со ст. 119 НК РФ.
  2. При неуплате налога после назначения штрафа, государство штрафует собственника повторно, но уже более жестко – 20% от суммы, не поступившей в бюджет.

Статья 119 НК РФ. Непредставление налоговой декларации (расчета финансового результата инвестиционного товарищества, расчета по страховым взносам)

  1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах «срок» налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации (расчета по страховым взносам), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.
  2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления.

Иногда для собственников квартир, укрывающихся от уплаты налога, предусмотрена иная мера наказания, а не штраф. Они несут уголовную ответственность по ст. 198 УК РФ, если их ежегодный доход от незаконного предпринимательства превышает 600 тыс. рублей. Могут присудить штраф – 100-300 тыс. рублей, принудительные работы на срок до 1 года, взятие под арест и лишение свободы на один год.

Чтобы наказать арендодателя, в суде доказывают факт нелегальной сдачи, но это сделать сложно. Жильцы с его подачи превращаются в друзей детства при визитах полицейских, а уплата ежемесячных взносов не фигурирует ни в каких бумагах. О том, чем грозит сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, мы рассказывали в этой статье.

Налог в 4% смогут платить «самозанятые граждане», которые получают «профессиональный доход». Это физлица, не имеющие работодателя и не привлекающие для своей деятельности наемных работников.

По сути, наряду с ИП и юр. лицами появляется еще одна категория налогоплательщиков, которые платят налог на коммерческую деятельность в упрощенном порядке.

требования

При этом, как сказано в статье 4 первого законопроекта, налогоплательщиками НПД признаются физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, перешедшие на специальный налоговый режим в порядке. В том же законе перечислены субъекты и доходы, на которые специальный налоговый режим распространяться не будет.

Не могут использовать сниженную ставку налогоплательщики, доходы которых превысили в календарном году 2,4 млн рублей. Поэтому если вы за год заработали на аренде жилья 2,4 млн, то уже не сможете платить НПД.

Уплата НПД не влияет на право на имущественный вычет при последующей продаже этого жилья (в этом отличие от уплаты налога как ИП) или на освобождение от уплаты налога после минимального срока владения.

К договору лучше всего приложить акт приема-передачи имущества, находящегося в квартире (состояние ремонта, мебель, техника), а также документ, в котором в дальнейшем будет фиксироваться передача платы за аренду ежемесячно. После чего арендодатель должен зарегистрировать договор, если он составлен более, чем на год, в Росреестре не позднее, чем через месяц после его заключения (статья 51 ФЗ №218 от 13.07.2015).

Прочитайте также:  Как оформить накопительную часть пенсии: кто имеет право и какие нужны документы

В Росреестр следует подать такие документы, как:

  • договор в трех экземплярах;
  • паспорта собственника и нанимателя;
  • правоустанавливающие бумаги на квартиру;
  • техпаспорт на недвижимость;
  • согласие супруга или супруги, если недвижимость приобретена в браке;
  • квитанция об уплате госпошлины в размере 2 тысяч рублей (статья №333.33 НК РФ).

Сам налог оплачивается в срок до 15 июля следующего года.

ИП оплачивают налоги ежеквартально, а декларацию сдают так же до 30 апреля следующего года.

Помимо того, что обе стороны без заключенного договора попадают в довольно уязвимое положение – арендодатель может в любое время попросить нанимателя освободить помещение или изменить условия, наниматель, в свою очередь, может неаккуратно относиться к имуществу или не платить за аренду и коммунальные услуги – существуют и штрафные санкции (статья №19.21 КоАП РФ):

  • за нарушение порядка регистрации договора – от 1,5 до 2 тысяч рублей;
  • за несвоевременную регистрацию договора в Росреестре – 5 тысяч рублей.

За непредоставление налоговой декларации накладывается штраф в размере 5% от суммы неуплаченного налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей (статья №119 НК РФ).

Неуплата налогов в крупном размере может квалифицироваться и как уголовное правонарушение, что карается (статья №198 УК РФ):

  • штрафом от 100 тысяч до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода за период от одного года до двух лет (штраф от 200 до 500 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода за период от полутора до трех лет для особо крупных размеров);
  • принудительными работами на срок до одного года (до трех лет для особо крупных размеров);
  • арестом на срок до шести месяцев;
  • лишением свободы на срок до одного года (до трех лет для особо крупных размеров).

Крупным размером считается сумма налогов в размере 900 тысяч рублей за три финансовых года, а особо крупным размером – более 4 миллионов рублей за три финансовых года.

Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.

Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.

  • Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
  • При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
  • Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.

Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.

image

Многие арендодатели задают вопрос: «а как в налоговой узнают, что у меня есть доход»? Отвечаем: элементарно. Если вы заключаете договор аренды на срок более 12 месяцев, его нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе, а значит, налоговая узнает об этом в кратчайшие сроки. Да и вряд ли в вашем доме нет сознательных соседей, которые с удовольствием предоставят эту информацию куда следует.

В то же время и без договора сдавать квартиру – большой риск. Уясните для себя – договор необходим. Разница только в том, что с юрлицами вы будете заключать договор аренды, а с физическими договор найма.

Таким образом, сдача квартиры в аренду без налогов возможна, если квартиросъемщик – физлицо. Тогда о договоре найма будут знать 2 человека: собственник квартиры и ее наниматель. Но если возникнут какие-то проблемы, защитить свои права арендодателю будет сложно.

Как минимум, придется рассказать, что вы в течение длительного времени получали доход, а налог на доход с аренды не платили, то есть уклонялись.

Выше мы говорили о том, что лучше оформлять аренду официально. Но при этом малое количество собственников предпочитает строить с государством полностью прозрачные отношения. Далее поговорим о том, какие санкции последуют для собственников, уклонение которых от уплаты налогов будет выявлено.

Невзирая на то, что доказать факт того, что сдача квартиры осуществлялась без уплаты налога сложно, это все равно происходит. А последствия для нарушителей могут быть следующими: ФНС потребует от вас погашения долгов по сборам в бюджет.

А к этому еще будут приплюсованы:

  • Штрафы за неуплату в размере 20% от недоимки. Если судебные органы докажут, что вы уклонялись умышленно, размер штрафа увеличат до 40%;
  • Сумма штрафа за не поданную декларацию в размере 5% за каждый просроченный месяц;
  • Пеню за просроченный налоговый платеж. Его рассчитывают за каждый день с последней даты уплаты до фактического погашения. К примеру, если вы погашаете долг, сумма которого 4400 рублей, дополнительно нужно будет уплатить 154 рубля за каждый просроченный день.

Если же вы преступили закон уже не в первый раз, все штрафы увеличиваются вдвое. Кроме того, за уклонение от уплаты налогов существует ответственность уголовного характера: если ваши долги превысили 300 000 рублей, то у вас могут удержать еще от 100 до 300 тысяч, либо последует лишение свободы на срок до 12 месяцев.

Если же ваш доход от нелегальной сдачи квартиры в аренду достиг 2 млн. рублей в год, в тюрьму можно попасть уже на 3 года.

Понятно, что доказать вину арендодателя сложно. Но если это все-таки будет доказано судом, ответственность последует суровая.

Облагается ли сборами наниматель жилого помещения?

Лица, вселяющиеся в арендованное жилье, не уплачивают налоги вовсе. Им надлежит только выплачивать ежемесячные сборы в полном размере и в установленный срок. Уплата коммунальных платежей оговаривается отдельно и прописывается в договоре. Для России редкость – взимание с квартиросъемщика платы за коммунальные услуги.

И все-таки в Налоговом Кодексе РФ есть исключения: собственник не платит налог за недвижимость. Это происходит тогда, когда работодатель, будучи юридическим лицом, арендует ее для лучшего сотрудника. В таком случае он – налоговый агент сотрудника, и на этом основании собственник освобождается от уплаты налога и платит его предприятие.

Расчет НДФЛ при передаче в наем

Часто не регистрируют договор аренды жилья, считая, что это защищает от уплаты налога в государственный бюджет. На деле – нет. С любого дохода уплачивают его в соответствие со своим статусом физическое лицо/предприниматель и выбранным налоговым режимом.

Физичесое лицо заполняет налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Уплату налога производят единожды в год. До июля текущего года принимали плату за прошлый год.

Ставка для физ лица составляет – 13 процентов. При несвоевременной уплате могут оштрафовать на крупную сумму. Расчет выплат делают самостоятельно, применив специальную формулу и отразив все цифры в форме декларации. Все подробности об уплате НДФЛ за физическое лицо по договору аренды вы найдете в отдельной статье.

Как государство контролирует арендодателей

Во многих городах РФ уже сейчас действует система по выявлению арендодателей, которые не желают выходить «из тени». Расширены полномочия управляющих компаний и ТСЖ, которые выявляют факты незаконной сдачи квартир в аренду и передают эту информацию в ФНС.

В частности в некоторых населенных пунктах проводятся поквартирные обходы, когда участковые проверяют либо регистрацию граждан, либо просят предъявить договор аренды квартиры.

Практика судов

Дело передается в судебные органы только тогда, когда у ФНС достаточно оснований документально подтвержденных, которые доказывают нарушение законодательства.

В суде дело может обстоять по разному:

  • Если договора аренды у налоговиков нет, доказать ее факт проблематично;
  • Часто основанием для претензий являются только показания соседей о частой смене жильцов в квартире;
  • Есть примеры, когда собственнику с помощью адвоката удалось доказать, что в квартире живут его родственники;
  • Если в основе всех обвинений положен только донос от соседа, у собственника есть все шансы выиграть суд.

Гораздо сложнее складывается ситуация, когда налоговая располагает оформленным договором. Но и тут варианты есть: нужно доказать, что кто-то передавал вам деньги. Отследить платежи можно через банковскую организацию, но если деньги передаются из рук в руки, сделать это сложно. А если у вас оформлен договор безвозмездного пользования, об оплате вообще речи не идет.

Заключение

Сдача жилплощади в аренду – популярная услуга, которую предоставляют арендодатели всем нуждающимся в ней людям за умеренную плату. Так как они получают доход, важно ежегодно уплачивать в бюджет налог в размере 13% или 30% для физических лиц и 6% для ИП с УСН.

Чтобы избежать проблем, лучше уплачивать его, предварительно заполнив декларацию. В противном случае грозит крупный штраф или уголовная ответственность.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

7 (499) 504-88-91 Москва 7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Подводя итоги нашего разговора, стоит сказать: мы сегодня выяснили, облагается ли налогом сдача квартиры, в какие сроки и куда нужно уплачивать налог. Наверное, многие читатели помнят знаменитую фразу из рекламы: «Заплати налоги и спи спокойно». Все-таки во избежание неприятностей с законом стоит придерживаться именно этого принципа.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector